城市更新x银发经济，产融如何跑通新副本？

作者 | 峰会组委会

摘要：

城市更新x银发经济的产融新打法，告别传统开发，玩转运营新生态。

2025年，不动产正在“狂飙”进副本。

上半年忙着跟“十五五”规划对表校准，下半年则集体攻关一个灵魂拷问：规划里的“产融结合”，到底如何才能让它真正跑通闭环？

有些企业满怀期待地拥抱“城市更新”与“银发经济”，希望借此盘活存量资产、开辟增长新赛道，然而现实却频频遇阻：项目定位不清陷入招商困境，长周期投资模型难以匹配资本回报要求，复杂运营对专业能力提出极高挑战，甚至因政策理解偏差让项目陷入僵局。

这不是个别现象。据机构预测，中国城市更新潜在市场规模将达数万亿元，银发经济更是坐拥3.1亿老年人口的万亿级市场。

但当这些在蓝图与报告中描绘美好的模式投入真实的复杂城市肌理与多元养老需求时，便频频陷入“落地难、盈利难、持续难”的窘境。

症结在于：传统“开发-销售”思维和短期逐利逻辑，与城市更新、养老产业所需的“长期主义、运营为王、融合共生”的新路径存在根本错配。新赛道的高复杂性、长回报周期、强运营依赖性等特点，难以被旧有的商业模式所支撑。

于是，行业逐渐形成共识——“新赛道跑起来，新生态先铺路。”

在此背景下，1月21日，第十届中国不动产资产管理峰会的两场平行论坛应运而生，旨在从宏观战略走向微观实操，厘清新路径、探讨新路径，成为决定万亿级市场能否规模化、健康化落地的关键对话。

从确定性开发到不确定性运营

要理解平行论坛的价值，需要看清不动产行业正在经历的根本性转变。

传统开发追求土地、规划、周期和价值的确定性，但存量时代的城市更新和养老运营打破了这个逻辑，它们充满不确定性、复杂性和自主创新需求。

不确定性体现在，项目效果高度依赖在地条件。比如，同样的养老社区模式，在一线城市供不应求，在二三线城市可能面临入住率不足。

复杂性则更为棘手。一个成功的城市更新项目，需要平衡历史保护与现代商业、短期投入与长期运营、政府规划与市场需求的复杂关系。而养老项目的成功，则涉及医疗资源整合、服务标准建立、支付体系设计、代际融合等多维度挑战。

最关键的转变是自主创新需求。传统开发是标准化流程，但存量运营需要项目方“自作主张”——根据在地文化设计独特的商业业态，针对长者需求创新服务模式，基于社区特点构建活力生态。

正如AI Agent需要专门的的基础设施（

Infra

平行论坛一：

城市更新：从空间改造到活力激活

主题“城市更新、职住平衡与新消费”，将直面存量时代最核心的挑战：如何让“老”空间产生“新”价值？

传统城市更新如同“给旧房子穿新衣”，但新一代城市更新更像是“为老社区注入新灵魂”。

论坛将从四个维度解构这一转变：

• 产融结合如何真正赋能资产增值：不再只是简单的“资本+项目”，而是探讨金融机构如何深度理解运营逻辑，设计符合更新项目长周期、慢回报特点的金融产品。

• 消费基础设施类投资趋势分析：当线上消费成为常态，线下空间的价值不再是交易场所，而是体验场域、社交平台和文化载体。哪些消费基础设施值得投资？投资逻辑发生了哪些变化？

• 租住企业精细化管理：职住平衡不是简单的地理邻近，而是通过精细化运营，让居住空间与工作空间在功能上互补、在时间上衔接、在社群上交融。

• 零售空间运营突围内卷：当所有商业体都在引入网红品牌、打造打卡场景时，真正的差异化竞争力在哪里？是数据驱动的精准招商？是社群运营的深度连接？还是文化赋能的品牌溢价？

两场圆桌对话将分别聚焦“租住赛道运营如何做出差异化”和“城市更新对零售运营的新课题”，邀请一线操盘手分享实战经验与失败教训。

平行论坛二：

银发经济：解构3.1亿人的万亿市场

与城市更新的“空间重构”相呼应，平行论坛之二的主题是“从养老到银发：产业、空间与投资的变化”，届时，将系统拆解中国老龄化社会带来的根本性变革。

数据显示，中国60岁及以上人口已达3.1亿，但银发经济远不止养老那么简单。

但从储蓄养老到投资养老的转变，需要全新的金融基础设施。

论坛将构建完整的产业图谱：

• 银发经济产业生态解构：从老年鞋服、健康食品、智能穿戴、康复辅具等产品层，到养老服务、健康管理、文化旅游、金融保险等服务层，全面剖析万亿级市场的机会分布与进入壁垒。

• 养老居住投资模型：传统“建-售-离”的房地产逻辑在养老领域完全失效。论坛将深入探讨“投融建管退”全周期的财务模型如何重构？哪些资本适合哪些养老产品线？退出通道有哪些创新？

• 康养旅居的新玩法：千亿级需求下的产品不再只是老年旅行团，而是融合健康管理、文化体验、社群交往的综合性产品。哪些区域有潜力成为康养旅居目的地？产品创新的核心要素是什么？

• 养老项目运营分析：当空间为载体，服务为内核成为共识，什么样的服务才是有价值且可持续的？如何构建可复制、可扩展、有竞争力的服务体系？

该环节的圆桌对话“迎接银发经济：产业、资本与空间的融合共生之道”，将邀请产业方、资本方和空间运营方同台对话，寻找三方共赢的合作模式。

就像AI Agent需要专门的基础设施才能稳定运行一样，城市更新和养老运营也对行业“基础设施”提出了全新要求。平行论坛的价值，不仅在于展示成功案例，更在于暴露真实困境、分享失败教训、探索解决方案。

结语

两个论坛，看似赛道不同，实则指向同一个答案：产融结合的终点，不是“投钱”，而是“入局”——从简单的资金支持，转向深度的价值共创。

这场转型，要求所有玩家重塑自己：

• 运营商不能只会管楼，得成为懂资产、善披露的“资产管理人”。

• 资本方不能只看报表，得成为懂产业、有耐心的“长期合伙人”。

• 政府方不能只出政策，得成为懂市场、会设计的“系统搭建者”。

这就像运行一个复杂的AI Agent，光有算法不够，必须搭建全新的Infra。城市更新与养老行业也一样——需要一套全新的产融结合基础设施：可信的评估体系、灵活的交易结构、多元的退出机制、动态的风险管理工具箱。

不动产资产管理，正站在一个清晰的临界点上：旧地图已找不到新大陆。

1月21日的平行论坛，不会只是说说而已。它是一次路径测试、工具共创、共识对齐的现场实验。当城市更新的场景设计师遇上银发经济的生态构建师，当资本、运营、政府、技术四方坐进同一个对齐会议——

那个真正适配“十五五”周期的产融结合新路径，或许就在这次对话中，按下了启动键。