最高院：建筑物飘窗顶板上的表面部分，属于业主专有还是共有？

作者：周军律师.

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在多层住宅日常使用中，建筑物飘窗顶板上表面的权属争议频发，典型场景如业主在该区域安装空调外机、堆放物品引发邻里纠纷。多数业主存在认知误区，认为“飘窗属于自家房屋组成部分，其顶板自然归自己专有”。

那么，建筑物飘窗顶板上的表面部分，属于业主专有还是共有？

最高人民法院案例库入选案例《刘某慧诉颜某婷排除妨害纠纷案》中明确：

飘窗顶板上表面作为建筑物外墙，属于业主共有部分，业主均可依合理使用原则使用。业主主张其为自己专有部分的，人民法院依法不予支持。

本案焦点是：飘窗顶板上表面应认定为建筑物的专有部分，还是共有部分。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

现代小区住宅楼一般为多层建筑，区隔各专有部分以及专有部分与共有部分的墙壁（共同墙壁）、天花板、地板等均有一定的厚度，这就产生了各专有部分、专有部分与共有部分的分界线究竟是在厚度的中心（壁心），还是厚度的内表面等争议，由此形成了壁心说、空间说、最后粉刷表层说等多种分界线认定标准。但是，不管哪种分界线认定标准，均不将建筑物外墙作为业主的专有部分。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条亦对此作出明确，该条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”。

本案中，101室的飘窗作为住宅的组成部分，业主颜某婷对其享有专有权，但是该专有权并不包括飘窗顶板上表面，原因在于该上表面属于建筑物外墙，系业主共有部分。颜某婷主张该飘窗顶板上表面为个人专有部分，以排除其他业主共同使用，于法无据，依法不应得到支持。

周军律师提醒，建筑物飘窗顶板上表面的权属属于“全体业主共有”。业主在行使权利时，应尊重共有部分的属性，遵循法律规定与小区规约，共同维护建筑物的整体安全与和谐使用秩序。若对具体使用场景的合法性存疑，可提前咨询专业律师，确保自身行为符合法律规定，避免侵权风险。

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