“好房子”不应只是大房子、贵房子

“开发商对项目的设计打造，都是为了那惊险的一跳——卖掉房子，而不是打心眼里从业主需求出发。”有房地产业内人士谈起“好房子”时免不了私下感慨。

过去的2025年，可谓房地产行业“好房子”政策的新纪元。从《中央政府工作报告》首次写入要建设“好房子”，到国家标准《住宅项目规范》正式落地，一系列政策都显示出：住宅供给侧的产品改革真的到来了。

不过，当住宅开发告别一味追求规模的年代，行业范围的“好房子”落地也并非一蹴而就之事。在业内看来，当前房企对好房子的思考及执行，主要还是在“物”的方面卷，包括得房率、大户型、豪宅配置，但在“人”的软性需求上仍显得不足。

“好房子”新纪元来临

我国“好房子”建设的宏观路线图已然出炉。

日前，住房和城乡建设部发布《关于提升住房品质的意见》，提出到2030年，我国房屋品质提升工程要取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，形成有效支撑住房品质提升的政策、标准、技术和产业体系。

具体而言，保障性住房要率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展。即要兼顾增量建设与存量更新，加大安全舒适绿色智慧的“好房子”供给，为房地产发展新模式提供坚实支撑。

“'十五五'规划提出推动房地产高质量发展。其中一项重要内容是实施房屋品质提升工程。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住建部发布《关于提升住房品质的意见》，是贯彻落实国家“十五五”规划的表现。

实际上在此之前，“好房子”已成为房地产行业的重要政策主题。

在顶层设计层面，2024年12月，住房城乡建设工作会议率先明确“好房子”建设总体方向；2025年3月：“好房子”首次写入全国政府工作报告，上升至国家民生工作层面；2025年5月，《住宅项目规范》正式实施，为住宅品质划定硬性技术红线，覆盖层高、电梯配套、隔音降噪、适老化改造等关键维度。

地方层面也加速政策落地。据亿翰智库，2025年1月～11月，全国超20个省（自治区、直辖市）及重点城市累计发布70项“好房子”相关政策，覆盖一二线核心城市与典型省份，我国正式迈入“好房子”建设的规范化、系统化发展时代。

在业内看来，“好房子”相关政策密集推出，有其行业必然性。

克而瑞此前报告指出，自2016年开始，一二线重点城市曾纷纷出台新房“限价”政策，初衷是为了抑制房价过快上涨，不过一定程度上压缩了住宅项目的利润，房企为维持基本盈利，则在成本方面进行压缩，导致建筑材料降档、施工工艺简化、配套设施缩减等一系列质量问题。

随着大量限价项目进入交付期，住宅品质问题逐渐凸显出来，购房者对房屋质量、居住环境等方面的投诉不断增加，面对愈演愈烈的质量问题和信任危机，行业开始重新审视发展战略，“好房子”逐渐成为行业的共识和发展方向。

房企“开卷”空间和配套

去年住建部《住宅项目规范》落地后，新房市场掀起了一场“卷空间”的潮流。

亿翰智库表示，在住建部《住宅项目规范》明确“新建住宅层高不低于3米”的政策框架下，叠加各城市住宅新规优化，核心城市的高端住宅市场掀起“空间革命”，卷高得房率、做大层高成为房企竞争的核心方向。

比如，在成都、福州、西安等城市，120平方米面积段产品的空间尺度，甚至可对标2023年上半年前140平方米的左右产品，140平方米户型则能达到传统160～180平方米的使用体验，大部分“新规”项目得房率突破100%。

另一方面，房企集体在层高上下功夫，层高告别“改善专属”标签，3.1米成为市场标配，上海市场表现尤为突出——从17万/平方米的高端豪宅到4.9万/平方米的改善型住宅，层高普遍突破3.1米，最高达3.6米。

在上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等核心一二线城市，高端及豪宅产品扎堆入市，房企围绕主入口、外立面、室内装修、会所的品质内卷已成常态。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉第一财经，近年来，房企的好房子项目主要呈现以下特点：一是提升居者获得感，不少项目突破国家3米层高标准，提升得房率，拓展实际使用空间；二是强化场景体验感，通过打造情景化架空层、主题式泛会所、沉浸式园林等，增强居住的参与感和归属感；三是注重归家仪式感，如打造仪式感门头及归家动线等；此外，在户型设计上，通过灵活可变的空间布局、系统化收纳设计等，来提升居住的实用性与舒适度。

从市场及购房者反馈看，新规产品及改善性好房子，销售情况确实优于传统项目。

曹晶晶表示，在上海、深圳、杭州、成都等核心城市，部分品质改善项目表现突出。一方面，核心城市高净值客群购买力强劲，购房决策更聚焦于房产保值属性与改善功能，更倾向于购置核心地段的“好房子”作为“压舱石”资产。另一方面，此类改善项目在产品设计、社区规划、智能化配置及物业服务等方面有明显提升，契合改善客群对居住品质的核心诉求，从而在市场中获得一定认可。

专家呼吁更关注“人的需求”

相较于过往“高公摊”“低得房率”“低层高”的传统楼盘，当前市场上的新规项目确实获得较好销路，但这并非“好房子”建设的唯一目标及终点。

“当前市场上的好房子，主要着力于大房子、贵房子，容易变成堆砌技术、材料，怎么豪华怎么来。”李宇嘉认为，开发商都在抢“有钱一族”，这部分人确实有消费大房子、贵房子的需求，但其数量是有限的。

在李宇嘉看来，目前好房子都是在“物”的方面卷，但在“人”的需求上面着力不够，包括不同类型人群、不同年龄对空间、功能、服务上的需求。

比如，交付后的物业水平，能否确保不变质；对于社区服务在解决居民日常住区生活过程中的诉求，如代收代发、老人照看、宠物照看和卫生、防疫管理，以及学生上学从家出社区、再到学校动线的安全性考虑等。

曹晶晶也表示，“好房子”不等于“贵房子”，不是高成本配置的简单堆砌，而是立足消费者的真实需求，通过优化产品设计、打磨细节品质，真正实现居住体验的跃升。“好房子”还需要“好服务”来维护，房企需强化物业管理、提升服务效能，定期对房屋及社区环境进行养护，保障业主的居住品质与生活幸福感。

日前住建部发布的《关于提升住房品质的意见》，便从多元角度对好房子建设提出了规划，包括完善住房建设标准、合理规划住宅小区空间布局、推广应用好材料、发展新型建造方式、提升运维服务水平、完善产业支撑。

李宇嘉表示，推动住宅品质提升工程，要从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等方面进行。在好标准上，住宅项目规范是底线标准，必须要执行；好设计方面，考虑不同群体需求的设计等方面比较有看点。

好材料方面，推广具有隔声降噪、防水防反味、抗菌防霉、保温隔热等作用的材料和产品；好建造方面，推动建筑领域的信息化、科技化、智能化的融合；好运维方面，包括房屋全生命周期安全管理，拓展物业服务到生活服务等。

值得注意的是，顺应“好房子”建设大潮，《意见》还提出开发商要向“好房子”建设集成商转型。这意味着，未来房企不仅要搞开发，还要打通研发、设计、生产、施工、装修、运维、服务等产业链，助力培育行业新质生产力。

在李宇嘉看来，目前房企在开发前端、设计等方面还是做得不错的，但后续运营能力相对弱一点。如果要实现新模式的转型，需要逐步放弃高周转的扩张模式，降低前端开发的资金压力，腾挪更多精力到后端运营上。