实例，开发商隐瞒抵押房产，法院判决居住权优先于抵押权！

（教育部主管）中国智慧工程研究会雷锋精神工作委员会学雷锋先进人物张添强）

普法有约：众所周知，在司法实践中，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。2013年4月份，开发商大山公司因为无钱付工程款，把其开发的位于大连高新园区的一套商品房抵顶给实际施工人大伟后，于2016年12月份又把这套房子抵押给银行贷款。由于开发商资金链断了，未按时偿还银行贷款，大连某银行向大连市中级人民法院申请强制执行，要拍卖大伟用工程款抵顶的这套房子。近日,大连市中级人民法院作出判决,驳回某银行要求拍卖大伟用工程款抵顶的商品房之诉求。判决依据就是居住权大于建设工程款优先权,又大于金融贷款的抵押权。

案件回放：大伟开了一家装修公司，承包了大山公司的样板间进行装修，同时还承包了小区地下车库装修施工，开发商欠其工程款500余万元。2013 年 4 月份，大伟与大山公司签订了协议书，用小区一套价值370万元的商品房抵顶欠大伟的部分工程款。后双方签订了《商品房买卖合同》，大山公司将商品房交付给大伟占有、使用。

大伟说，自己从2013年就入住了这套房子，一直未办理产权登记，多次找开发商，总是以各种理由推诿。2025年春节前，大连市中级人民法院突然在自己家门上贴了一张《通知》，称我的这套房子被开发商抵押给银行了，银行起诉开发商并查封了这套房子，要求我10日内腾退房屋，我一下子就蒙了。

大伟委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向大连市中级人民法院提起案外人执行异议，提交了大伟与大山公司的《商品房买卖合同》、工程款抵顶购房款的协议书，证明大伟居住的这套房子是用大伟实际施工的工程款抵顶的购房款，优先于银行抵押。经审查，大连市中级人民法院作出裁定，终止对大伟居住的房子的拍卖。

令大伟没想到的是，某银行不服，向大连市中级人民法院提起诉讼，要求撤销大连市中级人民法院的裁定，改判拍卖大伟的住房抵顶开发商从银行的贷款。

大连市中级人民法院公开开庭审理了本案。某银行称，大伟不是商品房消费者，其居住的这套房屋初始登记在开发商名下，大伟并未实际出资购买，而是用工程款抵顶购房款，实际上是开发商大山公司欠其工程款，大伟与大山公司是债权债务关系。开发商大山公司向银行贷款，用大伟居住的这套房屋作抵押，并在大连市不动产登记中心办理了抵押登记。大山公司未按期偿还银行贷款，依照《民法典》有关担保的法律规定，银行有权拍卖大伟居住的这套房屋。

大伟一方辩称：虽然大山公司欠其工程款，但其本身也想在这个小区购买一套商品房，于是与大山公司签订了《商品房买卖合同》，相当于用大山公司欠其工程款370万元抵顶了购房款，建设工程受偿款大于抵押权。目前自己在这套房子内实际居住，从购房时间上看，早于大山公司从某银行抵押贷款时间。某银行在办理抵押贷款时，未到自己居住的这套房子中查看，未尽审慎义务，其办理的抵押登记效力低于自己用建设工程款抵顶购房款的效力。

大连市中级人民法院经审理后认为，依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，人民法院应予支持。大伟作为商品房消费者，居住权大于抵押权，符合法律规定。虽然某银行根据生效判决对案涉房屋享有抵押权，本院也查封案涉房屋，但大伟与大山公司针对案涉房屋签订商品房买卖合同时间早于法院查封时间，且大伟在大连市全域范围内名下无其他用于居住房屋登记信息，符合居住权大于抵押权的法律规定。近日，大连市中级人民法院作出判决：驳回某银行的诉讼请求，解除对大伟购买房屋的查封。案件受理费3.6万元，由某银行负担。

近年来，随着房地产项目烂尾、开发商破产等风险上升，购房人、承包方、银行等多方权益冲突频发。全国法律援助先进个人、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师说，最高人民法院通过司法解释明确了不同权利之间的清偿与保护顺序，以保障普通购房人的基本生存权。当前法律趋势是“生存权 > 建设工程优先权 > 抵押权 > 普通债权”，体现了对弱势群体基本居住需求的倾斜保护。如果你是购房者并遇到类似问题，首先要确保购房是为自住、已付大部分款项（包括工程款抵顶购房款），并保留好合同、付款凭证和实际入住证据，以便在项目出险时主张优先保护。（文中单位名称及消费者名称均为化名）

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（教育部主管）中国智慧工程研究会-雷锋精神工作委员会学雷锋先进人物张添强