基于目前楼市的现状，五年以后，价值100万的房子还能值多少钱？

“100万买的房，五年后还能值几个钱？”——昨晚群里有人甩出这句，瞬间炸出一堆苦主。有人贴出自家小区同户型最新成交价，直接砍到75万还没人要；有人甩出中介截图，挂牌半年零带看。屏幕这头的我，盯着自家2019年上车的小三房，心里咯噔一下：当年掏空六个钱包、搭进未来30年，难道真要砸手里？

别急，先把我这两天翻政策、扒数据、问行内人的零碎笔记摊开，给你捋一捋。看完你就知道，房子到底是继续咬牙供，还是割肉跑。

先说最扎心的——空屋。官方口径全国空置率12%，听起来还行？可我表弟在岳阳做水电安装，他说晚上去新交付小区开灯率不到三成，一整排厨房连插座都没装过。房子没人住，就像牛奶倒进河，价格再低也撑不起。更惨的是，这些“鬼楼”还在源源不断交付，开发商欠着银行、欠着总包，不卖房就得破产，只能挥刀自砍，一百万的盘直接砍到七折，送车位送物业费，就差跪下来求你签字。

再说人口。我表妹91年，未婚，在杭州做运营，月薪1.5万，租房住滨江，问她啥时候买房，她翻个白眼：“结婚都懒得结，买房给谁住？”一句话，把“婚房刚需”这条传统大腿踹瘸。同样被踹瘸的，还有三四线“返乡置业”。我老家县城广场大屏幕天天播“欢迎回家买房”，可高铁一通，年轻人跑得更快，过年回来住酒店，方便又省心。人走茶凉，房价就是茶渣，泡不出味儿。

政策端也没打算再喂糖。住建部今年高频词只有一句：“控增量、去库存”。翻译成人话——地少批、房少建，先把堆在仓库里的卖掉再说。郑州、苏州、重庆已经试点政府下场收房做保障房，收谁？收那些卖不动的远郊大盘，价格腰斩再腰斩。原本指望“政府救市”的房东们，现在发现对手盘就是政府，人家砍价比你还狠。

那一线城市就能扛？扛个寂寞。我同事老林去年把北京朝阳小两居挂了出去，想换学区，结果同小区同户型三个月内成交三套，每套比上一套低30万，最新一套直接跌回2016年。中介劝他“随行就市”，他算了算，首付都快跌没了，干脆撤牌出租，月租1.1万，年化回报1.6%，还不如货币基金。可租又租不上价，租客一句话：“哥，旁边保租房才5500，您这老装修，再降降。”

有人把希望押在“房产税”落地前夜，幻想最后一波出逃窗口。上海重庆试点十几年，税率0.4%-1.2%，看着温柔，可别忘了免征面积：人均60平。三口之家180平以内不收，刚好卡掉大多数老破小，可一旦你在杭州、成都、厦门有两套，分分钟超标。最慌的是“房叔房姐”，我前老板在合肥手握八套回迁房，去年就开始悄悄出货，中介朋友圈一天刷三条“急售、可小刀”，以前趾高气扬的房东，现在主动请你喝茶，砍价直接“您说了算”。

再说回我自己。我把自家小区近一年成交拉了个Excel，发现只要楼龄过15年、没学区、没地铁，跌幅全在25%以上；反之，带学区+近地铁，居然还能微涨3%。结论粗暴：以后房子只剩两条命——“好学区”和“好地铁”，其他全是库存。想保值？先对照下面三条打钩：

1. 步行15分钟内有没有三甲医院+地铁站？ 2. 小学初中在不在家长挤破头的名单？ 3. 房龄低于10年，户型能做出三房两卫？

一条都不占？别幻想了，那就是 tomorrow’s 鹤岗，晚卖一天多亏一天利息。

最后给两个真实选项，不灌鸡汤：

A. 自住房，以上三条全踩中，月供不超家庭收入30%，你就当租房继续住，别天天刷成交，心脏受不了。 B. 投资房，只要有一条不达标，挂出去，每降5%设个闹钟，三个月内必成交，把现金攥手里，五年后你会回来谢我。

房子永远涨的年代，已经埋进土里了。接下来拼的不是谁胆大，比谁跑得快。