12月百城二手房价格继续探底，2026年稳地产政策或靠前发力

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根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据:12月百城二手住宅均价为13016元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比下跌8.36%。新房方面，12月，深圳、北京、上海、南京等城市均有高端改善项目入市，带动百城新房价格环比结构性上涨，百城新建住宅均价为17084元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.58%。租赁住宅方面，12月市场处于传统淡季，租住需求规模维持低位运行，50城住宅平均租金为34.16元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.62%。

图：2021年至2025年百城新建住宅价格及环比变化

图：2021年至2025年百城二手住宅价格及环比变化

图：2021年至2025年50城住宅平均租金及环比变化

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表：2025年12月重点城市部分新开盘典型项目

数据来源：中指研究院综合整理

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2025年百城二手住宅价格下跌8.36%，新建住宅价格上涨2.58%

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年，百城二手住宅价格累计下跌8.36%，跌幅较2024年扩大1.10个百分点。分季度来看，一季度累计下跌1.51%，其中1-2月房价延续2024年四季度温和修复态势，3月跌幅再次扩大；二季度、三季度、四季度跌幅持续走阔，累计分别下跌2.12%、2.26%、2.73%。新建住宅方面，2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58%，涨幅较2024年小幅收窄。分季度来看，前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47%。进入四季度，部分核心城市高端楼盘入市节奏加快，带动价格累计上涨0.93%。

图：2024年以来百城新建住宅、二手住宅价格季度累计涨跌变化

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从房价涨跌城市数量看，新房方面，上半年百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量在40-60个之间。下半年，下跌城市数量扩大到60个以上。12月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个。二手房方面，一季度，成都等个别城市二手房价格环比出现阶段性上涨，二季度以来，100个城市价格月度环比均下跌。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

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分梯队来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，2025年，一线城市二手住宅价格累计下跌6.72%，其中四季度跌幅较明显；二线城市累计下跌9.08%；三四线城市累计下跌8.30%。整体来看，二线城市因挂牌与成交持续活跃，年内价格调整幅度最大，而此前价格韧性较强的一线城市，受市场预期趋弱影响，四季度出现“补跌”。

新建住宅方面，2025年，一线城市新房价格累计上涨6.67%，其中上海今年豪宅产品入市节奏加快，新房挂牌均价累计上涨10.13%；二线城市新房价格累计上涨1.80%，梯队内杭州、合肥、成都累计涨幅超6%，而近六成二线城市年内新房价格累计下跌；三四线城市以去化现有库存为主，价格持续下探，年内累计下跌1.83%。

图：2025年各季度分梯队城市二手住宅价格季度累计涨跌变化

图：2025年各季度分梯队城市新建住宅价格季度累计涨跌变化

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中央定调“着力稳定房地产市场”，分化与筑底仍将是2026年市场核心特征

政策方面，12月10-11日，中央经济工作会议召开，部署2026年经济工作，定调“着力稳定房地产市场”，指出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式”。22-23日，全国住房城乡建设工作会议召开，部署4个方面重点任务：推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级、夯实高质量发展基础支撑。30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，满2年的继续免征增值税。

地方层面，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，多孩家庭允许在五环内多购1套，不再区分首套、二套商贷利率，并将二套公积金贷款首付比例降至25%；上海、深圳多个城中村改造项目“房票”进入发放阶段，加速城中村改造项目推进。12月天津、河南等省市发行超140亿元专项债券收回收购闲置存量土地，全年全国累计发行规模已超3000亿元。

整体来看，从10月《“十五五”规划建议》定调“推动房地产高质量发展”，并强调清理住房消费不合理限制性措施，到12月中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，政策方向一以贯之。2026年是“十五五”开局之年，也是稳地产的关键一年。12月末，北京已率先优化楼市政策；个人销售住房增值税征收率也迎来下调。预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产：北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，城中村改造货币化安置、降低房贷利率、加大购房补贴等同样具备发力空间。供给角度，一方面住房保障的思路可能更倾向于因城施策与存量盘活；另一方面，土地市场已在“缩量提质”，各地“好房子”的建设标准也在不断完善，有望通过优质供给激发改善需求。此外，收购存量土地与商品房的政策也有待提速。

从市场趋势来看，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄，但价格表现预计将继续分化，优质地块的新项目价格有望保持稳定，而早期项目仍面临压力。整体来看，2026年分化与筑底仍将是房地产市场核心特征。

城市典型样本项目

12月全国住房城乡建设工作会议研究部署了“十五五”时期和2026年重点任务，其中“着力稳定房地产市场”被列为2026年重点任务之一，同时会议强调要“实施房屋品质提升工程，有序推进‘好房子’建设”，预计各地在推进“好房子”建设时，将更加注重把握节奏、控制力度，确保相关工作稳步开展。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市样本项目进行研究，得出“2025年1-12月城市典型样本项目”，为行业提供标杆典范。

“2025年1-12月城市典型样本项目”多为畅销楼盘或标杆项目。在当前房地产市场持续调整的背景下，房企需不断加强产品创新能力，结合不同消费群体的需求特点，精细化打磨产品线，着力打造具有行业示范效应的标杆项目，推动行业高质量发展。

12月百城新建住宅价格及环比涨跌幅

12月百城二手住宅价格及环比涨跌幅

12月50城住宅租金及环比涨跌幅

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