稀缺土地×产品破局×全域营销：解析珠海热销豪宅背后的“三重密码”

当前珠海新房市场处于需求端的修复阶段，改善型项目成为重要支撑，尤其是拥有核心地段、优质资源、强产品力的高端改善产品，由于具备长期保值和升值潜力，仍吸引着大量高净值客户的青睐。

珠海城央首个“四化”新型住宅

首开表现亮眼

作为2025年底的珠海楼市“人气王”，香山湖壹号选择在2025年12月6日，也是项目地块摘牌一周年之际，正式开放了实体示范区和实体样板间，两天之内就有3000多组豪宅客户来到项目现场，一举刷新珠海年度新盘到访量纪录，同时，也为不久后的开盘热销奠定了基础。

20天后的12月26日，香山湖壹号项目于珠海美高梅酒店正式开盘，截至选房结束，项目首开劲销约6.1亿元，122套的销量更是超过新、老香洲400万以上月均成交37套的3倍，登顶珠海近三年高改项目首开套数销冠，这无疑是为珠海楼市点燃了“冬天里的一把火”。不仅成为珠海城央2025年全年开盘去化套数、金额最高的项目，更是跻身广东全省12月新开盘项目去化套数最高的项目，实现了“双料之最”。

信息来源：项目官方公众号

香山湖壹号项目的热销，最重要的就是产品力过硬。在2025年12月24日亿翰智库举办的“2025超级产品力年度峰会”上，香山湖壹号项目不仅入围“2025全国优居100项目”，更是荣膺“2025全国十大高端臻选作品”和“2025中国好房子样本项目”两个奖项。

信息来源：亿翰智库

稀缺地段、需求洞察、全域营销

成为三大关键

• 稀缺地段的高价值兑现

由于在粤港澳的区位特殊性，珠海通过跨海通道与高铁网络打破了地理隔离，城市发展也呈现多核并进的格局，即便如此，对于珠海城央的共识始终未曾改变，在改善型需求成为主流的当下，生活的即时便利性、资源的集中成熟度以及自然生态的不可再生性，共同构成塔尖客户的关键决策因素。

香山湖壹号项目，占据香山湖头排一线临湖瞰园的珍稀土地，近揽梅溪水库，拥有约500米生态湖岸线，是近10年来香山湖板块唯一的新盘用地。正是这种稀缺性奠定了豪宅的基石，赋予项目不可复制的价值，“珠海总价地王”就是对其最好的肯定。

如今的珠海，是投资需求退潮后，理性回归自住需求的发展阶段，主流客群的迭代恰巧也契合着珠海当前的发展特征，无短板的高端自住板块价值正在逐渐凸显。

• 需求洞察下的产品破局

为了做好香山湖壹号这块“绝版宝地”，华发从三个视角出发，全面剖析高端改善客群的置业特征与产品需求。

从优质资产配置的视角来看，在珠海由“外驱”转向“内驱”发展过程中，城市内涵式发展成为主线，香山湖壹号凭借香山湖板块绝佳的头排湖山资源和城市中枢资源，充分凸显“十分钟黄金生活半径”的豪宅稀缺性，实现“都市功能”与“度假心境”的零成本切换。

首先是核心地段的通勤优势。这里有整个珠海最多的行政资源、最好最密集的教育配套，以及购物中心、香山文化艺术中心等配套，地缘客户成为项目的重要需求支撑，包括企事业单位、教师、医生等，尤其是华发在当地的产品品质与客户口碑，项目对于这些优质客群的吸引力不断增强。

其次是生态资源带来的稀缺价值潜力。宜居的生活环境成为城市发展的潜在核心竞争力，珠海坚持“绿水青山”发展模式，将生态价值转化为购房吸引力和可持续增长的红利。

图：珠海香山湖壹号实景图

信息来源：项目官方公众号

从自住需求匹配的视角来看，华发对于“好房子”的理解已远不止于物理空间的品质，更在于承载高端客群的情感共鸣和身份认同。

珠海是华发最为重要的需求迭代“观测站”和产品进阶的“首发地”，已经形成了一套完整的方法论，从珠海的城市基因解读、高端客群描摹、置业需求迭代等方面开展多频次、系统性的剖析，沉淀了大量底层数据与推导经验。

对于香山湖壹号项目，华发通过在规划设计、社区营造、户型打造等方面的产品创新与突破，不断寻求契合项目价值、适配高净值客群需求的“最优解”。

首先，香山湖壹号的规划设计，充分挖掘凤凰山的香山文化与豪宅基因。

项目背靠珠海“香山文化龙脉”的凤凰山，紧邻香山湖和水源保护地梅溪水库，“山水环抱”的生态资源进一步强化项目的文化地标属性。华发的深度理解在于将文化元素转化为设计语言和空间功能，并非仅停留在“象征意义”，而是契合香山文人雅士注重生活品位与自然情趣的传统。

“凤凰IP”从入口起便深植于香山湖壹号全场景定制系统之中。为了凸显“翼展宏图”的意境，华发用宝格丽绿奢石打造超阔门庭，用金色线条勾勒出凤凰展翅的磅礴气势，将历史符号转化为现代空间语言。

图：珠海香山湖壹号实景图

信息来源：项目官方公众号

其次，香山湖壹号的社区营造，将当下豪宅最新的理念带到了珠海。

项目创新打造“三首层底盘+游园式会所”的功能配置。其中，会所体系做成一个层叠退台的三首层空间，而会所功能则散落在三层空间的每一层，如同游轮上的夹板，构建一个业主专属的社区综合体。

图：珠海香山湖壹号示意图

信息来源：项目官方公众号

约2400㎡的会所打造为“壹号生活馆”，对标星级酒店的标准，精心配置恒温泳池、健身瑜伽区、SPA理疗室、书吧、KTV、私宴厅等高定场域，成为业主专属的“第二客厅”。楼栋底部的架空层泛会所，围绕着森岛中庭，在三首层的夹板中分散布置，与会所功能形成有效互补，让业主有更多的全龄活动空间。

为了解决“一老一小一忙”家庭结构下的就餐困境和最后100米的生活需求，项目还配有500㎡的社区食堂和5000㎡的花园商街，真正构成一个“超级生活底盘”。

此外，在深刻理解豪宅客群对稀缺资源的需求偏好之后，华发的社区营造还考虑与周边宜居氛围的高度融合，进一步实现“价值拔高”。

最后，香山湖壹号的户型打造，秉持了“空间服务于生活”的理念。

开盘首推1栋、9栋的户型建面约121–252㎡，采用华发首创的“无界客舱”设计，打破传统空间界限，每一户都预留了约9㎡空中露台，产品细节更是精准呼应塔尖圈层的核心需求。

这得益于华发持续深耕珠海的专业沉淀，以及在项目入市前期做出的充分准备。项目以“LDKGB一体化”（即客厅、餐厅、厨房、景观阳台、露台）与“超高实得率”重构家庭生活空间。在前期调研中，华发发现珠海的多代同堂家庭渴望更多互动，也需要兼顾个人的隐私。为此，香山湖壹号将家庭公共活动区域最大化联通，部分户型实现了约60至100㎡的公共家庭场所，背后是对结构墙体的极致优化，露台、阳台的充分利用。在隐私方面，则尽可能设计多套房去回应家庭结构多元与成员空间平权的深层需求。正因如此，才得以帮助华发项目在竞争激烈的市场环境下脱颖而出 ，提升客户认可度的同时，不断巩固行业站位。

图：约121㎡(左)和约252㎡(右)奇数层户型图

信息来源：项目官方公众号

从产品迭代趋势的视角来看，华发对于“好房子”的产品迭代，已不仅是传统认知下的功能和配置优化，而是一次对“稀缺价值体系”的重构，更是围绕“用户全生命周期价值”的深度变革。

香山湖壹号通过多维度的价值塑造与创新，以华发独有的“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为技术支撑，全面打造“安全、绿色、智慧、舒适”的“好房子”，“科技+好房子”产品体系在“四大方面+十五优产品标准”全方位提升的基础上，额外增加了超享中心和超享自然两大价值，将项目升维为难以复制的“稀缺性作品”。

继华发“科技+好房子”首个全面落地项目珠海湾之后，珠海香山湖壹号项目作为迭代新作，在户型设计方面，采用超高窗墙比，通过全景舱设计，引自然入家境，享受更多采光通风；在社区配套方面，提出“超级生活底盘”的概念，归家动线串联多种功能。

图：华发“科技+好房子”产品体系

信息来源：项目官方公众号

未来“好房子”的竞争，将会是产品体系对“人”的理解深度与价值兑现能力的竞争。谁能在安全、舒适、绿色、智慧这四大方向上，构建出系统性的解决方案，并能真正转化为用户可感知、可拥有的美好生活体验，谁就将赢得下一个时代。

• 系统性营销策略的成效

作为“根据地”城市，华发在珠海已逐渐形成“三维立体”的全域营销模式。

首先，华发的自获客渠道通畅、“老带新”比例高，成为项目营销的“基本盘”。

早期华发以“大盘+全配套”模式，如华发新城，定义了珠海品质居住的初始标准；随后以华发世纪城为代表的国际住区，呼应了城市高净值人群对国际化生活的追求。进入新阶段，华发绿洋湾依托生态资源回应了改善型需求，横琴华发首府则精准匹配了自贸区时代的资产配置诉求。

近年来，产品更聚焦于前沿趋势，例如华发四季云山主打健康与智慧社区，华发珠海湾以“四化”新型住宅集成科技体验，而华发天玺等项目则通过绿色、人性化设计，引领高品质可持续居住的新方向。华发长期推动产品演进，与当地客群需求深度同频，从而持续获得了珠海客户的信任。

其次，华发通过构建线上MCN拓客合作模式，为项目带客拓宽渠道。

香山湖壹号摒弃了传统依赖单一分销渠道的“甩客”模式，转而选择与超过120家MCN机构及优质内容创作者建立合作关系。这不是华发一次简单的广告投放，而是将KOL/KOC视为“内容合伙人”，共同挖掘项目价值，面向不同圈层进行渗透。

为此，华发构建了一个立体化的MCN资源矩阵，确保流量来源的广度和深度。针对头部垂直类房产KOL，提供专业背书与深度解读，吸引高意向购房者，提升项目在高端市场的专业口碑。针对尾部海量的本地探店/品质生活KOC，通过真实、多元的体验内容（如公园生态、社区美学、样板间生活场景等），在抖音、小红书等平台进行饱和式曝光，营造“网红打卡地”及“理想居住范本”的公众认知。

最后，华发还创新的通过第三方（居住相关生态圈）合作资源进行直播引流。

为了更好的聚焦珠海本地精英及高净值人群的生活圈、投资圈，华发将项目塑造为城市标杆生活方式与优质资产配置的选择。重点选择与第三方生态圈的联动，涉及风水、教育、以旧换新、新一代四化宅等直播解读，精准触及拥有共同客户需求的专业资源，实现高端客群的“流量互换”与协同拓客。

正是通过这种立体式的全域营销，华发打破了传统分销渠道的客源垄断，形成了项目可自主掌控的、源源不断的线上客资入口，最终通过高质量内容在全网发酵，将一次次的销售活动升级为一场场城市级的高端居住话题事件，强化了华发在高端产品领域的引领者形象。

与珠海发展同频，

坚守长期主义实现全面收获

香山湖壹号取得首开热销的背后，离不开华发坚守的长期主义。

华发持续深耕珠海重点板块，助力板块价值提升。去年12月23日，更是“连中三元”，分别拍下保税区2宗地块和金湾1宗地块。整个12月，华发在珠海累计拍下了5宗地块，“四化”住宅受到认可的同时，继续加码优质板块。

华发持续关注珠海客户需求进阶，通过优质产品实现客户共鸣。华发根据珠海市场特征和客群需求，因地制宜地将“科技+好房子”体系进行适配和落地，打造了一批具有影响力的标杆项目。在2025年珠海新盘销售TOP10项目中，有6个来自华发，更是包揽多个区域的“销冠”。在全域覆盖、持续开发的背景下，华发正进一步思考高净值客群在应对全球资产配置逻辑重构过程中的置业需求。

华发持续强化产品内核，以前前瞻性眼光实现趋势引领。截至目前，华发的产品体系已经过6轮迭代和优化，创新研发并完成申报超500项专利。旗下产品也从最初的以基础功能为主导，实现向高科技场景化跃升。华发在持续贯彻挖掘“确定性”价值的同时，也坚持打造穿越周期的“硬核”资产。

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