约定租赁场地后反悔，能否要求违约方支付整个租期内的租金损失？

2019年1月21日，甲公司与乙公司商定由乙公司按照甲公司图纸建设项目基地，建成后优先承租给甲公司，期限为10年，项目建设完成后双方将签订租赁合同。

2020年10月，项目基地经甲、乙公司验收合格，但甲公司未与乙公司签订租赁合同、未入驻该场地，也未支付租金。

2022年9月19日，乙公司向甲公司发函要求其于2022年9月30日前签订租赁合同，否则将案涉场地转租，甲公司未置可否，乙公司未对案涉场地进行转租并将该场地一直闲置。

2025年7月15日，乙公司诉至法院，要求甲公司按照市场价格支付其自2020年10月起至2030年10月期间的租金损失。

法院经审理认为，虽然本案当事人尚未签订租赁合同，甲公司作为违约方应当承担缔约过失责任。但乙公司作为非违约方，租金损失不能无限延长计算至租期届满，其计算截止时间为双方合同解除或确定合同无法履行时加上乙公司寻找替代交易的合理期限。另，2022年9月19日，乙公司向甲公司发函要求其于9月30日前签订租赁合同，否则将案涉场地转租。乙公司却在发函后、甲公司不予答复的情况下，未采取其他措施解决双方僵局，而将案涉场地一直闲置，对损失的发生存在过错，应当相应减少甲公司的赔偿数额。因此，2022年9月30日前的租金损失，由甲公司承担全部赔偿责任；自2022年10月1日至计算截止期间的租金损失，甲公司承担50%的赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有违背诚信原则的行为，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32条第2款规定，合同不成立情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益，即本案中，违约方应当承担的赔偿责任，应以租赁合同履行的租金为限。

关于租金损失计算的截止时间，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十一条第二款规定，非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。《最高人民法院<民法典合同编通则司法解释>理解与适用》中关于该条的理解载明：“因持续性定期合同履行期限较长，一方不履行支付价款、租金等金钱债务导致合同解除的，按照剩余履行期限对应的金钱债务为基础计算可得利益有违公平原则；按照剩余履行期限计算可得利益，非违约方在能够及时采取替代交易进行减损情况下也会怠于减损，变相鼓励当事人放任损失的扩大，不利于社会整体交易效益的提升；按照剩余履行期限计算可得利益，还可能造成非违约方双重获益，也不符合诚信原则。因此，可以确定非违约方寻找替代交易的合理期限，以此期限对应的价款、租金等为基础计算可得利益。”参照该条款的精神，虽然本案当事人尚未签订租赁合同，但非违约方的租金损失不能无限延长计算至租期届满，其计算截止时间为双方合同解除或确定合同无法履行时加上守约方寻找替代交易的合理期限。

《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿数额。守约方在违约方不履行租赁合同义务后将案涉场地闲置，怠于减损，对损失的发生存在过错，应当相应减少违约方的赔偿数额，这也更符合节约资源、避免浪费的社会导向。

《中华人民共和国民法典》

第五百条[缔约过失责任]当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

第五百九十一条[减损规则]当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第五百九十二条[双方违约和与有过失]当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

第七百零三条[租赁合同定义]租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条[租赁合同主要内容]租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百二十一条[租金支付期限]承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》

第六十一条在以持续履行的债务为内容的定期合同中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，对方请求解除合同，人民法院经审理认为合同应当依法解除的，可以根据当事人的主张，参考合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素确定非违约方寻找替代交易的合理期限，并按照该期限对应的价款、租金等扣除非违约方应当支付的相应履约成本确定合同履行后可以获得的利益。

非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。但是，剩余履行期限少于寻找替代交易的合理期限的除外。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》32.[合同不成立、无效或者被撤销的法律后果]《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应当参照适用该条的规定。

在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。比如，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，建设工程施工合同无效，在建设工程经竣工验收合格情况下，可以参照合同约定支付工程款，但除非增加了合同约定之外新的工程项目，一般不应超出合同约定支付工程款。