母亲借儿子名义买房25年，法院判必须过户｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1998年，周秀兰欲购买位于北京房山的一号房屋（二手房），总价5万元。因当时政策限制非京籍人员不得购买该小区房产，而周秀兰户籍在外地，遂以其子陈明远（当时20岁，在校大学生）的名义签约购房。

为避免日后纠纷，周秀兰与儿子陈明远、女儿陈明慧共同签署《关于房产归属的协议书》，明确：

房屋由周秀兰全额出资（5.2万元为其多年积蓄）；

虽登记在陈明远名下，但产权及处置权归周秀兰所有；

子女不得干涉房屋后续处理。

此后，购房合同、付款凭证、房产证等全部原件均由周秀兰保管，一号房屋也一直由其实际居住使用至今。

2017年底，周秀兰提出办理过户，陈明远却突然否认借名事实，称“房子登记在我名下就是我的”，并拒绝沟通。周秀兰无奈起诉，要求其协助过户。

二、裁判结果

法院判决：

陈明远于判决生效后10日内协助周秀兰将一号房屋过户至其名下；

三、法院说理要点

借名买房关系成立，有充分证据支撑

购房时陈明远为在校学生，无稳定收入，不具备购房能力；

三方签署的《房产归属协议》明确房屋归周秀兰所有；

所有购房票据、房产证原件均由周秀兰长期持有；

房屋交付后25年始终由周秀兰实际占有使用。

限购政策不溯及既往，不影响过户

虽然周秀兰目前不具备北京购房资格，但借名行为发生于1998年，远早于北京住房限购政策（2011年起实施），故不适用现行限购规定，可凭法院判决直接办理过户。

�� 核心规则：

“谁出资、谁使用、谁持有证件+书面协议”=借名买房关系高度可信，即使子女反悔，法院仍可强制过户。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

父母借子女名义购房，务必签署书面协议，明确出资、权属及过户义务；

保留全部原始凭证（合同、付款记录、房产证、缴费单据）是胜诉关键；

长期实际占有使用房屋可强化“真实权利人”身份；

即使现无购房资格，只要交易发生在限购前，仍可能获法院支持过户。

建议：

借名购房后尽早办理过户，避免亲情破裂引发纠纷；

若子女不配合，及时起诉，勿拖延；

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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