我对市场有误判

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正文：本号一直秉承中立、客观的态度，所以一直做得很累。因为我要一直对、永远对，才让人感觉到客观。

而实际上呢，这很难做到，特别是一些预测性的东西。

最近，我的误判如下：

我在2025年年末附近，多次说，这一轮如果筑底，应该还是由顶级学区占坑房来引领市场。

这句话其实很多限定词，比如：顶级、学区、占坑。

这种预测源于2025年，西城和海淀顶级学区，陆续不出区特别是很多一些一流一类学校1911/731后，大量不用多校派位，并且此类房产距离高点跌幅巨大，再并且每年年末到次年年初，学区需求本来就很旺盛。

我当时想，叠加了这么多buff，再怎么说，也应该是它了吧？！

我失误了，以目前一线传来的战报看：

海淀主力板块的主流小区（非顶级学区），成交开始陆续企稳，像清河板块的橡树湾，安宁庄板块的上林溪；朝阳望京的融科橄榄城，双井的首城国际，富力城（双井最近非常火热），新北苑的几个次新小区如润泽系、福熙大道、中铁系。

甚至非城区的回龙观公园悦府这类次新，想都没想到的亦庄核心区次新，比如郁金香舍。

主力板块这些次新标的，我想到了会较早企稳，但真没想到会比顶级、学区、占坑房还要早，这是相当反逻辑的误判。

不过，这个误判是限于时间先后，并不影响走势，顶级/学区/占坑房，只是晚来，不是不来。

当然，误判就是误判，没有找理由的余地。

到今年春节前后的一段时间里，我估计各位可能会看到部分自媒体会陆续有这样的字眼：

“XXX小区涨了！”

我觉得用“涨”字形容，非常不贴切，这只能算超跌后的合理回归。

还记得我说过无数次的那句话吗？

“市场不会在顶部横盘，也不会在底部横盘！”

换句话说，比如某个户型最高时成交价为950万，然后马上就回到了900万以内的成交，不能说900万的成交价“跌”了50万，这也是超涨后的价格回归。

没有价格深度的顶部和底部，都是保不住的，这类似于比赛评委打分，去掉部分最高分和最低分，因为那是非理性、非客观的。

同样地，超跌后的价格回归，也不能称之为“涨”。

另外，目前市场还有两个比较确定性因素，和大家同步一下：

一是，以目前近一个多月的挂牌量趋势看，有效房源挂牌量，恐怕在春节前，就要失守12.5万套了。这和我之前预测的，有一定出入，这和政策出台，以及后续（元旦）的顶级央媒定调有没有关系，我就没法定量分析了。

还是那句话，如果春节前失守12.5万套的挂牌，那春节后，就不单单是小阳春的问题了，个别板块的热门房源，恐怕要往“中阳春”去了。

二是，1月份的LPR，小调的概率越来越大了，这也是春节前最后一次调整LPR的窗口（按照马年春节安排，2月份的LPR公布时间，要延后到2月24日了），个人主观认为，1月份调整LPR是最合适的。

当然，如果按照以上两种情况都发生的话，对于买房者而言，北京楼市再出政策，就非常不合适了（帮您们祈祷先别出）。

实际上来讲，就算现在，想买到稀缺户型，难度也已经和一个月前没法比了。只不过，很多人其实要求没那么高，买到“80分”就满意的话，那没问题。

而对于多数卖房家庭，严格来讲，还不要过早高兴，因为过去的两个月里，卖掉的房子，一般符合两个特点：极低的价格或较为稀缺的户型。

刚才说了，现在市场上稀缺的户型已经很少了，极低的价格卖家又不愿意卖。

所以反推的话，现在卖房，其实从心理上分析，反而更难成交了。

先不谈您（指的是换房）要买的房子什么情况，从卖家心理接受度上看，您只能年后成交了（可以年前先挂上试探下市场）。

既然房价已经暴跌至此，其实无论单纯买、还是单纯卖，我倒是觉得，应该已经完全放下包袱了。

这个市场，对既买又卖的换房家庭，要遭一段时间罪了，我知道，会很折磨。

与您同在。

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