曹德旺预言要成真？若不出意外，2026年房地产或将面临5大转折

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前言

“房子本质就是钢筋水泥，炒到天上去也迟早要回归本质”，几年前福耀玻璃创始人曹德旺在公开场合谈论房地产时，这句实在话被当成了天大的笑话。

地产圈嘲讽他“外行指点内行”，手里攥着几套房的炒房者怒斥他“挡人财路”，就连不少刚需族都觉得这位“玻璃大王”不懂楼市行情，破坏了大家的“发财梦”。

可时间是最公正的裁判，如今再回头看，当年那些嘲讽的声音早已销声匿迹，取而代之的是无数人的追悔莫及。

不合时宜的发言

回溯2015到2020年的楼市，堪称一场全民狂欢，南京河西新盘开盘时，上千人裹着棉被连夜排队，甚至有人带着氧气瓶、叫着救护车来抢3200套房子。

不管是多大面积的“鸽子笼”，不管是多少层的高层，只要是套房子，就等同于“财富”，高层住宅更是当时的“抢手货”，开发商打着“高空视野”“采光无敌”的旗号，把楼层越高的房子卖得越贵。

杭州有购房者花大价钱买下28楼的江景房，哪怕公摊面积占到25%也毫不在意，直言“只要能升值，这点公摊不算啥”。

那时候的购房者，眼里只有升值空间，至于户型好不好、物业靠不靠谱、住得舒不舒服，都成了次要问题。

就在全民炒房的狂热中，曹德旺的发声显得格外“不合时宜”，他不仅戳破“房子永远升值”的谎言，还特别提醒高层住宅的维护成本极高，等房子老化后，这些成本会把持有者压垮。

更犀利的是，他抛出了一个灵魂拷问：“有钱人已经有好几套房子了，没钱人根本买不起，将来这些炒房的人，把房子卖给谁？”

当年没人听得进这句忠告，可现在市场给出了最残酷的答案，2025年全国百城二手房价全线下跌，没有一个城市能幸免。

一线城市二手房价全年跌幅达6.72%，高端住宅降价百万挂牌半年都无人问津，二线城市跌幅更是高达9.08%，不少热门板块房价直接回到五年前水平。

三四线城市更惨，部分地区房价跌破3000元/平米，一套100平米的房子总价才二十来万，堪比一辆普通SUV，却依然无人接盘。

如果说房价下跌只是让炒房者心疼钱，那高层住宅集中爆发的质量问题，才真的让业主们崩溃，数据显示全国有近80万台电梯使用年限超过15年，其中17万台超过20年，故障频发已成常态。

无法避免的问题

电梯坏了这恰恰是高层住宅的“死穴”，修一部电梯要几十万，换一部电梯动辄五六十万，一栋30层的楼栋换3部电梯就要150多万，分摊到每户业主头上就是几万块。

可低层业主不乐意：“我们平时很少用电梯，凭啥要掏这么多钱”，房子出租的房东觉得“这事跟自己没关系”，还有人想着“过两年就卖房，谁爱出钱谁出”。

哪怕北京、浙江等地方政府出台政策补贴30%，这种牵扯上百户家庭利益的扯皮，也能让最简单的维修工程拖上一两年。

除了电梯，高层住宅的麻烦还有一箩筐，上海某小区去年夏天一块2平米的外墙瓷砖脱落，差点砸到路人，广州天河一个高层小区因为水管老化爆管，整栋楼停了3天水。

更要命的是消防隐患，普通消防云梯最多够到20层，20层以上发生火灾只能靠自救，可很多老高层的消防设施早就老化，有的灭火器甚至过期了好几年。

更让人糟心的是居住体验和持有成本，为了追求高容积率，开发商把楼盖得像“鸽子笼”，楼与楼之间的距离近到“开窗就能看到邻居家电视”，底层住户常年白天开灯。

夏天几百台空调外机一起轰鸣，小区里热得像蒸笼，早高峰等电梯要排半小时队，抢车位能吵到邻里反目。

而一套100平米的高层住宅，每月物业费至少200元，一年就是2400元，北方的取暖费一年要3000多，再加上不定期的维修费用，这些曾经被忽视的“养房成本”，如今成了沉重的负担。

其实曹德旺从来不是什么“预言家”，他只是没被炒房泡沫蒙住眼睛，看透了房子的本质，房子是用来住的，不是用来炒的，早在上世纪90年代，曹德旺就拒绝过进军房地产的机会。

就连靠房地产发家的王健林，2017年也开始“轻资产转型”，卖掉大量房产项目，当时有人嘲笑他胆小，如今再看，那些死扛房地产的企业，要么债务缠身，要么濒临破产。

五大转折板上钉钉

随着2026年的到来，房地产市场的五大转折已经板上钉钉，每一个都和普通人的资产安全息息相关。

第一个转折是现房销售成主流，预售制逐步退出，2025年中央城市工作会议明确风向，“看着图纸买房”的时代一去不复返。

现房销售不仅能有效防范烂尾风险，更能倒逼开发商提升房屋品质，房子好不好、环境怎么样，得让购房者亲眼看到才买单。

第二个转折高层住宅规划被严格限制，低密住宅成新宠，2025年成都、上海、广州等城市出让的土地中，超高层住宅比例下降了40%。

随着“房屋养老金”“房屋体检”制度逐步推广，老高层的维修成本还会继续上涨，而多层洋房、低密住宅因为居住舒适、安全隐患少、维修成本低，成了改善型购房者的首选。

第三个转折房产税试点扩大，多套房持有者压力陡增，重庆、上海的房产税试点已经证明，“首套豁免、二套低征、三套重罚”的模式能有效遏制炒房。

2026年这项政策大概率会推广到更多省会和经济发达城市，上海三套房以上税率已达1%以上，空房还会加罚，曾经“生蛋的金鸡”，如今变成了“吞金兽”。

第四个转折城市楼市分化加剧，三四线“鹤岗化”明显，一线城市和强二线城市靠着人口流入和产业支撑，核心板块的优质房产价格还能稳住。

2025年深圳一年新增近50万人，杭州、成都各新增20多万人，这些城市中心板块房价大概率有3%-5%的合理回升。

而三四线城市2025年共流出312万人，房子库存积压严重，瑞银机构预测，2026年这些城市房价可能再跌10%，不少房子会变成“卖不掉、租不出”的累赘。

第五个转折政策调控精准化，稳预期不抬房价，2026年元旦《求是》杂志发表评论员文章，明确“政策要一次性给到位”，可见稳定房地产市场的紧迫性。

北京已调整限购政策，降低非户籍居民社保缴纳年限，支持多孩家庭多购一套房，财政部也下调了二手房交易增值税税率，这些政策的核心是让存量房流动起来，帮有真实需求的人买房，而非推动房价上涨。

结语

这一轮楼市大洗牌，给所有普通人提了个醒，闭着眼买房就能财富自由的时代，真的结束了，2026年买房一定要遵循“抛弱留强”的原则。

三四线城市的投资房、房龄超20年的老破小、远郊的概念房，哪怕亏点钱也要果断卖掉，一线城市核心板块的次新改善房、强二线城市配套齐全的低密住宅，可以长期持有，这些房子才是家庭财富的“压舱石”。