悖论太多，贝壳贝壳卡住了丨正经深度

文丨顾小白 编辑丨杜海

来源丨正经社（ID：zhengjingshe）

（本文约为4100字）

一边是大力推行平台扩张的举措，一边却是扑朔迷离的裁员争议；一边是净收入的增长，一边却是净利润的急剧下滑；一边是房地产行业整体寒冬及自身业绩大忧的双重逆境，一边却又是高管薪酬的逆势上扬。

“中国居住服务平台第一股”贝壳控股（下称：贝壳）正在呈现一幅充满悖论的商业“奇景”。

2025年年底，被传启动新一轮人员优化，整体裁员比例高达30%，舆论一时哗然。

2025年第三季度，交出一份严重“增收不增利”答卷：净收入微增2.1%，净利润同比却锐减了36.1%。

此外，根据过往年报，从2021年到2023年，董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东的薪酬从847.8万元飙升至7.13亿元，联合创始人兼执行董事单一刚同期薪酬也从685.3万元涨至5.29亿元。

2024年虽有所回落，但二人年薪依然分别高达约4亿元和3亿元。

与此同时，还面临着进一步收紧的监管压力，就在2025年年底，包括贝壳在内的相关互联网平台就被北京市多个政府部门联合约谈。

正经社分析师认为，当贝壳呈现出过多悖论奇景时，市场关注的焦点便不再是单纯的业绩波动，而是底层增长逻辑与内部治理是否出现了根本性的裂痕。

贝壳，这家曾以革新行业规则为使命的房地产交易平台，似乎陷入了一场由增长模式、内部治理与战略转型相互交织并且循环的困境：

“创始人缺位和行业下行压力，导致战略定力减弱；为维持增长，选择平台化扩张，但这反过来稀释了核心利润；利润下滑进一步暴露并加剧了组织内部的激励矛盾和文化冲突；同时，又必须将宝贵的资源投入到盈利前景不确定的新业务中，以期打开未来天花板。”

2026年的贝壳，真的有点难。

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多重压力

贝壳的困境首先就直观地体现在一系列关键财务数据的反差上。

数据显示，2025年第三季度，平台总交易额达7367亿元，同比基本持平；净收入231亿元，同比微增2.1%。但其净利润为7.47亿元，同比跌幅达36.1%；经调整净利润为12.86亿元，同比减少27.8%。

作为主要业务支撑的存量房业务，2025年第三季度，在贝壳的总交易额中贡献的比例高达68.63%，具体业务交易额同比增长5.8%达5056亿元。但与此同时，该业务的净收入却同比减少3.6%至60亿元。

曾是贝壳利润最丰厚的新房业务也出现了“引擎故障”，2025年第三季度，该业务总交易额同比下降13.7%至1963亿元，净收入同比减少了14.1%至66亿元。

与此同时，贝壳的经营利润率也由2024年同期的3.2%下降至2025年第三季度的2.6%。

与利润下滑形成更尖锐对比的是，引发争议的管理层高额薪酬。

2021年5月，贝壳创始人左晖突然离世，彭永东开始执掌贝壳。与左晖时代极力控制高管薪酬不同，彭永东掌权后的贝壳高管薪酬一路飙升。

根据媒体统计，2021年至2024年，贝壳董事会薪酬合计分别为0.24亿元、8.51亿元、12.66亿元以及7.22亿元。

其中，仅彭永东与单一刚两人的四年薪酬总额，就占到了贝壳同期净利润总额的约36.3%。

有粗略测算指出，彭永东2023年的年薪几乎相当于一名底层贝壳经纪人数千年的收入，让这一高额薪酬更具情绪上的强烈冲击。当然，这种测算对比本身就是极具争议的方式。

面对争议，贝壳方面回应称，高额薪酬并非现金“年薪”，主要来源于股权激励。

此外，彭永东还宣布捐赠900万股贝壳股票（市值约4.4亿元人民币），用于提升经纪人福利和毕业生租房帮扶。

此举虽在一定程度上舒缓了相关舆情争议，但仍有不少评论认为这只是“治标不治本”，并未从根本上解决外界对高管薪酬体系的质疑。

与此同时，作为行业关键平台，贝壳面临的监管压力也骤然增加。

2025年12月，北京市住建委等多部门联合约谈了贝壳等多家互联网平台，要求整治房地产领域网络乱象。根据相关报道，在监管部门督导下，各平台累计自查清理违法违规信息1.7万余条，处置违规账号、直播间2300余个。

这场旨在合规的督导，也意味着贝壳运营的合规成本与法律风险的上升。

而在财务、薪酬、监管等种种争议和压力之下，贝壳组织内部的动荡传闻也随之而来。

2025年11月底，市场突然传出贝壳启动大规模人员优化的传闻。传闻中，人员优化整体比例将达30%，P8及以上级别管理人员裁员比例更是高达60%，运营、产品等部门部分团队裁员比例超40%。

贝壳官方就此回应称，确有人员优化行动，但传闻数据严重夸大，实际优化的比例不足0.5%，涉及的实际人数约数百。

而根据媒体统计，自左晖离世后，贝壳事实上已经有过多次大规模的人员优化。

2021年，左晖离世当年，上海研发团队被传整体优化，后被贝壳官方所证实；2022年，贝壳再次大规模优化人员，覆盖产品研发、业务运营、中台支持等多个部门，平均优化比例达50%，年末活跃经纪人数量从2021年末的40.68万人降至34.97万人；2025年上半年，贝壳员工总人数约为13.18万人，较2024年末减少约3200人。

显然，人员优化传闻的密集出现，折射的正是外界对其组织稳定性的深度焦虑。

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方向跑偏

在正经社分析师看来，上述种种表面困境的背后，首先就是对贝壳在“后左晖时代”与行业寒冬双重夹击中，战略定力的严峻考验。

左晖不仅是贝壳的创始人，更因持有的绝对投票权而成为能平衡平台、经纪人、客户等多方利益的最终裁决者与权威。他提出的“做难而正确的事”，是贝壳早年推行“真房源”、构建ACN（经纪人合作网络）等长期主义举措的文化根基。

由于房地产行业当前正处于前所未有的深度调整期，这为贝壳带来了巨大的生存压力，同时也急剧压缩了管理层坚持长期主义的战略和心理空间。

事实上，市场的下行直接冲击了贝壳的利润基本盘。比如，2025年第二季度，其净利润同比下降31.2%，第三季度更是同比锐减36.1%。核心的新房业务总交易额和净收入等也持续下滑。

在这样的双重压力之下，管理层显然更容易滑向追求短期财务表现、向生态内提取利润以维系数据的路径，即使这可能损害其长期构建的生态健康和文化价值观。

其短期倾向的一个最显著的体现，就是核心ACN模式的异化。

有媒体分析就指出，“尽管贝壳至今仍沿用左晖搭建的ACN模式，但为稳住业绩，其发展逻辑已悄然走偏，不再致力于实现共赢，而是频频套路上下游合作伙伴，背离了模式初衷。”

ACN模式的本意是通过佣金分成的合作规则，将经纪人从零和竞争转向协作共赢。但在业绩压力下，为了稳住收入，贝壳被指责开始向生态伙伴转嫁成本。

例如，有报道称贝壳在广州南沙区将新房交易佣金抽成提高2个百分点至23%。同时，还力推需房主在正常佣金之外，额外支付约1%服务费的“好赞好房”产品。

这些做法，被外界所广泛批评：正使得ACN网络从“利益共同体”滑向潜在的“利益压榨链”，已经在一定程度上侵蚀了合作网络的信任基石。

另一个短期倾向的显著体现就是，前述提及的高管高额薪酬的争议。这一争议的关键在于，这种“业绩下行、薪酬急剧上行”的强烈反差，不仅消耗了市场信心和信任，更深层次地暴露了管理层利益与公司长期价值、股东及生态伙伴利益之间可能出现的裂痕。

总结来说，这种从“追求长期正确”向“应对短期压力”的漂移，侧面印证了其战略定力的削弱。

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困境循环

当前，贝壳为维持增长，选择了平台化的扩张策略，其中的“B+”模式被寄予厚望。

在介绍这一模式时，贝壳对外宣称，B+产品在保证真房源的基础上，为更多城市的房产经纪门店和经纪人提供系统能力、流量支持和商业化的产品工具，推动房源连卖和新房渠道销售的轻运营模式。

具体来说，“B+”模式就是将贝壳平台沉淀多年的核心能力——比如保障真房源的“楼盘字典”数据库、房客匹配技术、线上流量以及部分培训工具——打包成模块化的产品。合作的门店在保持自身品牌和运营独立性的同时，可以按需选用这些产品或工具，来提升自己的效率和信誉。

对贝壳而言，这种模式无需承担传统自营或深度加盟模式下高昂的门店租金、人员薪酬等刚性成本，主要投入的是已经研发好的系统和平台服务，因此扩张的边际成本很低，扩张速度也更快。

然而，这一模式却也稀释了贝壳的核心利润。

其中的核心逻辑就是：平台上由外部合作伙伴（贝联经纪人）完成的、只收“平台服务费”（低利润）的交易越来越多了。而贝壳亲自下场做的、能赚取全额佣金（高利润）的交易变少了。 此消彼长之下，利润就不可避免地被稀释了。

贝壳的财务数据就印证了此点：2025年第三季度，贝壳存量房业务总交易额同比增长5.8%，但净收入却同比下降3.6%。贝壳在财报中解释，这一反差正是因为平台上由外部“贝联经纪人”完成的交易占比的提升。

而一旦这种业务结构持续转变，就可能使贝壳的利润持续承压。其管理层将因之面临越来越大的短期业绩压力，这就可能驱动管理层采取一系列以“止血”和“维稳”为优先的应对策略。

事实上，“B+”模式还仅是应对的路径之一，贝壳管理层在2023年即已启动了“一体三翼”战略。

这一战略是以核心经纪业务为 “一体”，以租赁、家装家居、贝好家三大业务为 “三翼”，以此构建居住服务新生态，摆脱对单一房产交易业务的依赖的战略。

然而，这一战略的效果目前仍待观察。

2025年第三季度，其家装、租赁等新业务虽增长迅速——租赁业务收入同比大幅增长45.3%，非房产交易业务收入占比已达45%——但仍然还在投入期，盈利能力薄弱。

其中，高速增长的租赁业务贡献利润率仅为8.7%，但其业务扩张却导致租赁服务成本同比激增38.8%。

家装业务则正面临瓶颈，2025年第三季度其净收入仅与2024年同期持平。

而基于这一战略，在核心交易业务“失血”时，新业务显而易见地将与主业争夺有限资源，却无法及时弥补利润缺口。

事实上，从当前的数据来看，无论是“B+”模式还是“一体三翼”战略，都造成了贝壳利润的承压。

综合来看，正经社分析师认为，服务品质下滑、生态伙伴不满、新业务生态造血缓慢，这些都可能进一步削弱市场竞争力与客户口碑。届时，为稳住规模和市场份额，管理层可能不得不更激进地依赖平台扩张策略（例如，在平台经纪人数量增长的同时优化自有员工），从而在追求规模与保障利润之间陷入更深的矛盾。

因此，不得不提醒的是，呈现于贝壳的一个潜在的 “增长-利润-生态”困境循环的风险图景似乎正在隐约浮现：为求增长而侧重平台扩张——利润遭稀释风险增大——为保利润而采取可能损害长期根基的短期措施——长期竞争力与生态健康受损——增长压力再度增大。

可以说，贝壳当前正处在这一循环风险的关键节点。而能否避免陷入这一循环，将是对“后左晖时代”贝壳管理层的终极考验。 这要求其必须具备非凡的战略定力，在短期业绩压力与长期健康发展之间做出审慎平衡，在追求平台效率的同时悉心维护生态公平，从而找到一条穿越周期、可持续的新路径。【《正经社》出品】

CEO·首席研究员|曹甲清·责编|唐卫平·编辑|杜海·百进·编务|安安·校对|然然

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