开发商欲将加拿大西温哥华豪宅评估从2200万降到1400万 未获成功

位于1669 Marlowe Pl. 的这座豪宅拥有14间卧室和17间浴室。

根据省级物业评估上诉委员会的说法，由加拿大不列颠哥伦比亚省最大、最知名的房地产开发商之一所拥有的一栋西温哥华豪宅并没有被高估。

霍本集团（Holborn Group）在温哥华曾开发多个争议项目，包括前特朗普大厦、小山社会住房地块以及邓斯缪尔府邸（Dunsmuir House）拆除工程。该集团名下位于西温哥华1669 Marlowe Pl.拥有一处豪宅，内含14间卧室、17间浴室，建筑面积近2万平方英尺（约1858平方米）。该物业2025年评估价值为2220余万加拿大元，但霍本集团对评估结果提出异议，主张豪华地产市场数年前已达顶峰，房产实际价值应为1470万加拿大元。

在房产评估审核委员会维持较高估值后，霍本集团向房产评估上诉委员会提出上诉，该委员会于12月23日作出裁决。

房产评估审核委员会维持较高估值。

由上诉委员会主席布鲁斯·特纳（Bruce Turner）签署的裁决书中指出：“上诉人声称豪华地产市场在2016年至2018年间已达到峰值。同时申辩称，2016至2022年间推出的多项税收政策以及中国资本流出限制等因素，已对西温哥华及周边市场的豪华房地产销售量和价格产生显著影响。尽管这些观点值得关注，但缺乏市场数据或实证证据的支持。在未经核实的情况下，本院认为这些主张无法作为判定标的物市场价值的可靠依据。”

特纳在裁决书中将该豪宅描述为位于西温哥华坎特伯雷社区的"意大利/欧式风格豪华独栋住宅"。该建筑建于2003年，横跨三块总计1.37英亩（约5542平方米）的地块，裁决书指出这为其提供了"私密性及山海景观"。

由于该区域规划为独栋住宅用地，且现有建筑仅占土地总面积三分之一，特纳认定其当前用途已实现"最高最佳使用原则"。

霍本集团一直不认可评估价值。

霍本集团辩称，地块后部的建设限制契约应降低房产评估价值，指出该处无法建造室外泳池。但仲裁主席未采纳此观点，强调该豪宅已配备室内泳池。特纳最终裁定该限制契约"未对标的物市场价值产生负面影响"。

上诉方与评估方共提交了13处"可比"房产交易案例，但裁决书指出所有参照房产的地块面积和建筑面积均小于马洛大道豪宅。其中一处参照房产——位于马洛大道1609号的相邻住宅，于2021年7月以略低于1210万加拿大元成交，后在2025年10月以1900万加拿大元转售。但特纳认为缺乏足够证据判定该时段豪华市场整体趋势，决定不对参照房产售价进行"时间调整"。

仲裁主席测算显示，参照房产平均售价为每平方英尺1409加拿大元，中位数为每平方英尺1330加拿大元。裁决书指出："鉴于标的物在地块规模和居住面积上均显著大于参照案例，在选定其每平方英尺价值时理应考虑规模经济效应。同时，标的物业龄高于部分参照案例的事实，也应在较低单价中得到合理体现。"

特纳估算该房产实际市场价值约为每平方英尺1200加拿大元，总价近2390万加拿大元，暗示2025年的评估"实则保守"。裁决结论明确："本院认定标的物当前22207000加拿大元的评估值是市场价值的合理估算。由于上诉方未获知评估值可能上调，本案不予将评估值提升至实际价值。"该评估值包含土地价值989.6万加拿大元及建筑价值1231.1万加拿大元。

值得注意的是，根据不列颠哥伦比亚省评估局数据，该房产评估价值近两年持续微降：从2023年的2330万加拿大元降至2024年的2270万加拿大元，2025年进一步降至2220万加拿大元。过去10年间，1669 Marlowe Pl.的评估价值最高曾达2017年的2650万加拿大元，最低为2021年的1890万加拿大元。