【泽达说法】中介未促成合同成立，能要“必要费用”吗？

基本案情

2024年5月，某科技公司（以下简称“委托人”）与某商务中介公司（以下简称“中介公司”）签订《居间服务协议》，约定中介公司为委托人寻找合适的办公场地并协助签订租赁合同，委托人在合同成立后支付2万元报酬，协议未明确约定“交易未促成时的费用承担”。

协议签订后，中介公司根据委托人“市中心商圈、面积120㎡、月租金不超过3万元”的要求，开展了一系列工作：筛选出8处符合条件的房源，3次带领委托人实地看房，核实4处房源的产权信息并支付查询费，多次与房东沟通租金、租期等细节，协助双方拟定租赁合同草案。但在最终签约前，因委托人自身经营战略调整，决定暂缓办公场地搬迁，明确告知中介公司不再继续履行协议，导致租赁合同未能成立。

中介公司认为，其已为促成交易付出大量人力、物力成本，遂要求委托人支付必要费用8000元（包括产权查询费500元、交通补贴1500元、劳务成本6000元）。委托人拒绝支付，辩称中介未促成合同成立，无权要求任何费用。双方协商未果，中介公司诉至法院。

判决结果

法院经审理认为，中介公司与委托人签订的《居间服务协议》合法有效，本案争议焦点为中介未促成合同成立时，委托人是否应支付必要费用。

1.中介公司虽未促成租赁合同成立，根据法律规定无权主张2万元报酬，但有权要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用；

2.中介公司提交的房源筛选记录、看房签到表、产权查询缴费凭证、与双方的沟通记录等证据，能证实其已提供实质性中介服务，实际支出了合理成本；

3.关于费用金额，产权查询费500元有明确缴费凭证，交通补贴1500元符合同城看房的合理支出标准，予以全额支持；劳务成本结合中介公司的服务时长、工作量，酌定支持3000元；

4.委托人因自身战略调整放弃交易，并非中介公司存在过错，其以“未促成合同”为由拒绝支付必要费用，无法律依据。

最终，法院判决委托人向中介公司支付必要费用5000元，驳回中介公司的其他诉讼请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、核心规则：无报酬，但可主张“必要费用”

中介合同的核心是“促成交易获报酬”，但法律同时兼顾公平原则，明确“未促成合同成立≠无权主张任何费用”：

1.禁止主张报酬：中介的核心义务是促成合同成立，未完成该义务则丧失报酬请求权，无论其付出多少精力，均不能要求按约定标准支付报酬；

2.可主张必要费用：若中介为促成交易实际支出了合理、必要的成本，即便交易未成功，也有权要求委托人承担——这是对中介已付出劳动和成本的合理补偿，避免“中介白忙活”的不公平结果。

二、“必要费用”的认定标准：真实、合理、与中介活动相关

法院认定必要费用时，需满足“三重条件”，并非中介主张的所有费用都能得到支持：

1.真实性：必须是实际发生的支出，需提供缴费凭证、票据、工作记录等证据佐证，无证据的“口头主张”不予采信；

2.必要性：与促成交易直接相关，如产权查询费、房源筛选费、实地看房的交通费、沟通协调的合理劳务成本等，与中介服务无关的费用（如中介公司自身的运营成本）不在此列；

3.合理性：费用金额需符合市场常规标准，过高或不合理的支出会被法院酌情调整。例如，同城看房却主张高额跨城交通费，将不被全额支持。

三、费用主张的两种情形：有约定从约定，无约定按法定

1.合同有明确约定：若《居间服务协议》中写明“未促成合同成立时，委托人应支付中介实际支出的必要费用（如查询费、交通费等）”，则按约定执行，但法院仍会审查费用的合理性；

2.合同无约定：即便未明确约定，中介也可依据法律规定主张必要费用，法院会结合中介的服务工作量、实际支出凭证、行业惯例等酌定费用金额。

四、例外情形：这些情况无权主张必要费用

1.中介存在过错：若因中介故意隐瞒房源瑕疵、提供虚假信息、未尽审查义务等过错导致合同未成立，中介不仅无权主张必要费用，还需赔偿委托人的损失；

2.未提供实质性服务：仅简单提供信息（如仅发送房源链接、口头介绍基本情况），未开展实地看房、沟通协调、信息核实等实质性工作，无实际成本支出的，无权主张费用；

3.委托人无过错但合同明确约定“未促成不付费”：若双方明确约定“只有促成合同成立才支付费用，未促成则无任何费用”，且委托人无违约行为，中介不得再主张必要费用。

律师寄语

现实中，中介为促成交易往往会投入时间、精力和成本，但交易最终因各种原因未能成立时，中介能否向委托人主张费用，成为常见纠纷焦点。不少人认为“没办成事就不该给钱”，但法律明确，中介虽无权要报酬，却可依法主张从事中介活动的必要费用——核心看“是否有约定”和“是否实际支出合理成本”。

中介未促成合同成立时，主张必要费用的关键在于“举证证明实际支出”。对中介而言，开展服务时应留存查询凭证、交通票据、工作记录等材料，明确费用构成；对委托人而言，签订合同时可提前约定必要费用的承担方式和上限，避免后续纠纷。遵循这一规则，既能保障中介的合理劳动价值，也能防止中介滥用权利漫天要价，实现双方利益的公平。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 徐庆恒