最高溢价率近40%！中建国际超20亿元“抄底”广州多宗安置地块

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

2026年广州土拍大幕刚启，中国建筑国际集团有限公司（以下简称中建国际）便迅速落子。

1月4日，中建国际旗下广州海耀投资开发有限公司以3.15亿元底价竞得白云区太和镇一宗安置房用地，打响今年广州土拍第一枪。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）梳理发现，2025年10月10日以来的两个半月内，中建国际已在广州白云、从化两区连续拿下四宗安置类用地，累计耗资超20亿元，密集布局城市更新领域，且全部锁定回购方。

“中建国际最近在广州频繁出手，不惜以高溢价竞得安置房项目，战略意图非常明确。”1月5日下午，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓通过微信向每经记者分析称。

超20亿元“抄底”安置地块

2025年10月10日，广州白云区太和镇AB1209039、AB1209040地块公开竞价，广州海耀投资开发有限公司以6.44亿元胜出，溢价率16.24%，折合楼面价约6616.6元/平方米。

该地块作为白云区首宗采用新模式的城中村改造项目融资地块，服务于大沥村、田心村、营溪村、柏塘村4个村的旧改安置需求。

一个月后的11月14日，白云区江高镇广州轨道交通装备产业园两宗相邻安置房用地挂牌出让，中建国际以总成交价9.59亿元将AB0101011、AB0101013地块收入囊中。

其中，AB0101011地块经过22轮竞价，成交总价4.01亿元，溢价率37.8%，折合楼面价6438元/平方米；AB0101013地块竞价18轮，成交总价5.58亿元，溢价率28.9%，折合楼面价5941元/平方米。

值得一提的是，这两宗地块创下2025年广州土拍市场安置房地块溢价率新高。

2025年12月12日，中建国际以1.34亿元竞得从化区江埔街FC0401047安置房地块，溢价率约3.87%，折合楼面价约5257元/平方米，该地块将服务于当地禾仓村城中村改造工程的安置需求。

2026年1月4日，中建国际又以3.15亿元底价拿下白云区太和镇未来产业创新核心区AB1208028地块，折合楼面价4642元/平方米，为新一年的布局奠定基础。

两个半月内，中建国际已累计耗资约20.52亿元拿下四宗安置类用地，成为土拍市场的“特殊玩家”。

“只要企业控制好成本，就能够锁定利润

中建国际此番密集拿地，离不开广州保障房“出让+回购”模式的持续迭代。

早在2022年底，广州便推出广东省首个保障房定购项目。当时，中建国际以“限地价+竞回购价”模式，通过白云区龙归陶瓷城安置房项目首入广州市场。该项目总建筑面积超35万平方米，规划建设2490套住房及配套学校，成为广州探索安置房定向回购模式的早期样本。

2025年5月27日，龙归陶瓷城安置房项目（即白云珑璟华庭）提前1.5年完成交付。

据中建国际此前披露，该项目总投资约36亿元，政府回购额达42.9亿元，据此推算的毛利率约19.2%。

中建国际投资（广东）有限公司时任董事长刘亚平曾表示，该项目作为广东省首单安置房定向回购项目，区别于传统的保障房供地模式，采取“限地价、竞回购价”的方式出让，通过竞价，最终让白云区政府对项目原预算减少了2亿元。

1月5日下午，中指研究院广州分院研究主管陈雪强向每经记者分析称，中建国际自2022年底以来在广州竞得多宗保障房用地，已建立了稳定的商业模式。

“此类保障房用地普遍采用定向回购模式。提前确定回购价格，一方面确保了企业稳定的盈利空间，另一方面企业也不用担心项目建成后的去化问题，大大降低了市场风险。同时，中建国际在工程建设方面具有一定优势，可为项目建设的成本控制奠定基础，从而获得持续稳定的利润及现金流。”陈雪强分析称。

肖文晓则提到，安置房用地与商品房用地的最大不同是具有定向回购的优势，政府做好“一头一尾”工作，负责土地供应以及定向回购，将中间环节市场化，发动市场力量参与保障房建设，从而实现政府和企业的“双赢”，进一步提高保障房体系建设的效率。

“值得一提的是，回购总价是固定的，这意味着只要企业控制好成本，就能够锁定利润。除了土地成本，剩下的成本‘大头’就是建造成本和资金成本，这对于中建国际这样建筑主业出身又有融资优势的央企来说尤为擅长。”肖文晓认为。

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