姑姑借侄女名义买房14年，法院确认借名关系成立｜借名买房律师

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一、案情介绍

2007年，周慧敏因担心名下房产过多影响家庭关系，决定以刚大学毕业的侄女周雅婷名义购买一号房屋。双方系亲姑侄，基于信任，未签订书面协议。

购房全过程由周慧敏实际承担：

首付款18.7万余元由其直接支付给甲地产集团；

余款73万元以周雅婷名义向乙银行贷款；

所有月供及2009年提前结清的尾款均由周慧敏转账至周雅婷账户；

房屋交付后，周慧敏出资装修，并长期居住、缴纳物业费、供暖费、水电费等；

所有购房合同、发票、产权证原件均由周慧敏保管。

2018年，周雅婷因孩子上学需购学区房，与周慧敏协商将一号房屋过户至其丈夫王振宇名下，并承诺“房子还是您的”，还将新房产证交还周慧敏。

但2021年，周雅婷、王振宇未经周慧敏同意，擅自将房屋二次过户给堂弟周浩然。周慧敏得知后多次交涉无果，遂起诉，请求确认其与周雅婷、王振宇之间存在借名买房合同关系。

周雅婷、王振宇经法院合法传唤，未出庭、未答辩。

二、裁判结果

法院判决：

确认原告周慧敏与被告周雅婷、王振宇就一号房屋存在借名买房约定。

即：法院正式认定房屋实际权利人为周慧敏，为后续追回房屋或索赔奠定法律基础。

三、法院说理要点

出资事实清晰，与购房合同完全对应

周慧敏支付首付款、定期转账还贷、提前结清贷款，金额、时间与合同约定高度吻合，足以证明其为实际出资人。

名义购房人不具备购房能力与动机

周雅婷2007年仅23岁，刚毕业入职，无稳定收入、无购房需求，难以独立承担近百万元房款，不符合常理。

长期占有使用 + 持有全部原始凭证

房屋自交付起由周慧敏装修、居住、缴费，且购房合同、发票、产权证等核心文件均由其保管，符合实际权利人特征。

多位亲属及亲友证言形成证据链

周雅婷父母（周建国、李秀英）出具书面证言，确认“房子是姑姑买的”；

叔叔周志远、姨父母、舅妈、邻居、同事等7位证人均证实借名事实；

证人身份多元、陈述一致，可信度高。

后续过户行为不影响借名关系成立

即使房屋曾过户至王振宇、再转至周浩然，内部借名合意仍有效，不能对抗实际权利人。

虽无书面协议，但证据达到“高度可能性”标准

法院认为，在亲属间借名买房常见无书面约定，综合全案证据，借名事实具有高度盖然性，应予确认。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

亲属间借名买房风险极高！即使全家“都知道”，若无书面协议，一旦关系恶化，维权难度大；

务必保留完整出资证据：首付款、还贷流水、税费票据、装修合同等；

房屋占有使用是关键！长期居住、缴费、持有房产证，能极大增强确权成功率；

多名中立证人证言极具价值，尤其是对方直系亲属的证词，法院采信度高；

即使房屋被多次转卖，只要能证明借名关系，仍可主张权利。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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