2025浙江楼市“冰与火”：购买力集体扎堆杭甬顶豪

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刚刚过去的2025年，浙江楼市呈现出一张特征鲜明的“双面”答卷。市场不再是简单的“冷”或“热”，一场深刻的结构性分化，成为贯穿全年的最显著特征。

一端，是普通住宅市场的调整与平淡，购房者持币观望情绪弥漫；而另一端，均价50000元/㎡以上的高端住宅市场却“自成体系”，成为稳定整体市场预期的核心力量。杭州的奥映鸣翠府以超84000元/㎡的单价，创下68.5亿元的销售额，问鼎全省销冠；宁波的明湖之心·星洲亦以63.4亿元的业绩紧随其后。

当前市场调整周期下，一个清晰信号的释放：浙江的购买力，正以前所未有的共识，向那些具备稀缺属性与顶级品质的资产汇集。这不仅是购房行为，更是一场关于资产价值与未来信心的“集体投票”。

-浙江省销售业绩榜单-

-浙江省下辖重点城市榜单-

特别声明：以上各项目销售数据统计是以2025年1月1日-12月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据在浙江省重点城市的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

全省扫描：杭甬“双王”格局稳如磐石

纵观全省销售业绩榜单，最直观的感受就是：杭州与宁波构成的双极格局，已成为浙江楼市最稳定、最核心的底盘。

市场热度高度聚焦于这两座核心城市。在销售金额排名前二十的楼盘中，杭州独占14席，宁波拿下3席，两城市合计占比近90%。这一压倒性的份额在过去几年持续强化，反映出资金和需求向头部城市加速聚集的显著趋势。

更关键的是，销冠之争也在两城之间展开：杭州的奥映鸣翠府（68.5亿元）与宁波的明湖之心·星洲（63.4亿元），不仅是各自市场的标杆，更拥有一个共同的关键标签——它们都是定位顶级的豪宅项目。

当下浙江楼市的最大推力，已从“量”的扩张，转向“质”的竞争。能够实现现象级销售业绩的，往往是那些在产品力、地段和品牌上均站在市场塔尖的项目。

杭州：多线作战的“全能王”

杭州市场的突出之处，在于其全面性与市场纵深。它就像一个“六边形战士”，从刚需到顶豪，每条赛道都能跑出冠军。

• 主流市场：需求坚实，托底有力

尽管高端市场耀眼，但杭州的坚实基底依然由旺盛的自住与改善需求支撑。

滨杭滨纷城以31.5万㎡的巨量销售面积稳居全省第一，印证了郊区定位精准、价格合理的项目，依然拥有广泛的市场接纳度。

建发三子（云湖之城、云城之上、云启钱湾）联手贡献超140亿销售额，这体现了前瞻性布局重点发展板块（如云城）的战略成功。这些表现共同说明，杭州市场拥有较高的需求“下限”，内生性购买力为市场提供了稳固的缓冲垫。

• 高端市场：价值共识，铸就壁垒

杭州真正的标杆地位，源于其成功构筑的高端价值体系与市场共识，这是浙江省其他城市短期内难以复制的竞争优势。

价格天花板：全省单价TOP20，杭州包揽前14名。御园（18.6万/㎡）、坤和和家园（9.9万/㎡）等项目定义了资产价格的天花板。

畅销逻辑：以奥映鸣翠府为代表的现象级项目，证明了“顶级地段+顶级产品”的终极模式能激发可观的改善需求。

而2025年杭州高端市场的韧性，恰恰体现在其畅销路径的多元化。销售额达50.7亿元的咏湖云庐，凭借滨江白马湖板块的稀缺生态与低密产品，精准承接了区域高端改善需求；位列全省均价TOP5的大家·咏印明庐（均价约79781元/㎡），则通过“全盘抬地”等创新设计和高度定制化，在非传统顶级板块实现了价值突破与共识凝聚；单价超75000元/㎡的滨江鸣湖里，其价值则根植于湘湖板块临湖低密的稀缺景观资源。

这些项目共同印证，在分化加剧的市场中，真正的畅销必须基于无法替代的核心价值——无论是独特的生态资源禀赋、极致的综合产品力，还是绝对的板块景观稀缺性。

品牌护城河：在5万+高端榜单中，绿城、滨江两大本土巨头的项目占据半壁江山，体现了市场对经过长期检验的品质品牌的深度信赖与追随。这种基于口碑和时间沉淀的品牌壁垒，构成了企业强大的竞争优势。

宁波：聚焦核心的“品质派”

与杭州的全谱系发展不同，宁波住宅市场呈现出高度聚焦的特征。其购买力主要集中于东部新城、明湖等公认的核心改善板块，市场共识极为清晰。

明湖之心·星洲是这一特征的集中体现：不仅销售额高达63.4亿元，更以12.4万㎡的销售面积位列全省高端住宅面积榜首，实现了价与量的双重突破。这反映出宁波高净值客群在资产配置上高度趋同：只认城市心脏，只选标杆作品。

与此同时，江山万里品牌已经成为宁波高端市场的一面旗帜。2025年，玖曜、玖洲双星齐耀，均价站上6万+，销量均跻身全省前列。这有力地印证了，在高端细分领域，一个经过长期市场检验、拥有纯粹高端基因的品牌，所能形成的强大号召力与客户忠诚度。

宁波市场告诉我们：当城市能级与财富积累达到一定高度，高端市场的逻辑将变得异常清晰和简单——只追求那个“公认的最好”。

浙江其他城市：核心之外的“内生性”法则

在杭甬双核之外，省内其他城市基于自身经济结构，发展出各具特色的市场模式。

• 义乌：最强县级市的“价格逆袭”

义乌以强劲的销售数据展现了与其县级市身份不符的楼市能量。绿城·义乌凤栖逸庐（32.5亿元）与联利·帝京赋（32.2亿元）在销售额上并驾齐驱，而联利·帝京赋62590元/㎡的单价更跻身全省第七，价格力比肩省会核心。

这本质是“产业即购买力”的集中体现。全球小商品贸易中心积累的雄厚本地资本，催生了坚实的内生性高端改善需求，驱动逻辑与依靠外部资金输入的杭甬市场截然不同，形成了自成一派的稳固格局。

• 温州&金华：民营资本的分散与集中

温州市场呈现“市域均衡”，市区和瑞安、苍南等强县都有项目上榜，反映了温州民间资本分布广、底子厚的特点。

金华则显得更为集中，金华和品单盘销售37.3亿，几乎以一己之力撑起市场热度，凸显了高端需求对市区核心资源的聚焦。

• 绍嘉湖台：稳健的“内生型改善”市场

这些城市的上榜项目，如绍兴的HFC华发金融活力城、嘉兴的绿城湖境云庐等，多是服务本地客户的改善需求。市场规模虽无法与杭甬相比，但胜在稳定，是典型的“自住型市场”，其市场健康度与本地人口结构、居民收入增长的关联更为直接。

结语：从榜单透视未来

2025年浙江楼市的销售榜单，清晰地揭示了市场正在进入一个以结构性分化为主导的新周期。核心趋势体现在两个方面：

分化，已成为市场最核心的长期趋势。在城市维度，资源与购买力进一步向杭州、宁波等高能级城市聚集；在板块维度，同一城市内核心地段与外围区域的价差将持续拉大；在产品维度，拥有突出品质的楼盘与普通住宅的市场表现将截然不同。这标志着，房地产的普涨时代已经结束，资产价值将高度依赖于个体的综合禀赋，“选择”的重要性已远超“时机”。

高端市场的韧性，源于资产的“确定性”。当前市场并非整体低迷，而是购买力在经济不确定性中，对少数确定性资产的共识性选择。资金正加速涌向那些占据核心稀缺地段、拥有顶级产品力与强势品牌的资产。这实质上是一场深刻的“资产置换”，反映了投资逻辑从追求普遍增长转向寻求确定性与安全性的根本转变。

综上所述，浙江房地产市场正在进行一场深刻的价值重估与格局重塑。未来的市场表现将不再由单一预期驱动，而将更根本地取决于资产自身的稀缺性、产品力及品牌信用等基本面。市场的信心与资金，将持续向那些真正经得起时间检验的优质资产汇聚，从而定义下一个阶段的市场主流与价值标杆。

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