2026，彻底转向！？

25年过去了，今年会不会更好？

元旦过后，这个问题，这两天和不少粉丝，以及开发商聊了下。这里分享下，我的观点和几个观察。

1、楼市，包括广州，还是在底部做箱体运动。

这个底部至于是L还是V，要看政策出台的频率和力度。政策出台，刺激一下，就是V。不出台，就继续在磨底。

这不，前几天高层权威顶级期刊《求是》就对房地产，提出了新看法，期望改善和稳定房地产市场预期。

其一，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

其二，重申房地产是国民经济的重要一环。

房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。

2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。

这个观点，与以往的房住不炒，有明显的差别。楼市稳，就是就业稳，经济稳，消费稳。现在的市场体感，整体是比较一般的。

这说明，26年的政策空间，包括政策力度，会打开。房地产对整体经济+消费的拉动正向作用，这一共识，高层+市场正在形成，之后的政策落地，会水到渠成。

26年，如果政策宽松，税费宽松，利率宽松下，一整年都是入市的好时间和机会。尤其是新房新规的产品。

2、豪宅+刚需，市场需求集中在两段，呈现杠铃结构，中间改善，除了好学位，几乎没有硬换房的需求。

市场会继续分化，结构性机会还是会有，比如核心区墅类产品、低供应低库存量的板块。

很多二手业主卖房后，如果不是结婚/父母分居/学位，并不会重新换房，而是持币待购。

这一点，看看保利24-25的市场布局就很清晰了。

过去一年，保利在广州销售550亿，妥妥的广州一哥，断层领先。这家企业对市场的洞察，对产品的迭代，一定程度上代表了广州市场的变化。

比如，珠金琶的保利面粉厂玥玺湾，单盘就贡献了百亿以上的销售流量，代表广州高端顶豪的购买力，版本最强。

而天奕，天曜双天则代表了腰部豪宅T1版本，贡献超过130多亿。而卖得最好的是，中海亚运城，广州销冠。

很多人选择在广州安家，一腔热血真金白银投票，并不在意市场的波动。

3、好房子是趋势。

25年广州商品房成交，新房+二手网签1117万平，当中新房占比39%，历年最低。

整个市场，二手交易为主。而且，二手的价格，也是同比下降了9%。这是基本盘。

虽然说，新房新规+新房里的旧房子+二手已经分化成三个市场。但是，二手还是会影响买家对新房的需求，尤其是价格的预期。

这导致，广州新房为了和二手房抢客户，还是会有深刻的变化。

其一，新房户型产品迭代还是趋势。

虽然，验收和报建两个不同职能部门在博弈，但是整体来说，广州新房产品迭代，更高的使用率，更合理的功能布局，一直会是主流和趋势，包括今年，地块出让楼高可能会限制在80米。

其二，刚需刚改项目公区，会所，园林豪宅化超配会是主流。甚至要配上名校。

要不然，换房动机是什么？不选二手，选新房的动机是什么？

| 图为保利天奕会所实拍

4、明年仍旧有核心地块出让。

比如，珠江新城赛马场，保利天奕隔壁的琶洲南地块，海珠琶洲中二区，天河生物制药厂，琶洲南原珠光地块，白云新城白云大道南地块等等。

去年保利和越秀没怎么拿地，或者说没特别好的核心地块，核心流量盘项目出来，这两家在广州土储结构性压力还是有的，毕竟要维持300-500多亿的市场规模，嘟对应还是要补货的。

比如，市场最为关注的珠江新城赛马场地块，年底前已经过了市土委会决策，初步地价是180亿+。初步的出让条件，不会设置准入门槛。

换句话说，除了越秀集团的主场优势，保利发展，中海地产等央企，都会机会分一杯羹。

本来地块是要在年底前出让的，但是一些关键原因，可能放到春节前。

明年几个新盘，大家可以关注下。

比如，保利珠城冼村豪宅。保利海珠南泰、保利南航、珠江实业金融城项目、绿城+东亚新华的黄沙岛项目，有联排和叠拼等等。

其一，保利海珠南泰项目，初步户型约80-140平，高低配塔楼和板楼为主。

其二，保利白云新城南航地块，初步规划纯板楼，产品会迭代升级。

5、房票，会是广州楼市最大的变量。

房票的威力，最近几个月大家见识到了。而且这还只是黄埔投放88个亿的结果，接下来到1月31号，黄埔房票还会持续投放第二笔资金，一期和二期总额达到100亿。

现在黄埔房票，和开发商一般兑付周期已经缩短到10-15天，这么短的周期，可以默认是现金了。真金白银，给你钱买房。

今年是十五五开局之年，广州更新会是重点，一个是旧改为主的产业升级+连片开发。

尤其是珠实太古聚龙湾片区、白云罗冲围环华为片区，广州新中轴等典型样本片区，要看到落地结果了。

二是，城市更新拉动固定投资。25年，广州城市更新专项借款已经有2000多亿到账。

26年专项借款额度已经在申请，力度不会小。明年不止黄埔，海珠，白云的房票，也会爆发，对市场影响更大。

明年的市场，尤其是上半年，估计看点会比较多。最后，有一些不方便说的，扫码私聊。