法拍房的物业费纠纷如何处理？

一场因法拍房引发的物业费纠纷，让B科技有限责任公司（以下简称 “B 公司”）无端卷入诉讼。面对 A 商业经纪有限公司（以下简称 “A 公司”）的代位权索赔，北京恒略律师事务所朱桂颖律师团队凭借专业细致的分析和精准有力的辩护，成功帮助B公司摆脱讼累，法院最终驳回了A公司的全部诉讼请求，为当事人守住了合法权益。

案情简述：一桩因法拍房引发的物业费纠纷

2023年1月13日，原告A公司通过淘宝网司法拍卖平台，成功竞买了第三人刘淑芬名下位于北京市东城区的三处房产，并于 2023 年 2 月 9 日完成产权变更登记，正式成为该房产的所有权人。然而，就在 2023年5月12日办理物业交接时，原告得知这三处涉诉房产尚欠物业费180078.07元。物业公司表示需补缴该费用后方可办理交接，原告无奈之下补缴了该笔款项。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）

A公司认为，被告B公司与刘淑芬曾签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告向第三人承租涉诉房产，租赁期间自2019年6月15日至2025年6月14日，租赁期间内的水费、电费、物业管理费及供暖费等均由被告承担。而在原告办理产权变更登记之前，涉诉房产仍处于租赁状态，第三人是租赁期间的所有权人，被告是租赁期间的实际承租人，二者均享受了物业服务，应当缴纳物业费。

于是，A公司一纸诉状将B公司诉至法院，主张其对原房东刘淑芬享有到期债权，而刘淑芬怠于向承租人B公司行使收取物业费的债权，故A公司依据法律相关规定，要求直接代位刘淑芬向B公司主张支付其所垫付的物业费及利息。

物业费应由谁承担？
原告代位权主张是否成立？

律师代理：厘清法律关系，据理力争护权益

接受B公司的委托后，朱桂颖律师团队立即投入到案件的梳理和分析中。通过仔细研究案情、查阅相关证据材料，两位律师制定了清晰的代理思路，并在庭审中提出了有力的代理意见：

1.A公司主张的物业费属于其拍卖房产时应自行承担的风险范畴。涉诉房产的司法拍卖信息中明确载明 “买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续。本标的物可能存在的物业、水、电、气、供暖等欠费由买受人承担。”原告主张的物业费，是其拍卖涉诉房产前应当已经知悉由其自担风险的范畴，原告获得以低价购买房产的收益时便应一并接受附带的瑕疵。被告不是本案适格被告，原告要求被告替第三人支付物业费没有法律依据。

2.本案不具备行使债权人代位权的前提。被告与第三人之间不存在到期债权，更不涉及怠于行使债权致原告损害的情形。

3.B 公司已实际退出涉诉房产，且与第三人就相关费用达成冲抵约定。B公司在收到法院腾房通知后，已于2022年11月26日完成全部租户清退工作，此后未再使用涉诉房产。同时，因第三人原因导致租赁合同无法继续履行，第三人应向B公司支付违约金、赔偿装修损失并退还押金213146元，双方已口头约定以B公司应负担的物业费冲抵上述款项，故B公司无需再单独支付物业费。

法院判决

法院经审理认为，第三人刘淑芬经合法传唤无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。结合双方提交的证据及庭审陈述，法院采纳了恒略律师的主要代理意见，作出如下裁判：

原告参加涉诉房产的司法拍卖并竞拍成功，支付价款后取得了涉诉房产的所有权。根据本院业已查明的事实，法院在竞拍须知中已经明确告知涉诉房产可能存在的物业费由买受人承担。原告作为买受人，基于拍卖取得了对涉诉房产的所有权，此后原告不应以其此前并非产权人为由抗辩对物业费的支付。原告作为商事主体，在参与竞买前对大额竞买标的物理应有较为全面的了解，知晓竞买标的物的现状及瑕疵，以决定是否参与竞买及竞价金额。由此可见，原告是在充分知悉并接受竞买条款的情况下拍下涉诉房产，其应当明知自己需要承担涉诉房产所欠物业费，视为自愿接受竞买条款的约束，并对拍卖标的物拖欠的物业费这一瑕疵予以接受并自愿承担。

在此情形之下，原告主张其对第三人享有到期债权，并进一步向被告主张债权人代位权，缺乏依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下：

驳回A公司的全部诉讼请求。

案件受理费、公告费，均由A公司负担。

案件进入执行阶段后，被执行人的房屋会被执行法院作为执行标的财产进行司法拍卖处置。关于被执行法院进行司法拍卖的房屋（以下简称“法拍房”），执行法院是否将拍卖房屋的欠付物业费放入拍卖公告、法拍房涉及的物业费由谁支付、以房抵债的债权人是否要承担之前的物业费等一直是司法实践中争议的焦点问题。

拍卖成交之前，所欠物业费由谁支付？

大多数法院只要在拍卖公告中通知竞买人须竞买成功后支付之前所欠物业费的，拍卖成交裁定作出后，即由竞买人支付之前债务人所欠物业费。而如果法院在拍卖公告通知未陈述之前所欠物业费等问题支付事项，那么如果之前未拖欠物业费的，不存在竞买人支付之前所前物业费；如果确实存在原债务人欠付物业费的，则只能由物业公司单独就物业费支付起诉原债务人。

另，就是在执行法院处置拍卖债务人房产之前，物业公司就债务人所欠物业费已经起诉债务人并拿到胜诉判决的，如果债务人是个人，物业公司可持生效裁判文书向执行法院申请参与分配；如债务人是公司的，则按照优先债权优先普通债权、普通债权按照查封顺序进行依次受偿。（以上是司法实践中的主流做法）

恒略律师温馨提示：司法拍卖虽可能提供价格优惠的购房机会，但其中隐含的历史欠费风险需要竞买人高度关注并理性评估。

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