个人按揭降至2012年水平，待售面积却创新高

作者注：上一篇全篇没提房子，但却是房子很重要的参照。当那个指标下降时，表明房价存在上涨的可能。

一件商品，当库存压力过大时，以更低的价格出售，是最常用也最有效的手段。

在我国，虽然名叫商品房，但商品房的流通受诸多条件限制，不过作者相信早晚会回归到正常商品的属性。

这张2008年至2025年的关系图，清晰地记录了中国房地产市场在十几年间走过的独特轨迹，揭示了库存与信贷这两个关键变量之间复杂而深刻的互动。

图表呈现了一个引人注目的背离趋势。代表个人按揭贷款余额的折线，在经历了长期爬升后，于2025年前后回落至接近2012年的水平，大约在1.2万亿元区间。

这意味着支撑房地产市场最核心的金融杠杆，其规模已倒退十年以上。

然而，代表商品房待售面积的折线，却一路向上，在2025年达到了历史新高的7亿平米以上。

一边是金融血液的收缩，一边是物理库存的膨胀，两条线背道而驰，形成了巨大的张力。

回顾历史，两条折线并非总是如此背离。在2015年之前，它们曾有过一段大致同向波动的时期。库存上升时，信贷往往也同步增长，这反映了通过加大金融支持来消化库存的常规逻辑。

例如，为应对2008年国际金融危机后的市场低迷，政策曾大力刺激需求，信贷与库存的关系一度显得“和谐”。但这种同向运动在2016年后逐渐发生了变化。

2016年至2021年左右，是两条折线走势最为“陡峭”的阶段。个人按揭贷款余额从不足2万亿元快速攀升至接近3万亿元的顶峰，显示出居民部门加杠杆购房的空前热情。

与此同时，商品房待售面积却从高位的约7亿平米显著下降至5亿平米左右，呈现经典的“量价齐升、库存去化”的繁荣景象。那段时间，充沛的信贷如同燃料，不断推高资产价格预期，并快速消化了现有库存。

转折大约发生在2021年后。个人按揭贷款余额的折线率先调头向下，增长势头停滞并开始回落。

商品房待售面积的折线在短暂徘徊后，却调转方向，开始掉头向上，并持续攀升至今。

这个“剪刀差”的打开，标志着市场逻辑发生了深刻转变。信贷引擎的动力减弱，而库存的生成速度却未同步放缓，甚至因前期开工项目陆续竣工而加速。

这种背离的核心在于预期的改变。当房价上涨的预期不再稳固，甚至逆转时，加杠杆购房的动机就会急剧萎缩。

人们开始审视负债的长期风险，而非资产的增值前景。

于是，即便开发商手中持有大量待售房源，也难以通过传统的信贷刺激手段有效转化为销售。商品房的“金融属性”褪色，其作为耐用消费品的“商品属性”开始占据主导。

从商品流通的基本规律看，高库存必然对价格形成下行压力，并呼唤更大力度的促销。

但房地产的特殊性在于，其价值巨大、交易复杂，且深度绑定地方财政与金融体系，价格调整往往滞后且充满阵痛。

图表中信贷的收缩，部分反映了银行体系出于风险控制而自动收紧房贷，这反过来又加剧了库存去化的难度，形成了一个循环。

展望未来，两条折线的重新靠拢或许是市场出清的必然路径。要么是待售面积通过实质性降价促销、保障房转化等方式有效减少，要么是信贷政策在风险可控前提下进行适应性调整，以匹配合理的居住需求。

最终，市场需要在新的供需平衡点上，找到库存水平与金融支持之间健康、可持续的新关系。这张图表所刻画的背离，正是这个艰难再平衡过程的生动写照。