接连暴雷，长租公寓的“至暗时刻”有点长

“上着班，家没了。”

从11月下旬起，在社交平台上出现了大量的帖子，称自己所在的公寓，合同尚未到期，就被强制退租。有的表示公寓拖欠物业租金和水电费，物业连续几天强制停电，有的说业主要求租户最晚于12月31日前搬离，因提前一个月以上通知，双方不承担违约责任，有的则称经营权突然说转让了，需要重新签订合同，自己正在考虑要不要签。

几年前，蛋壳公寓暴雷，大量房东因长期收不到租金选择清退租客，40多万租客被坑，闹得人心惶惶，这一幕至今很多人还历历在目。而现在这场风波波及到的也是长租公寓的头部品牌，如魔方公寓、万科泊寓。

虽说这次动荡更像是头部品牌对原来规模化扩张的一次“清算”，可在这几年长租公寓行业从“规模扩张”向“品质竞争”转变的过程中，它似乎暴露了转型之中的长租公寓们并不好过。

“止血”容易，“造血”难

作为规模最大的长租公寓品牌，万科泊寓清退的项目主要是在深圳，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔公社等10余家门店，主要为“万村计划”时期留下的房源。

魔方公寓的情况则严重得多。在上海、杭州、武汉、广州等一线重点城市，多家魔方公寓的门口都贴出了相似的欠费清退公告，不少网友在社交平台吐槽，称押金至今未退，且对方丝毫不提违约金的事。事实上，有关魔方公寓清退租客、闭店的相关报道，从今年11月开始就明显增加。

而更往前追溯，同样是头部品牌的自如，已经多次因“单方解约”被推上舆论风口浪尖。

为什么要清退这些项目？万科泊寓称，这些项目普遍位于非核心区域，多年来一直面临回报周期长、运营负担重的问题，与其继续运营、不挣钱，还不如直接停掉。

这个理由或许也解释了魔方、自如等公寓为何有一致的举动，过去为了扩大规模，盲目扩张，致使很多资质不怎么好的项目也被吸纳进来，而今捉襟见肘的行业头部们已然无法忍受这些沉重的“负担”。

这背后是长租公寓普遍没有跨越盈利难题的无奈现实。早在2020年前后，青客、蛋壳纷纷上市，根据招股书，它们上市时均处于连年亏损的状态，而在经历了行业的大浪淘沙后，虽然市场形成了背靠房企、房产中介等巨头的头部品牌之间的竞争格局，可是大多数长租公寓仍然没走出亏损、实现稳定的盈利。

前段时间，万科在一份担保文件中，披露了泊寓的运营情况：2024年，实现盈利接近3200万，到2025年前11月，又变成了亏损超过8800万。一年之差，净利润相差一个亿，

再比如我爱我家旗下的相寓，2024年营业收入61.3亿元，同比增长6.5%，占我爱我家总营业收入近一半，但相寓业务却始终未能给我爱我家带来盈利。据数据披露，自上市以来，相寓业务的毛利率表现亦不佳，2018年至2024年间，对应毛利率分别为24.09%、9.35%、12.39%、-7.05%、-5.99%、-5.40%、-5.5%。

魔方公寓实现转亏为盈的时间要早一些，2021年实现净利润3.01亿元，可到了2022年，录得净亏损2.46亿元。从现在它突然大面积清退项目的举动来看，这两年其盈利状况不容乐观，尤其是多个公寓出现拖欠物业水电费及租金，难怪网友担心魔方会不会暴雷。

在这个“微利行业”，巨头们也在疑惑长租公寓什么时候才能进入回报期。

长租公寓还未摆脱“二房东模式”

2020年前后，沉迷于高速扩张的长租公寓市场，迎来了一次大动荡，以蛋壳、青客为“代表”，拉开了长租公寓品牌资金链断裂、大规模暴雷继而走向消失的行业序幕。而这场“浩劫”的起因，直指长租公寓的“二房东模式”。

所谓的“二房东模式”，就是企业先从房东手里租下房子，装修后再整体或分散转租，从中赚取租金差。二房东模式又分为分散式和集中式，蛋壳公寓、青客公寓以及自如公寓，属于前者，他们是从海量散户房东手中收房，泊寓、魔方公寓等则属于后者，他们以收购或租赁的方式获得项目（一般为整栋或几层），然后进行集中改造、集中管理。

前几年行业的动荡，重灾区在于分散式公寓。因为当初分散式公寓玩的是“高风险游戏”，企业依靠租金贷这一金融工具，通过“长收短付”，用时间错配形成的资金池，去支撑扩张。所以，现金流链条一断裂，整个盘子瞬间就无法运行了。

当整个行业从高速扩张走向战略收缩、缓慢发展的阶段，我们看到，市场的主流正在向集中式长租公寓发展，集中式长租公寓的市场规模也日益扩大。但这不代表集中式长租公寓的风险变小了。

集中式长租公寓的盈利关键有两点，一是规模化，经过统一装修、改造和管理，当规模越大，运营越成熟，成本越能被有效摊薄；二是租金差，在城市的租金上涨周期中，租金涨得越多，长租公寓从租金差赚得就越多。然而，近几年，我国的住宅平均租金不涨反跌，这让长租公寓企业受到了较大的冲击。

根据中指研究院的数据，2025年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较2024年同期扩大0.47个百分点，其中一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，二线城市累计下跌1.83%，三四线城市累计下跌1.47%。

与下跌的租金价格相反，底租却面临普遍上涨。为了抢占核心城市的优质资产，运营商普遍与业主方签订了长达10-15年甚至更久的包租合同，并且以一个固定的底租为基准，约定每年不等的刚性递增条款。当底租上涨而租金下跌，原来预期靠租金差赚钱，现在反而成了租金差逐年减小。

万科发布的公告显示，深圳泊寓平均出租率为94%，完全符合行业平均水平，甚至还略高，可正因为万村租约进入调涨周期，导致部分楼栋出现亏损。

自如之所以频频被曝光“单方解约”，引发舆论关注，也是陷入了租得越多、亏得越多的困境。它以“市场下行、房源亏损”为由，要求房东降租，若房东拒绝，便启动单方解约程序，并按照合同给予相应补偿。换句话说，就是宁愿支付违约金，也要强制解约。

值得一提的是，自如已经从“二房东模式”向“增益租”模式转型，可这一转型似乎没有带来太大的改变。

“轻”还是“重”？长租公寓的转型才刚刚开始

“长租公寓行业只会剩下两个方向，要么是房东自持的重资产，要么是管理公司主导的轻资产运营，由专业管理公司输出品牌、运营和会员流量，房东承担资产与基础成本，类似酒店加盟模式。”一位业内人士表示。

事实上，这两年整个长租公寓行业也正在抛弃原来的二房东模式，朝着轻资产或重资产模式转型。

比如自如的“增益租”模式，在该模式下，房东将闲置房屋委托给自如，自如根据房屋类型提供定制化装修方案，装修费用由房东承担，然后双方协商确定租金，自如每月向业主支付至少80%的月租金作为保底收益，如果市场行情走高，超出部分由自如与业主进行分成。

这就是轻资产运营。相比“二房东模式”，公寓企业们不需要花钱租房子、更没有装修成本，它承担的更多是管理者的角色，风险大大降低了。

对大部分没有房企巨头支撑的、资金实力相对较差的长租公寓企业而言，转向轻资产运营是一致的选择。早在2019年，以二房东模式起家的魔方公寓，就启动了轻资产战略加速的计划，同年，瓴寓也正式推出“轻重并举，双轮驱动”发展战略。甚至今年初，万科泊寓官方公众号也曾连续多次发布招募加盟商的消息，后面被撤下。

不过，船大难掉头。以魔方公寓为例，魔方公寓目前的业务模式有两种，一是直营模式，通过整租或租赁楼宇的一部分，进行管理和运营，第二种就是加盟和第三方托管模式，以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。前者一直都占收入的绝大部分，根据招股书，2022年，魔方公寓直营业务收入占比为94.9%，加盟管理和第三方委托仅占比2.4%。

由此可见，这种轻资产运营的方式还未能给企业带来太多的业务增量，更无法改变企业现有的盈利困境。

相比其他品牌，自如在转型上的道路走得更为彻底。它独创了“增益租”模式，试图将原来的二房东模式完全抛弃，专注于品牌输出和管理输出。只是，在住房租赁市场行情下行的环境下，这种模式的优势没有得到发挥，反而增加了自如的压力。

因为租房价格持续下滑的背后是供需失衡，对所有长租公寓企业来讲，获客难度都变大了，这不仅让自如难以获取分成收益，更直接侵蚀了其核心利润来源。

当然，不可否认，脱离风险较大的二房东模式，转向轻资产或轻、重兼并的模式，是长租公寓市场的一个发展趋势。问题在于，对于这个处在不利环境下的行业来讲，它还需要更多的时间。