万亿化债落地年：从削债求生到造血新生

2025年，房企债务化解批量落地，超20家企业化债规模约1.2万亿元。思路从展期转向实质“削债”，并通过“债转股+组合方案”等方式灵活推进。

中房报记者 付珊珊 上海报道

临近年末，一些重点房企债务化解进程迎来标志性节点。

12月29日，旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股”）发布公告称，境外债务重组各项条件均已达成，重组方案正式生效。此前，旭辉控股境内债券重组已于今年9月15日获投票通过，至此已完成境内外债务的整体重组。

12月23日，融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）也宣布其境外债务重组计划正式生效。伴随这一进展，融创中国约96亿美元的现有债务已获全部解除及免除，成为首家境外债基本“清零”的大型房企。

除了上述两家企业，2025年，房企债务重组已经从个案探索转向了批量落地。据机构数据显示，今年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成，化债总规模约为1.2万亿元。

中指研究院企业研究总监刘水认为，多家房企债务重组完成，标志着房地产行业风险出清在加速，开始修复资产负债表。化债规模超万亿元，不仅显著减轻了相关企业的偿付压力，也从整体上降低了房地产行业的公开市场债务风险，为行业企稳创造了基础条件。

批量突破：万亿化债与削债方案

年末的房地产行业，两场标志性的化债事件格外引人注目。一方面，融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业；另一方面，金科股份历时两年半完成司法重整，以1470亿元的化解规模创下行业最大重整纪录，正式以“新金科”身份重启经营。

此外，今年以来，华夏幸福累计实现债务重组金额已超过1900亿元；协信远创等企业也通过司法重整程序，一次性处理了数百亿元规模的债权。

从这些实际案例可以看出，行业风险出清节奏显著加快。而更核心的变化在于，今年房企化债思路的根本性转变——此前多数房企依赖展期换取缓冲空间，债务压力并未实质缓解；而2025年的化债核心是“削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光集团等个别企业甚至达到70%。

房企化债方案更加灵活务实，债转股成为主流选择。比如，融创中国95.5亿美元境外债通过“全额债转股”模式化解，债权人转换为股东，成为首家将美元债100%转股的大型房企。荣盛发展则计划通过搭建轻资产运营平台，以平台股权抵偿约160亿元债务。这种方式不仅能大幅降低企业负债率，也使债权人有望分享企业未来恢复发展后的权益价值。

随着房企化债步入深水区，单一工具难以满足复杂情况，所以组合方案成为不少房企化债的选择。融创中国境内债重组融合了“现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期”四种选项；富力地产针对境内债券设计出包含现金购回、以物抵债、资产信托、股票收益权兑付等在内的“一揽子”方案；碧桂园亦推出综合化债方案，兼顾债权人流动性需求与长期回报的可能。

对于债务结构特别复杂、经营严重困难的企业，司法重整则提供了解困路径。新华联、协信远创、金科股份等均通过法院裁定批准重整计划，实现了债务的整体清理和运营的重整。

值得注意的是，从今年房企化债路径来看，普遍采取“境内外债务化解协同推进”的策略，这种内外并举的方式，有助于企业统筹安排资源，避免风险的传导，从而实现整体债务压力的下降以及资产负债表的修复。

深层挑战：进程分化与造血之困

尽管化债整体加速，但不同企业的化债进展呈现出不均衡状态。

一批企业已在年内成功“闯关”。如融创中国、旭辉控股等企业的境外债务重组方案均已正式生效，龙光集团等企业的境内债券重组也获持有人表决通过，这些企业化债工作的落地，为其恢复正常经营扫清了障碍。

部分企业化债进程仍处于临门一脚的关键阶段。比如碧桂园在11月宣布其177亿美元境外债务重组方案赢得多数债权人支持；花样年等企业也公告了重组支持协议获得较高比例债权人签署，正朝着最终完成重组而努力。

相比之下，仍有房企处于方案制定或谈判深化期。如正荣地产宣布制订新重组计划，可能涉及债转股；中国奥园、宝龙地产等则在持续延长重组期限或进行二次重组谈判，化债过程仍面临挑战。

整体来看，2025年，房企在债务重组方面取得了突破性进展。但在化债过程中，业内也普遍达成共识，即化债成功仅是房企走出困境的第一步，而非终点。

债务重组从根本上缓解了偿付危机，改善了财务结构，但企业能否回归正常经营，仍取决于其自身“造血能力”的恢复。

当前，部分已完成重组的房企，在销售端、投资端的复苏仍显乏力，如何将化债带来的财务空间转化为可持续的运营能力，是下一阶段的核心挑战。

展望未来，房地产市场的最终企稳，依赖于房企债务重组的成功、销售复苏、政策支持以及新旧模式的成功转换。化债解决了房企“生存”问题，而行业的健康发展，最终还是依赖于新发展模式的构建与内生增长动力的重塑。