上海楼市正在和310告别

最近看到一组数据：

在上海新房的认购数据中，310的占比越来越低。

上海新房认购310占比（数据来源：小胖看房）

其实何止是新房，整个一二手市场大体都是如此。

似乎也像是这座城市的发展轨迹。

每天都有很多人来到上海。

每天也有很多人离开上海。

上海这座城市的崛起和每一个来到上海、离开上海的人息息相关。

只不过某个瞬间也曾感觉到：

上海，正与那些被称为“老310”的人渐行渐远。

他们是见过上海最差的样子

“上只角”、“下只角”是上海楼市特有的语言。

这个词从旧时代流传下来，渐渐成为了上海地段的“固化”认知。

在老310的眼中，真正称得上“上只角”的区域，在今天的上海地图上显得格外有限。

简单来说，大概是4号线内（浦西），不过4号线内也不全是。

如果一定要划个范围：

北边呢不过苏州河、东边那就是外滩、西边就到华山路、南边就是肇嘉浜路一带。

甚至更苛刻地人，只认可永不拓宽的小马路。

只不过今天许多人眼中的“高端地段”，在老上海人的记忆里的不堪回首。

比如苏河湾——四行仓库所在地，因电影《八佰》而游客不绝。

但在老一辈的记忆里，那是很差劲的地方。

上个世纪这里是闸北最大的棚户区，这个地方都是痞子流氓店，小偷、站街女盛行。

“滚地龙”这个词就从这里诞生。

从前若劝人住到那里，恐怕是要绝交的。

如今这里摇身一变成为了上海一等一的高端地段，在很多人眼里还是不认可。

包括老静安、老虹口、老杨浦都算不上什么高端地段。

这样的刻板印象，并不只是上海人的“特权”。

很多人对自己故乡的认知，往往也赶不上城市的变化。

正是因为他们见过“最丑”的样子，所以才会心存忌惮。

购买力的现实

不了解上海的人，或许会以为：上海本地人，应该都很有钱。。

但实际上，在上海真正的高端小区里，能听到多少讲上海话，还真不好说。

上海的高端市场，很大程度上是由来自全国乃至全球的有钱人来消化掉的。

早期市区的310，可能大多数在上海的多轮动迁中已经到郊区去了。

手中的筹码，可能是动迁房；留在市区的，则多是老破小。

如果早年有过改善，或许还握有一些2000年前后的商品房。

总体来说，这些筹码在上海今天的房价体系里根本不够看。

比如卖掉两套老破小，或许能凑个七八百万预算。

想把交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同等6大要素都占全是不可能的。

对于老310来说，他们肯定更倾向于居住体验和配套。

不仅仅是因为贪图地段优势，不仅因为地段熟悉，更因为那里有生活了一辈子的痕迹与人情。

800万在“上只角”没什么好产品，买得到的还是些老破大。

有限的技能点，只能点在少数的技能上，意味着房子有局限性。

但是这一轮行情中，越来越强调好房子。

过去的20年，各类产品的成长性差异并不明显，普涨是主流。

但是现在不一样了，像外环一些标杆项目都能有8-9万的价格了。

但是市区老破大、老破小却跟不上了。

地段被削弱、品质被加重，是必然趋势。

因为地段是会生长的，差的地段是可以经过发展变为好的地段，像曾经的大宁就是。

但房子只会慢慢老去。

上海很多中内环优质地段，已经很难出现那种不停出新房，不停更新换代的情况了。

所以这些地方，好房子愈发会被市场放大价值。

定价权的转移

直到陆家嘴的蓬勃发展，老310的价值体系开始面临前所未有的挑战。

张江的腾飞、前滩的落地、大宁的蜕变、虹桥商务区的马不停蹄……

新上海人在上海楼市的话语权越来越大。

最直观的变化就是上海大大小小的企业，员工通常都是来自五湖四海，大家都讲普通话，上海话好像反而变成了“小众语言”。

渐渐地公司管理层也都变成了新上海人。

这一切的底层逻辑在于上海人口结构的变化。

2022年数据中，上海常住人口2480万。其中户籍常住人口1497万，外来常住人口983万。

虽然户籍占比高达60%，但是这些年上海的“移民”很多，真实的310可能远远低于5成。

从购买力来看，上海楼市的主力早已是外来常住人口，尤其是新落户人群。

这是上海这座城市在国际化进城中必然发生的。

纽约、东京之类的大城市也都是这样，同样依靠新移民、新资本推动城市前进。

上海自然人口的增长其实早就是负增长了。

真正310的出生率不高，人口的自然增长动力不足。

因此上海需要虹吸外面的优质人口，续增加城市的活力。

相应地，城市的资源也会向他们倾斜，这些增量的选择就会成为城市发展新的方向。

达到一定程度，继而发展成为新的“上只角”。

老310或许不愿承认，但在事实上，这些新兴区域已追上甚至超越传统好地段。

尤其是，如果你希望房子未来有更好的流动性，新上海人是不可忽视的群体。

顺着他们的眼光看问题，或许才能看懂趋势。

定价权利的交接，也注定老310正在被上海楼市“抛弃”。

310标签，其实没那么重要

可是，一定要深究的话，上海真正的310也没有多少。

老310的构成中主要有几块，青浦、崇明、川沙等一些郊区的土著；祖籍南通、宁波等江浙城市的移民；新上海人的小孩等。

海纳百川，一直就是上海这座城市的精神内核。

城市的进步必然伴随着观念的更迭。

老一代的观点被“抛弃”，年轻人起来“掀桌子”，就是正常的社会更替。

310的看法并不决定一切，他代表着上一代人的观察，更多的是存量的记忆。

新的移民很快会变成新的310，他们的价值观会慢慢主流化。

是不是310不重要，关键看你是不是强者，始终跟随市场的变化做出调整。

因为二 十年以后，今天的观念也可能被新一代颠覆。。

其实，我经常在给我们老310会员朋友做咨询时和他们说：

按照这样买房可能会更赚钱，但是我感觉你不会幸福，我还是建议你按照你住的更开心的角度来选择。

比如他就是长宁土著，为了所谓的“保值增值”，一定要去一个不熟悉的地方，最后也不见得会开心。

预算有限，买在长宁的老破小未尝不是一个更合适的选择。

因为那里有他的圈子、亲友与熟悉的生活。

房不至于此

房子其实不仅仅是资产。

他是更是一个家，一个社交场所，是归属感的载体。

我们有时过于强调它的资产属性，却忽略了它原本的情感与生活意义。

想想买房的初心到底是什么。

我们希望每个人找到买房的最优解，但我们更希望大家住的更开心。

310正在被抛弃，或许是一个永恒的话题。

因为上海这座生生不息的城市。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。