别碰限价房借名，法院容易认定无效｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周文静（长女）因不具备购买限价商品住房资格，于2014年与其母赵玉芬协商，借用母亲名义购买一号房屋（限价商品房，总价53.9万余元）。

双方达成一致后：

周文静全额支付购房款及相关税费；

由其本人办理全部购房手续；

房屋交付后，一直由周文静居住、装修并缴纳物业等费用；

所有购房合同、发票、产权证等原件均由其持有；

母亲赵玉芬亲笔书写字据，载明：“该房由长女周文静全程办理并全额付款，将来百年之后由其一人所有。”

2024年，赵玉芬将一号房屋无偿赠与四子周建军，并完成过户登记。周文静遂起诉，请求确认房屋归其所有，并要求四子女配合过户。

二、裁判结果

法院判决：

驳回周文静的全部诉讼请求。

虽认定存在借名买房事实，但借名协议因违反公序良俗而无效，且房屋已过户他人，无法支持确权或过户。

三、法院说理要点

借名买房事实成立，但协议无效

法院认可：

购房款由原告支付；

房屋由原告长期占有使用；

母亲亲笔字据佐证双方合意。

→ 可认定存在“借名买房”关系。

限价房借名行为损害公共利益

一号房屋系政策性保障住房，申购资格具有严格限制。

原告因自身不符合条件，借用具备资格人名义购房，规避住房保障政策，

→ 扰乱了限价房分配秩序，损害不特定公众利益，违背公序良俗。

合同无效，自始无法律约束力

根据《民法典》相关规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。

即使有书面字据，亦不能使违法行为合法化。

房屋已过户第三人，确权无现实可能

涉案房屋已于2024年合法赠与并登记至周建军名下，

原告主张物权归属及过户，缺乏法律与事实基础。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

限价房、经适房等政策性住房严禁借名购买，即使有协议、出资、居住，法院仍会认定合同无效；

“公序良俗”是此类案件的红线，法院优先保护住房保障制度的公平性，而非个别人的利益；

亲笔字据、转账记录等证据，在政策房借名中几乎无法扭转败局；

一旦房屋被登记权利人处分（如赠与、出售），实际出资人极难追回；

切勿为获取政策房资格而借名，风险远大于收益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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