中海是榜一大哥 | 2025年度企业操盘榜

文：Rose 制表：销冠小表弟

昨天的操盘业绩榜，我们是把中海北京和中海新城业绩分拆后统计。

原因也很简单，中海新城和中海北京是完全独立的两家公司，市场习惯认知。

但是，这两家公司确确实实又是中海的全资子公司，而且业务又全部在北京，将其全并统计也实属应该。

所以，将中海新城和中海北京操盘业绩合并后，中海在北京的业绩优势就凸显出来，是前10名榜单中唯一破300亿的销冠，326.2亿。

怎么评价中海在北京2025全年的表现？今天我们继续。

6.一条大金龙，掀起中海非标化浪潮

其实丽金府开盘前，Rose就从朋友渠道打听到，集团将给北京公司一份神秘大礼。

当时从设计条线知道这个消息时，Rose将信将疑。

在Rose眼里，如果说华润、保利、招商是追求标准化、控成本的公司，中海更是极致追求标准化、极致控成本的公司。

甚至身边中海的朋友一提到控制成本，眼里瞬间就冒光，是本能的下意识反应，要自觉要用生命捍卫成本的冒光，是中海人源自血脉里的基因。

所以，如果要说中海能出大招，而且是自上而下，来自集团层面主导，Rose肯定不会相信。

当这份神秘大礼揭开面纱时，Rose还是被这条大金龙给深深震撼到了——这让Rose看到了中海基因里的另一面已经到来：

非标定制。

虽然说非标是来自园林定制。如果你仔细了解后会发现，这条大金龙每片鳞甲都是定制，都意味着流程的增加，还有出错概率的提升，特别是成本的提升。

但是，这种特权感觉和冲击，又是昂贵石材无法取代，这就是非标的魅力。

它带来的改变是，中海不再是靠控制成本驱动利润的一家规模型公司，而是迭代成产品力创新，靠体验、靠卷价值来创新的一家公司。

过去Rose一直对靠高周转、标准化起家的规模房企，在下半场转型持悲伤预期。

在成本条线牢牢占据话语权的超级大央企，产品创新难于上青天，特别是中海。

所以，当Rose看到这条大金龙时，强烈地感受到中海高层主导下的变革决心，是来自基因的改变，是中海这条龙要在下半场腾飞的改变。

而且，这种不甘心被时代淘汰的强者基因，一旦移入中海人的骨髓里，焕发出的创新力量，要有多可怕，就有多可怕。

之前和中海的领导交流时，管理层曾经说过，生产端要向制造业的英伟达学习，服务要向酒店业的瑰丽酒店学习，要成为一家靠产品力和服务力驱动型公司。

在大金龙腾飞跃的那一瞬间，曾经靠规模、靠速度取胜的中海已经渐行渐远，取而代之的是依靠供应链升级、靠产品创新的中海正在到来。

所以，Rose对树村非常期待。

7.新房渠道费，还会上涨吗？

问这句话时，Rose相信开发商内心也是恐惧的。

恐惧来自下面这个账本：

目前开发商的渠道费是3%，也有5%；开发商的毛利率约是10%左右。

假如再继续上涨到10%，净利润算下来，开发商肯定是赔钱卖房。

5%是临界点，也是开发商要砍头的点位。

有人还不相信渠道费会上涨到10%。这真不是开玩笑。去年在极端情况下，就有开发商给到这个令人发指的点位。

渠道真有这么重要吗？

Rose曾经说过，渠道可能帮不了你成交一套房，但毁掉你成交一套房，会有100种办法。

但是，这又能怪谁呢？

从早期的1.5%、2%、3%、4%、5%……一路飙升，渠道在楼盘成交占比中，从10%、20%、30%、40%、50%升到60%、70%、80%，甚至更高。

不客气地说，是早期开发商自废武器，养渠成患的结果。

这里面，伴随长期合作下的内外勾结腐败愈演愈烈，已经悄然形成一条完整的闭环灰色产业链，也有被默认的返佣机制。

特别是返佣，已经演变成公开的百度式竞价排名，是开发商变相给到的价格折扣。

主流渠道商更是从服务方，摇身一变成游戏规划制定者：

1.你必须接受我的独家渠道代理；

2.你必须给我专属房源；

3.你必须给我专属折扣；

4.否则，我会「客观评价你」。

在同等带看条件下，就是佣金点位大战。

楼盘带看佣金比赛，也就变成另外一场百度式竞价排名。

两场百度式竞价排名下，诸位想想，开发商到底有多弱势，要么跪，要么舔。

当然，Rose相信，这也并非渠道商公司层面的本意。

但是，渠道商的话语权，实际掌握在个体的经纪人手里。利益驱动下，很多事情都是可以不显山露水微操的。

由微操大师们掌控的微操战争，已经从线下迭代到线上，经纪人用多个不同账号分布在小红书、微信群、抖音账号和评论区里，变身流量大师。

在下行市场里，在脆弱的市场信心面前，他们简直就是无敌式存在。

灾难从来不是突然从天而降，这中间也是经历一个漫长的周期，先是从开发商放弃内容生产开始。

买房人很多时候会发现，除了案名不一样，开发商销讲内容大差不差，无非是得房率、奢石、送阳台三板斧。

当产品都是网红脸，销讲除了案名不同其它都一样时，渠道的确很重要。

所以，开发商也很难把责任简单推卸到渠道身上。

然后在业绩的压力下，开发商越会减少内容生产，越依赖渠道，恶性循环反复不止。

回到小标题提问，渠道费还会不会再涨这个话题，已经不再重要。

解铃还须系铃人

当产品力不再同质化，出现断层式差异化；当开发商认认真真做内容生产、内容传播时；当客户选择不再变得困难时，渠道就会扮演好自己的服务角色。

永远不要低估北京买房人的智商。

产品力、服务力、内容生产越好，是那种断层式的好，寻租空间越低。

这是一个大话题，Rose改天作为专题，专门聊聊渠道背后的天大秘密。

8.改善产品力黄金三角

2026年肯定是北京市场豪宅年，1500万+的豪宅产品供应将出井喷。

豪宅之上的塔尖作品，约3000万+的产品供应也将层出不穷。

这是北上广深一线城市的普遍趋势，即最好的城市+最好的地段+最好的产品。

在豪宅产品和塔尖作品之外，北京市场的改善类产品生存将会极其艰难。

作为置换产品，改善客户选择关望情绪会比2025年愈加严重。

为什么会这样？

背后是这样一条改善逻辑：对标竞争，在户型配比、装标上选择点状超越对手。

不去认真研究客户需求痛点，只瞄准竞品做产品卖点打击，这种做法有个隐含前提，即市场客户足够多，客户只有两种选择，要么买我；要么买竞品。

这种对标竞品设计产品带来的后果是，客户不是不买，而是再等等，观望情绪严重。

客户买房不再是非A即B逻辑，是我不满意，再等等。

所以，单一对标竞品策略的后果，要么卖不掉变成库存，要么成就了渠道。

改善类客户在2026年更注重什么？

Rose提出改善产品力的黄金三角关系，即隐蔽工程超级强+功能超配+情绪价值拉满。

可能有人会质疑，这不是豪宅的做法嘛？

你看，这种思维还停留在上半场，即豪宅产品是讲资产价值逻辑，改善是消费价值逻辑，两类产品完全不在一个赛道。

具体展开来讲，

第一点，所谓隐蔽工程超级强，是指隔音、防水、防臭等生活痛点要真正解决。

上半场讲解决生活痛点，还停留在口号和宣传上，是形容词。到了下半场，要把生活痛点落位到行动上，要有实景兑现度保证，要让客户看到和感受到。

第二点，功能超配。

功能超配，具点做法不仅是在提升得房率基础上，实实在在将解放出来的面积放大功能空间的舒适度，要讲能摆进家具后的尺度空间，不再是变异空间。

还要有超级收纳，要有大社区的功能配套，等等。

第三点，情绪价值。

去年我们提出一个口号，越会聊骚的楼盘，越好卖。

在物理空间比拼差不多后，空间内容带来的情绪价值愈发重要。比如某些开发商在内部研发时，甚至喊出，要让客户看到第一眼，就要有生理性喜欢反应。

真是太狠了。

所以，黄金三角产品力在2026年，将是改善产品的圣经。

其实，这种现象在2025年已经显现，各区的销冠楼盘，或多或少都具备局部爆款特征。

若要全面做到生理性喜欢，将是2026年改善类产品的工作内容。

今天就聊到这里，咱们明天接着聊。

年度榜单：

北京2025年企业操盘金额榜：

冠军：中海地产，总经理张欣 倪健刚

亚军：中建智地，总经理刘衡 李吉

季军：越秀集团，总经理董毅

北京2025年企业操盘面积榜：

冠军：中海地产，总经理张欣 倪健刚

亚军：中建智地，总经理刘衡 李吉

季军：华润置地，总经理陈海鸥

备注：榜单制作依据和说明

相比企业全口径网签金额及权益网签金额这两个指标，我们更关注企业营销操盘的水平。

实际操盘代表和市场对话。持续操盘代表企业从未脱离主战场，持续主动接受市场的洗礼和检阅。

操盘棒，才是真的「印钞机」！销冠100

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