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一、地块价值与规划定位：三环稀缺宅地的改善补位标杆
懋源松榆里地块是东三环至四环间近五年供应的最大纯住宅用地，经 166 轮激烈竞拍由 “豪宅专家” 懋源以 50.24 亿元斩获，18.21% 的溢价率印证核心区土地的稀缺价值。地块占地 2.89 公顷，地上建筑面积 8.08 万平方米，以 2.8 的容积率规划控高 60 米（局部 80 米）的高层住宅，虽容积率高于金茂满曜，但在三环核心区属合理密度配置。作为松榆里片区城中村改造的核心项目，其周边 30 年以上房龄的 “老破小” 占比超六成，新房供应断档多年，精准承接区域 1000-2000 万级改善需求，填补结构性市场空白，被业内视为激活东南三环居住价值的关键项目。

二、产品设计与品质标准：豪宅基因赋能的舒适空间范本
项目延续懋源红玺台、钓云台等高端项目的精工基因，主打 120-180㎡三至四居纯粹改善户型，彻底规避刚需产品，适配高净值家庭全周期需求。依托方正地块与南北通透的先天优势，预计采用 “大面宽短进深” 设计，140㎡三居或实现 12 米以上南向面宽，180㎡四居有望打造 LDK 一体化奢阔空间，搭配独立家政间与步入式衣帽间。地块出让文件明确鼓励设置下沉庭院，并通过地下空间与规划文化用地联通，预计将打造 “下沉景观 + 地铁接驳 + 公共社交” 的复合空间，复刻懋源标志性的私属社区氛围。建筑风格或延续现代简约豪宅范式，采用石材与铝板结合的外立面，精装标准有望对标其高端产品线，配备全屋智能与健康家居系统，凸显品质感。

三、区位配套与市场预期：双轨加持的成熟价值高地
配套能级呈现 “地铁零距离 + 资源饱和” 特征，距地铁 14 号线北工大西门站仅 200 米，步行 即可抵达，该线路可快速换乘 10 号线、17 号线直达金融街、望京等核心区，未来还将与规划中的 11 号线实现双轨交汇，通勤便捷度远超区域二手房。生活配套堪称 “步行即达”：1 公里内覆盖燕莎奥特莱斯、京客隆超市等商业设施，2 公里可达合生汇综合体；教育资源涵盖垂杨柳中心小学、陈经纶中学等 9 年一贯制学校，3 公里内有中国医学科学院肿瘤医院等三甲医疗资源，同时临近北京工业大学，人文与生活氛围浓郁。市场层面，结合 6.2 万元 /㎡的楼面价与周边新房 10.6 万元 /㎡的成交均价，预计售价将达 10-12 万元 /㎡，虽高于金茂满曜，但凭借三环核心区位与懋源品牌溢价，有望成为东南三环改善市场的标杆，推动区域居住品质升级。

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