中央支持原拆原建！每平补贴5786，老旧小区改造避坑指南

中央支持原拆原建！每平补贴5786，老旧小区改造避坑指南

前11个月，全国就新开工改造城镇老旧小区2.58万个，超额完成全年计划。这一波从“修修补补”转向“真刀真枪拆建”的政策，正在改变千万人的居住命运。但走到执行层面，分歧也来了：有人坚守原地重建，有人更想以旧换新，拿房票或现金去市郊买套大一点的。到底怎么选，才不吃亏？

政策与进度：为什么原拆原建被“点名”

据住房城乡建设部披露，2025年中央明确将“原拆原建”和“以旧换新”列为老旧小区更新核心路径，全国287个城市已启动8600多个项目，覆盖约1240万户。政策意图很清晰：不再一味推豪宅新盘，而是回到“实用与民生”，把“老破小”的管网老化、无电梯、停车难等问题解决到位。

几个关键信息先读懂：

前11个月，全国新开工改造2.58万个小区。

原拆原建不占新地，按原有规模原址重建，更节省资源。

居民出资有梯度，新增面积（超出原面积20%以内）有优惠。

有地市明确补贴标准。据封面新闻报道：建安成本居民只担一部分，补贴每平方米5786元，市区财政按1:1.2分担。

地方探索也在加速。比如四川达州的危旧房改造样本，居民“等面积置换”只担建安成本30%，门槛更低；上海普陀区2025年实施35万平方米综合修缮，并探索2000年前商品房的系统修缮路径。总体趋势是：从“好房子概念”向“好好住”倾斜。

推进难点：同意率门槛与真实负担

好政策要落地，离不开“高同意率”。浙江、广州等地的文件明确需业主“全体同意”或极高同意率才能启动；成都武侯区一个三千多户小区，同意率到了99.99%却仍卡壳为数不多的几户希望拿钱去别处重启生活，项目就只能搁置。这是现实。

很多人忽略了两笔账：

时间账：原拆原建通常需要居民“过渡期”租房，三年左右不罕见。有人跟我分享，家里老人搬了三次，租金水电加通勤成本，每个月都是硬支出，但没人把这笔钱算进“补贴对比表”里。

流动性账：原地重建解决“居住壳”，但对“资产芯”的变现能力帮助有限。北京有居民算过账：60平旧房，新房多10平，只需8万补差价，暖气热、墙面平，这很友好；但如果想换学区、想套现养老，这种方案就不灵活。

我查了一圈地方文件，几乎都在强调“同意率与资金保障”。现实是，每个家庭状况不一样：有人看重街坊邻里，有人看重学位与通勤，还有人急需资金周转。这就是推进难的核心。

以旧换新：是“自由选择”还是“估值陷阱”？

以旧换新给了“自由”：开发商收旧房、居民拿钱或房票去买新盘。山东、苏州等地都曾试点，但执行的关键落在“估值与兑现”。

典型风险，一定要看到：

估值偏低：郑州曾有夫妻为2万补贴“挨打”的舆情，追到最后发现旧房价由开发商定、房票指定楼盘，居民选择被“框住”。

标准不一：广州白云潭村拆迁，有证房与无证房补偿差异很大，有证约6600元/平、无证约3000多元/平，村民认为低估值，拉横幅讨说法，后续人被带走。这类事件会让“以旧换新”看起来像“圈套”，资产被迫“打折出清”。

当然，也有效率样本。北京桦皮厂胡同采用模块化建造，90天完工；南京“三条巷”120天完成改造；深圳洪湖二街增加养老中心但这些案例有一个共同前提：统一意见、资金保障到位、项目透明。这是“特例条件”，不是普遍情况。

责任溯源：谁来保证“公平与兑现”？

原拆原建之所以被中央“支持”，是因为它更可控：不用另觅新地、不需要大规模迁移、不产生巨大货币安置压力，财政投入能变成看得见的钢筋水泥。但“更可控”并不等于“更公平”。

公平的三把尺子，必须拿出来：

估值规则透明：以旧换新必须公开评估机制、第三方参与、可复核通道。

同意率规则友好：不是“少数服从多数”，而是“菜单式选择”，尽量让不同家庭的需求各取所需。

资金与工期有保障：明确补贴节奏、过渡安置方案，公开节点，别把居民变成“时间的被动投资者”。

历史教训也在提醒我们。天津金钟街道拆迁补偿与经营房12年未兑现、7万人悬而未决的案例，让很多人对长期项目天然警惕。信任透支，不利于任何一种更新模式。

行动倡导：给到手的避坑清单（保存）

如果你的小区进入更新名单，别急着表态，先做这6步：

1. 核心文件先看懂：是否原拆原建或以旧换新？补贴标准、财政分担比例（如每平5786、1:1.2）是否公开？是否有第三方评估？

2. 算两本账：居住账（过渡期租房成本、通勤与看护成本）与资产账（新增面积补差价、未来可变现性），别只看“单价”，要看“总拥有成本”。

3. 问清同意率规则：是全体同意，还是达到多少比例即可？不同选择是否能并行？比如保留原建与货币安置的“菜单式”组合。

4. 项目时间表与兜底方案：明确开工、封顶、交付节点；过渡期由谁安置、补贴多大、如何发放；延期如何赔付。

5. 资金监管与施工资质：资金专户、第三方托管、分阶段拨付；施工方资质、质保年限、电梯与管网验收标准要写进合同。

6. 信息公开与申诉通道：估值有疑义能否申请复核？业主大会决议如何记录？项目官网与公示平台是否上线？

这份清单的意义在于：把复杂问题拆成可核验的“硬指标”，把情绪与猜测转化为“能落地的问答”。

结尾观点升华 + 开放式问题内容，无模块标签

老旧小区改造不是“非黑即白”，原拆原建与以旧换新都只是工具。真正的关键，是把选择权还给居民、把规则公开透明、把时间与资金的成本算明白。政策已经从“推豪宅”拐向“帮老家”，下一步就看每座城能不能把“公平与兑现”做实。你所在的小区正在推进哪种模式？你最担心的那一笔账，是时间、是估值，还是过渡生活的安排？欢迎在评论区说说你的真实顾虑，互通有无。