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真实测评：中海公元里是四环沿线最后一个高性价比改善盘了

本文主要讲的中海公元里，能不能为南四环新房扛大旗？先从板块

南苑是什么规划（大饼）？南苑，在北京市总体规划中，主要围绕“首都商务新区”和“南苑森林湿地公园”，打造更加现代的综合城市片区。

南苑湿地公园17.5平方公里，实际上是2.5个奥森。但奥森是因为2008年奥运会发展落地快了。

南苑的2024能加速发展吗？有铁路线和南苑机场区域的战略留白区，板块发展多少会受限制。

公元里一路之隔就是南苑公园，这也是“公元里”命名的一个原因之一。

其有8大特色区：泡子湿地、海子森林、槐新森林、一亩古泉、高台望迥、槐房清源、御道文苑、飞放森林；4片文体休闲区：足球运动公园、卡伦圈运动休闲谷、南苑国际文化交流区、城市阳台。“大泡子”，周边200多户的拆迁，本月底开始。现在的南苑森林湿地公园，是一期的效果，二期还在施工，但今年会正式纳入重点项目。

局长看地块时，也浅浅逛了逛，随手一拍都是大片，海棠、牡丹、健康步道，运动场上乒乓球、羽毛球随你去，还会教你一些法治知识，一家人散步绝对是个好去处，老少皆宜，居住在有水的公园旁，公元里应该有点香。

但小范围城市界面不得不说很一般，五爱屯老小区、小饭店、酒店、两车道，原住民和棚户区仍有不少，整个显得拥挤、破败。周边偶有穿拖鞋的大爷在街上溜达，居民数量并不多，将来腾退拆迁也有南苑村回迁房，可能不存在原地置换新房的大批土著。

加速发展的不仅需要自然生态的持续落位，板块持续发展必须要吸引大量人口，因此需要有强产业，否则就是必然要联动城市更多核心产业区，才能支撑房价向上。

南苑板块说什么产业，更能说生态，但好在能联动的是一路向北的大红门、丰科园、丽泽，还有亦庄，都在8公里范围内。南苑的地理位置其实相当好，四环边上，能联动产业，可以说南苑的价格是比较低的了，7.8万。

北四环的是奥森、朝阳公园，比如泛海世家、融创壹號院、观湖国际，10万以上是妥了，高一些的房源17万＋，能联动国贸、望京等商圈。

比如奥森是北五环内的生态王者，而房价涨得让人望洋兴叹，比如国奥村贝壳找房二手房价格是124141元/平，奥森更重要的是还靠近中关村，7公里对于开车来说不算远。

一个公园地产就完了？首都商务新区博物馆群和芭蕾舞团似已见到雏形。

这离得远不提，现在项目距离新宫站1.7公里，地铁19号线二期也有了好消息，新宫南站计划两个站点选择，分别位于五爱屯西街与五爱屯街交汇处、五爱屯西街与西红门路交汇处。如果消息属实，站点分别距离中海公元里约300米和约900米。

未来五爱屯西街、槐房路会变成城市快速路，预计2026年开工，也就意味着，目前道路的七拐八拐现状看，还得两三年才能改变。

图源马老师帮选房

商业配套优质，除了新宫板块万达广场和大悦春风里，南侧约1km处，还规划一个商业综合体。

学校除了南苑中学，已停用，拆除还绿。东南和（东高地、南苑、和义）学区内东高地三小，是丰台区公办区重点小学，对标丰台五小和中关村三小水平，未来将作为板块内的重点教育资源。嘉园第一幼儿园、南苑教工幼儿园、五爱屯小学、槐房小学等，都在3km生活圈内。

医疗上规划有医疗用地，还有向东约2.5公里有航天总医院（三级综合/准三甲）、南苑医院（二级综合）；南侧500米有社区卫生院；西南方向直线5公里/驾车6公里到达超大型综合三甲医院-北京大学第一医院大兴院区；西北方向直线距离6公里/驾车8公里左右可达三甲天坛医院。

价值有点飞升的意思，别等，一等的话这些性价比就变成了你需要拿出更多的钱。不服气？那请您帮下局长，看有没有这样板块底色的新房在四环线上，让您能弯道超车？局长认为四环线上有规划的公园地产价格肯定不会再有7.8万。

这有疑问？十八里店朝央和煦也是7.8万，不香吗？虽说有朝阳港规划，但没有这样巨大生态体量，这是其一。

其二商业、医疗配套也不够优质，当然有了人大附加持，这点比南苑板块要好些。

其三，轨道交通的话，一个19号线＋4号线，一个是17号线，各有利弊，前两个联动金融街、中关村等商圈，后者联动国贸、望京、亦庄等商圈。

其四，还要看产品力。

产品力强不强，对手说了算

值不值得你买？中海拾光系是高端产品系，中海的产品力一直也是数一数二的。朝阳金盏板块的中海拾光里，享受望京外溢红利，创新咬合式叠拼户型，红动市场。

中海公元里项目规划10栋楼，约622户，是8-15层洋房+小高层社区。最小的户型116㎡三居，144㎡四居和177㎡四居，平均得房率能达到88%，纯改善社区，妥妥的，阳台+飘窗，是户型标配，对健康、生态、产品品质有追求的改善人群才会买。北侧楼栋的业主，放眼望去未来将是大片的碧水绿荫。

园林是东方雅奢的“御苑七境”景观意境——即登堂、藏山、御道、言廊、森庭、登台、茂林。从功能上涵盖1个礼序落客迎宾空间、4个主题宅间花园空间、2个全龄运动空间。生活的松弛感、度假感体验扑面而来了。

中海公元里177平南向三面宽四居双卫，3.1米的层高，进门独立玄关，约13.5米的南向三面宽享舒适观景，6米4宽厅。

带阳台的主卧套房配备三分离卫浴+观景浴缸+独立衣帽间。约3.9米面宽，主人的尊贵感被激发出来了。

南向带飘窗卧室，最小面宽都不小于3米。南向次卧实用面积约18平，北向两个空间非常宽裕的卧室，旁边是干湿分离的洗手间。

LDK一体化，餐厅客厅同宽，约60平使用面积，尺度感拉满。紧邻U型明厨，则是酒柜+独立隐藏储物空间。

岩板电视背景墙、木饰面墙面，做了很多增加品质感的配置。一线品牌的烟机灶具洗碗机，顶部的无主灯的照明，都涵盖在交付标准里。这户型整个小区只有32套房，仅6#一栋楼有这户型，楼栋在社区中心的楼王位置。

朝央和煦171㎡四居户型，面宽进深比为1.43，南向四面宽，一个客厅，一个次卧，两个套房。5.6米面宽客厅，全景落地窗。

4.75米面宽厨房同时实现中西厨的功能，而且具备观景和社交的功能。餐厅左右两边都是柜子，储物功能强大。

南向双主卧套房，主卧南北通透，270度景观，带L型飘窗，卫生间双盆洗漱，浴缸。三个卫生间，舒适度和功能性都很完美。

大门有玄关，侧面是家政空间。

中海公元里116平三居双卫，7窗全明，三面朝南，三个卧室分布在三个角落。

南向主卧+客厅都是阳台设计，主卧套间设计，面宽约3.1米，有独立主卫，明卫设计。南向次卧面积超15平，北向卧室带设备平台，加上设备平台面积近13平。

独立餐厅区，餐客厅一体，3.8米。U型厨房，可放置双开门大冰箱。加上阳台面积，整个公共空间近33平。

餐边柜、独立家政间+储藏室空间全部做了预留。这一面积段的户型主要集中在项目南侧。

朝央和煦121㎡四居，吸睛的最大亮点在于除门口衣帽间外，还有一个带窗家政间，算极品，但带窗做家政收纳，可惜不可惜？

南向三面宽，南向面宽10.8米，客厅面宽4.2米，全景落地窗。

入户有步入式玄关柜，次卫是明卫通风佳，且在门口。

U型阳光厨房，餐客一体化设计，围绕餐厅洄流，动线合理，可最短路程到达家中其他位置。

不完美的是，厨房的可有效使用台面面积过少，小家电太多的话是放不下的。

中海公元里144平主力户型四居，8窗全明，四叶草，客厅+双主卧朝南，双次卧朝北，主卧套间，带独立明卫和衣帽区，最小的北向卧室面积也超11平，次卫干湿分离，独立收纳空间。此外，该户型专门做一个凹槽区域去做餐边柜和储物。厨房预留了双开门冰箱位置，U型操作台。这个户型主要集中在项目北侧。

朝央和煦143平四居，也是四叶草，南向面宽12米，入户门牌高级，门口智能对讲、开关设置都很贴心。面宽5米的客厅，落地窗，视野可以。家政间，可以收纳。主卧套房，转角飘窗。双洗手池，仪式感满满。南向次卧也是套房。卫生间结构稍显怪异。北向书房，改成卧室也可。

不完美的是，入户门正对次卫，注重风水的可能有些忌讳；南向次卧暗卫。厨房的实用性不强。

公元里项目是精装交付，新风、中央空调、地暖等都是标配。对比完，局长认为各有千秋。

说完产品，回归市场价格的值不值。前文提过一些，这里对比下新宫板块两个新房森与天成8万、建发璟院8.3万，1.7公里差了2000元-5000元，香不香？周边二手房标杆天悦壹号贝壳找房价格89760元/平，局长也看了看，品质OK，但价格不OK啊。当然，考虑叠拼户型的人群也不是公元里的目标客群。

结语：南中轴＋南苑湿地公园规划下，这个板块有些预期，中海公元里又是一个特殊的公园地产项目，综合评估，追求改善品质、追求健康生态、4号线、19号线沿线人群，南城置换人群均值得入手。

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