国央企，担子更重了

1月8日，万科发布了一则极其标准的公告，官宣郁亮辞职。

标准到，没有回顾，没有评价，没有一句感谢。

十年前，地产圈烈火烹油，还是万科总裁的郁亮，给自己的五十岁生日，定下了三个目标：

登珠峰、跑全马、练出六块腹肌。

最后悉数实现。

十年后，登上过珠峰的郁亮，却没能亲自带着万科，走进2026年的春天。

今年，是万科在各大榜单上消失的第二年。

而榜单，也早就不同了。

2020年，中指研究院的销售百强房企榜上，千亿房企数量是42家。2025年，榜单跳过了12月的数据发布，同时也有了新名字：

地产销售额百亿企业。

名字后面，还缀着4位数的房企，数量定格在了10家。

其中，7家是国央企。

翻开榜单数据，如果给国央企排个20强，刚好在第20名的联发集团，在行业中的总排名，是第29位。

以国央企为首，行业头部企业集中度进一步提升。

TOP10房企销售额占百强房企的比例达到51.2%，较2024年提升3.6个百分点，连续第4年上升，再创历史新高。

央国企有天然的信用背书，在融资渠道、融资成本和融资规模上，对其他所有制企业形成了绝对碾压。

2025年央企平均发债成本为2.85%，地方国企平均发债成本为3.62%，接近国债利率水平。

全年信用债发行主体中，央企、地方国企发行占比达90.5%，较上年上升1.8个百分点。

发债民企和混合所有制企业，数量为5家。

保利发展，稳坐行业龙头。

不过比起去年，有所收缩。

实际上，不光是保利发展，包括中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产，行业全口径销售前5名，都出现了负增长的情况，而国央企20强中，保持正增长的，仅有6家。

以前，第一波业绩跳水是爆雷民企，第二波是混合所有制企业，如今，即便是“优势在我”的国央企，也感受到了行业语境的变化。

中建系继续驰骋。

2025年，中建系地产平台，进入百强名单的，已经增加到了7家，国央企前20名中，中建系独占4个席位。

其中，分别隶属于中建三局、中建一局、中建八局的中建壹品、中建智地、中建东孚，都出现了明显的同比涨幅。

销售千亿房企中，纯民企只剩滨江集团1家。

2025年，地产民企的主题是继续聚焦。

滨江集团，90%以上的销售额来自杭州及长三角核心城市，2025年，在杭州单城销售额接近900亿，占企业总销售额的85%以上。

此外，地产民企全口径销售前五中，包括兴耀房产、大华、建杭置业在内，均受益于区域深耕政策。

不仅仅是民企，区域深耕，已经当前房地产市场下的第一个通用策略。

2025年，头部房企对北京、上海等一线核心城市重视程度来到了历史高位。

以前是进京赶考、入沪赶考，现在干脆彻底成为了北漂、沪漂。

就差拿本地户口了。

2023年，招商蛇口在北京市场排名未进前30，2025年，权益销售额口径，已经挤进前五。

中建智地，更是从一个黑马选手，成为了权益销售金额 224.51 亿元、成交套数 5847 套，2025北京权益销售金额、套数、面积排行榜的三料榜首。

华润置地，在上海前7月销售额就追平2024全年；

保利发展，2024年核心城市销售额占比89%，2025年升至92%，其中，上海销售面积同比增长15%。

20强代表房企，2025 年上半年，一线城市销售贡献率达 40%，同比增长9个百分点，而二线城市的占比，下降 6.8个百分点。

规模扩张的时代，已经彻底过去，用有限资源换更高确定性，才是当下房企的生存之道。

地产行业的规模还有9万亿。

2025年，保利发展销售2530亿，占9万亿的约2.8%，中海地产为2512亿，华润置地为2336亿，分别占比约2.78%、2.59%。

也就是说，国央企前三强，合计占比约8%。

对比欧美西方的房地产市场，三大龙头市占率在23%左右，中国房地产市场在规模集中度、领先度上，还有变化的空间。

缩量提质，依旧会是地产行业的主流信号。

土地供应上，重点城市核心的优质地块持续放量，弱二线及三四线城市将进入冷静期。

产品上，改善主导且增长，刚需占比持续下降。

这也意味着，分化还将加剧。

每个地产国央企的背后，都拥有巨大的政策、融资、资金输血以及技术人才优势，能用好，就能打出一手好牌。

比如中建东孚背靠中建八局，其工程成本低10%，中建壹品背靠中建三局，交付率行业领先。

在这种深刻的调整期，这是优势。

而占据优势，代表中国房地产最后牌面的国央企选手们，在此刻，担子也应该比以往更重。

2026年锣鼓喧天、鞭炮齐鸣的房地产上半场，已经过去，接下来优质企业精耕细作的红海。

在抓住城市的结构性机会的同时，抓住产品的结构性机会，做对的产品，做市场需要的产品。

成绩自然会成为回响。