房产证在手≠房子归你！借名买房未获法院支持｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

刘鹏是某国企职工刘建国、李秀英夫妇的长子。1999年，刘建国所在单位——甲印刷厂启动房改，向职工出售公有住房。因刘建国夫妇工龄较长，可享受大幅购房优惠，便以刘建国名义购买了两套位于家属区的房改房（以下简称一号房屋、二号房屋），总价约18万元，折抵工龄后实际支付7万余元。

刘鹏称：

“当时我准备结婚，但无房也无资格单独购房，就和父母口头约定：由我出资，借父亲名义买房，房子归我所有。”

此后：

他自称支付了全部购房款7万余元；

房屋交付后由其装修，并与父母共同居住；

父母去世后，房屋由其继续居住；

购房合同、收据、房产证原件均由其保管。

2023年，刘建国、李秀英先后去世，未留遗嘱。刘鹏起诉两位妹妹（刘芳、刘敏），要求：

确认其与父亲存在借名买房合同关系；

判令妹妹们配合将一号、二号房屋过户至其名下。

妹妹们坚决反对，称：

“房子是父母用自己工龄买的，我们从小看到大。哥哥从未提过‘借名’，突然拿出一张母亲临终前签的《证明》，明显造假！”

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回刘鹏的全部诉讼请求。

关键结论：

仅有口头约定 + 长期居住 + 持有房产证，不足以证明借名买房关系成立；

关键证据《母亲证明》真实性存疑，且未体现“借名”意思表示；

举证不能，败诉风险由主张方承担。

三、法院说理要点

借名买房需有明确合意，不能靠“推定”

法院强调：借名买房的核心是双方达成“名义登记+实际权利归属”的一致意思表示；

本案中，无书面协议，也无录音、聊天记录、证人等证明父母曾同意“房子归儿子”。

《母亲证明》不被采信

该证明由刘鹏自行打印，母亲李秀英在父亲去世次日签字；

被告提交医院病历证明：李秀英2021年初已被诊断为重度血管性痴呆，MMSE评分仅10分（满分30），属无民事行为能力人；

法院认为：即使签名真实，也无法证明其理解内容、表达真实意愿。

出资事实未充分证明

刘鹏称自己持股甲公司30%，有能力出资，但未提供银行流水、取款记录或公司分红证明；

7万元购房款在1999年属巨款，若确为儿子支付，父母20余年从未提及，不合常理。

持有房产证≠拥有产权

因刘鹏长期与父母同住，自然接触并保管房产资料；

父母去世后未及时分割遗产，不能反推房屋归其一人所有。

举证责任在原告，举证不能则败诉

根据“谁主张，谁举证”原则，刘鹏未能完成举证义务；

法院明确：不能因亲情关系降低证明标准。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

房改房、央产房、公房，慎用“借名”！

此类房屋涉及工龄折算、单位政策、继承分割，口头约定极易引发纠纷。

20年不提过户，本身就是重大风险信号！

若真为借名，为何父母健在时不办理？为何不在家庭群、遗嘱中说明？

临终“证明”效力极低：

老年人认知能力下降，法院对临终签字文件高度审慎，需配合视频、见证人、医疗评估等才可能被采信。

关键证据清单（缺一不可）：

✅ 父母亲笔书写的借名协议或声明；

✅ 购房款从你账户直接支付的银行流水；

✅ 父母生前承认借名的录音、微信、邮件；

✅ 其他继承人知情并认可的书面确认。

亲情不能替代法律：

本案中，若刘鹏早年与父母签订简单协议，或让妹妹们签字确认，结局可能完全不同。

警示案例：

刘鹏住了20多年房子，却因证据不足，最终被认定为“普通同住人”，房屋将作为父母遗产由三子女法定继承。

口头借名，等于把百万房产寄托在“信任”二字上——而法律只认证据！