房价要动了？专家吵翻，邻国先涨，财政才是底牌

最近大家聊起房子，总说市场没希望了，但2026年刚开始，政策就先动了，财政部和税务局发布公告，从1月1日起，卖房如果满两年，就不用交增值税，不满两年的，税率从5%降到3%，听起来变化不大，影响却很明显，比如一套500万的房子，满两年能省下23万多，不满两年也能省9万多，这笔钱不算小数目，会让更多人愿意把房子拿出来卖。

二手房交易一活跃，新房市场也跟着动起来，以前大家担心买错房子不敢换房，现在二手房卖得快，想换房的人就多了，开发商手里的房子也更容易卖掉，这不是政府在托市，也不是催人赶紧买房，而是让买卖过程更顺畅，说白了就是减轻负担促进流通，背后还有一个信号，财政工具可能要派上用场了，去年底的财政会议提到要扩大支出规模，意思是政府准备加大投入，楼市可能会成为下一个重点领域。

专家们最近讨论得很热闹，孟晓苏提出房价在2026年肯定会止跌，最晚到下半年就会回暖，他还举了2008年的例子，说自己当时预测对了，付鹏也同意他的看法，但加了一个条件，说不是所有地方都会涨价，只有核心城市的核心地段才有希望，郊区和四五线城市的房子可能慢慢就没人买了，他们俩都没提到大涨，只说能稳住或者结构上回暖，我觉得这个说法挺实在的，毕竟现在的经济环境和过去不一样，指望全面反弹不太现实。

隔壁香港和越南的情况可以拿来参考，香港从去年6月开始二手房价连续涨了半年，租金也一直往上走，持续一年还创下新高，成交量跟着增加，大楼盘的成交比前一年多出7%以上，越南那边更厉害，河内和胡志明市的房价一年就涨了三成多，算下来每平方米两万多人民币，比我们很多二线城市还要高，他们能做到这样是因为工资涨得很快，银行愿意多放贷款，土地又少，这三个条件凑在一起，市场反应就特别快，虽然越南经济总量不算大，但楼市照样能起来，这说明调整期不是终点，只要信心回来、资金到位、土地稀缺，价格就能被拉上去。

我琢磨着楼市能不能转，关键不在央行降不降息，而在财政部敢不敢花钱，2008年的四万亿和2015年的棚改货币化都是财政出手才救活了市场，货币政策已经试过好几轮，效果越来越弱，如果2026年政府真拿出专项债、重组城投债、甚至收购保障房这些招，那市场情绪可能真能被带起来，财政的钱直接进市场，比印钞票管用多了，它不光影响利率，还能直接影响房价怎么定。

有人说现在房子太多卖不动，你看香港和越南的房子也不少，价格照样往上涨，关键在于有没有人愿意买，有没有足够的钱来支持，还要看房子是不是稀缺，政策只是起个推动作用，真正决定市场走向的是收入水平、信贷条件、土地供应和市场信心，现在政策放宽了，专家也分析了趋势，邻国展示了实例，接下来就看财政方面怎么应对，我不是在鼓励大家买房，只是觉得别急着下结论，事情还没结束。