险资进，美元基金退？国寿6.3亿收购领盛保租房项目

一家美元基金在中国市场用3年时间实现近30%回报、将成功套现离场，接盘它的不是另一家外资，而是中国的险资巨头。

一场大宗交易

据国家市场监管披露，国寿置业投资管理有限公司与领盛（苏州）投资有限公司拟通过共同设立SPV公司，收购上海朗松实业有限公司、上海盛樘乐屋咨询管理有限公司，进而收购旗下位于上海市的保障性租赁住房。

据公开资料，上海朗松实业有限公司旗下主要资产是上海市杨浦区黄兴路18号物业（黄兴大楼），该物业为原为商业及办公室，后由领盛投资于2022年从朗诗手中收购后改建为370套保障性租赁住房，命名COZI可遇·东外滩。

上海盛樘乐屋咨询管理有限公司旗下主要资产是上海杨浦区的建发珑庭一期8#、9#

和10，原为大型商务办公楼群，后由领盛投资2023年从建发房地产集团收购后改建成长租公寓，命名COZI可遇·新江湾。

简言之，国寿资本将出资约6.29亿元收购领盛上海COZI可遇·东外滩与COZI可遇·新江湾的60%股权。

这不仅是简单的买卖双方角色转换，更是“短期套利的美元基金”与“长期配置的境内险资” 在中国不动产舞台上一次标志性的权力交接。

在资产价值方面，可遇·新江湾项目的理论资本化率为7.23%，COZI可遇·东外滩项目的理论资本化率为8.26%，两者均高于REITs标准的6%。

按现有租金及6%资本化率倒推，新江湾项目估值约7亿元，东外滩项目约3.48亿元，合计10.48亿元，较领盛2022年实际投入8.29亿元上浮约26%。

国寿资本6.29亿的资金收购，让领盛实现了92.8%的本金退出，领盛在短短三年不到的时间里通过这两个可遇项目实现了26%的利润率，可谓收获颇丰。

美元基金退场

不得不说，国际巨头领盛投资的嗅觉确实灵敏。

2021年，国内住房租赁政策暖风频吹。

2021年12月，领盛投资联手景瑞不动产拿下了位于上海闵行区神兵1033号的虹桥良华购物广场(西区)项目，计划通过“非改租”的方式，曲线布局中国住房租赁赛道。

经过一年多时间的改造，2023年10月，COZI可遇·虹桥店并正式面向市场，这是领盛可遇的首发代表作。

据当时市场消息显示，在开业半年时期内，COZI可遇·虹桥店便实现95%签约率。

2025年7月，COZI可遇·虹桥店委托高力国际寻求买主。

如今，领盛投资持有的另外两个住房租赁项目----COZI可遇·东外滩、COZI可遇·新江湾将被国寿资本收购60%股权。

领盛投资的行为，是典型美元基金在中国市场的缩影：抓住政策窗口，快速完成“收购-改造-增值-退出”的资本周期，追求的是风险调整后的、可实现的超额回报。

其操作脉络清晰如教科书——

首先，时机选择精准。

2021年前后，正值国内明确鼓励“非改租”、租赁市场政策暖风频吹之时。美元基金凭借全球视野和对趋势的敏锐，率先大举布局。

其次，核心能力兑现。

领盛并非简单持有，而是将其全球积累的资产改造与运营能力作为核心竞争力。将老旧商办变为获奖的精品公寓（COZI可遇系列），正是其创造超额收益的关键。黄兴大楼（东外滩）和建发珑庭（新江湾）项目估值在改造后上浮26%，便是能力变现的证明。

再次，退出纪律严明。

项目进入成熟运营期（出租率稳定在90%以上），估值达到预期，便是退出的信号。

短短三年，92.8%的本金回收加上可观利润，体现了美元基金“投资周期明确、追求IRR（内部收益率）最大化”的典型特征。其将三个项目整体打包出售的策略，也显示了其寻求一次性、干净利落退出的意图。

“这几乎是美元基金在亚太区经典‘增值型’策略的完美演绎。”一位国际地产基金董事总经理评价，“它们的优势在于发现价值洼地和执行复杂改造，但通常不具备，也无意进行超长期持有。当资产价值提升、故事讲完，退出便是自然而然的选项。”

险资的“长期主义”

与美元基金的“流动”属性形成鲜明对比的，是国寿所代表的境内险资的“沉淀”特质。这笔收购，是险资在“资产荒”背景下，对具备稳定现金流、符合政策导向的实物资产的战略性“擒获”。

险资的逻辑截然不同：

第一，保险资金，尤其是寿险资金，负有长期的保单偿付责任，对资产的久期、安全性和稳定现金流要求极高。两个已纳入保租房体系、租金收益清晰、租约稳定的项目，完美匹配了险资的负债特性。

第二，险资通常不擅长，也不愿承担前期开发改造的不确定性。收购一个由专业机构打磨好的成熟资产，相当于支付一笔“溢价”，来规避前期风险，直接获取“确定性的未来收益”。 项目高于6%的理论资本化率，对险资而言已是颇具吸引力的无风险收益增强。

第三，投资保障性租赁住房，既是响应“租购并举”国家战略的体现，也意味着资产本身获得了某种“政策信用背书”，运营环境更加稳定可预期。这为险资的长期持有提供了制度保障。

“这不仅仅是买资产，更是买一种‘收益权’和‘政策身份’。”一位保险资管公司不动产投资负责人指出，“对险资来说，重要的不是资产价格短期能否暴涨，而是未来20年能否像一座发电站一样，持续、稳定地产生现金流。保租房正好提供了这种属性。”

结语

在中国租赁住房市场，尤其是保租房领域，一场基于资本属性的“供给侧改革”正在发生。擅长短期价值锻造的美元基金完成了其历史使命，获得了财务回报；而寻求长期绝对收益、资金属性与之完美匹配的境内险资，正成为市场新的主导型持有力量。

这并非资本的离去与进入那么简单，而是一个市场走向成熟的标志，它开始能够清晰地识别、筛选并匹配不同属性的资本，让“快钱”去做擅长的事，让“长钱”来守该守的业。

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