借名买房13年，实际买受人胜诉获法院强制过户｜北京房产律师

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一、案情介绍

2010年6月，吴秀兰因拆迁取得一号房屋的安置资格。同年7月5日，其与郑婷签订《房屋买卖合同》，约定以总价140万余元出售该房，当日支付80万元，余款待过户时付清。房屋随即交付。

实际上，郑婷仅为名义买受人，真实购房人为其朋友林雪。全部房款由林雪支付，房屋亦由林雪实际占有使用至今。

2017年6月，三方签署《借名房屋买卖合同确认书》，明确：

林雪系实际买受人；

已支付80万元，后续又支付24万元；

余款约31万元于过户当日结清；

郑婷确认不享有任何权利。

2018年8月，一号房屋产权证下发至吴秀兰名下。但吴秀兰拒绝配合过户，称：

合同主体是郑婷，林雪无权主张；

房价大涨，继续按原价履行显失公平；

属于“情势变更”，应解除合同。

林雪遂起诉，要求继续履行合同并办理过户。

二、裁判结果

法院判决：

吴秀兰于判决生效后10日内协助林雪办理一号房屋过户登记；

林雪于过户当日支付剩余房款312,970元，并承担全部税费；

驳回吴秀兰要求解除合同的全部反诉请求。

三、法院说理要点

三方确认书已变更合同主体

《借名房屋买卖合同确认书》明确约定“权利义务由吴秀兰与林雪享有承担”，林雪系适格原告，合同相对方已实质变更为林雪。

房价上涨属于商业风险，不构成情势变更

法院指出：市场价格波动是可预见的商业风险，不属于法律规定的“情势变更”情形。卖方不能因房价上涨而单方毁约。

买方已履行主要义务，交易应受保护

林雪在签约当日即支付80万元（占总价57%），后续又支付24万元，已履行大部分付款义务，且实际占有房屋十余年，解除合同将严重破坏交易稳定性。

限购政策不溯及既往

合同签订于2010年7月，早于北京“京十五条”限购政策（2011年2月实施），不受购房资格限制，过户可凭法院文书直接办理。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

借名买房若获出名人、卖方三方书面确认，实际买受人可直接主张权利。

房价暴涨不是解约理由，法院不支持“后悔型”违约。

签约早于限购政策的交易，通常可豁免购房资格审查。

长期占有+持续付款+三方确认=高概率胜诉确权。

建议：

借名购房务必签署三方确认协议，明确权利归属；

保留所有付款凭证、居住证明、费用缴纳记录；

卖方拖延过户时，及时起诉，避免节外生枝；

若合同签订于2011年前，可重点主张“政策不溯及”。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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