旅游企业“抄底”房产？三峡旅游1.36亿元买房背后的考量

本报记者 张蓓 陈炳衡 北京报道

2025年12月29日，湖北三峡旅游集团股份有限公司（股票代码：002627.SZ，下称“三峡旅游”）发布一则关联交易公告（下称《公告》），宣布其控股子公司湖北宜昌长江三峡游轮中心开发有限公司计划以1.36亿元的合同金额，购买关联方宜昌交旅绿劲置业有限公司所开发的三峡游轮中心航站楼部分房产。

12月30日，三峡旅游对《华夏时报》记者表示：“公司购入的不是普通的房产，而是三峡游轮中心航站楼的部分房产，出于四个方面考量，分别是：核心经营场所的战略锁定，增强资产完整性与独立性，保障业务连续性与稳定性，同时提升运营效率与协同效应。基于此，此次交易是必要的，公司做出的回应以《公告》为准。”

12月30日，某证券公司负责人李经理在就该交易接受记者采访时分析指出，“三峡旅游主营游轮观光，从历史三年数据来看，2023年净利润1.3亿元，2024年净利润1.18亿元，2025年截至三季度8586.66万元，从净利润来看，该公司盈利稳定，现金流充裕。从财务表现来看，三峡旅游对于这次1.36亿元的投入在可控范围内。目前该公司股价处于历史较低位置，此次《公告》，短期来看对公司影响有限，未观察到明显信号。从中期来看，或成为导致股价修复的一个重要节点，毕竟该收购标的的交付期在2026年的10月。”

战略锁定核心资产

记者通过查阅《公告》得知，此次交易的买方为三峡旅游的控股子公司湖北宜昌长江三峡游轮中心开发有限公司（简称“游轮中心公司”），卖方为宜昌交旅绿劲置业有限公司（简称“绿劲置业”）。交易的标的资产，是绿劲置业正在开发预售的三峡游轮中心航站楼的部分房产，该房产位于宜昌市西陵区夜明珠和夷陵区虾子沟一带，目前仍处于在建状态。标的房产预测建筑面积为13,561.85平方米，以备案单价每平方米10,000元为基础计算，先行签订的商品房买卖合同总金额为13,561.85万元（含增值税）。这次交易在法律层面上被界定为关联交易，是因为绿劲置业为公司控股股东湖北三峡文化旅游集团有限公司（下称“湖北三峡文旅”）全资子公司宜昌文旅投资开发有限公司（下称“文旅开发”）的全资子公司。

《公告》披露的绿劲置业财务数据显示，截至2025年9月30日（未经审计），公司净资产约为3296万元，2024年及2025年前三季度均处于净亏损状态。此次资产出售，对于绿劲置业而言，无疑是一笔重要的资产变现。

《公告》显示，对于三峡旅游而言，此次购买资产的核心目的明确指向支撑游轮旅游业务的运营与战略发展。三峡游轮中心是宜昌市打造世界旅游名城的关键项目，航站楼作为其核心功能设施，未来将承担游客集散、票务、候船、商业服务等一系列关键职能。通过将这部分重要资产纳入上市公司体系，三峡旅游能够直接掌控核心运营场所的产权，避免未来可能因租赁关系产生的波动与不确定性，为游轮旅游这一核心主业奠定坚实的资产基础。

三峡旅游认为，这不仅有助于提升日常运营的稳定性和服务品质，更使得公司能够深度参与并主导这一区域性旅游枢纽的运营与价值挖掘，为未来的业务扩展和升级预留了关键空间。三峡旅游计划，该航站楼在未来投入使用后，将成为三峡旅游连接游客、展示服务、整合上下游产业链的关键物理节点。

12月30日，长和同尘董事长韩泽对记者分析认为，从资本市场视角观察，上市公司直接购入核心运营平台资产，往往意味着其发展策略从单纯的轻资产运营服务，向掌控关键基础设施、深挖产业链价值的重资产模式进行战略调整。

值得注意的是，本次采用“两步走”模式。由于标的房产尚未竣工，交易双方并未简单地以备案价作为最终交易价格。

根据《公告》，游轮中心公司已聘请具有证券服务业务资产评估资格的北方亚事资产评估有限责任公司对标的资产进行了评估。评估基准日为2025年11月30日，标的房产作为在建工程的评估市场价值为8，585.64万元。以此评估价值为依据，双方约定了分期付款方式：首先，在合同签署后，买受人将支付当前评估价值90%的款项，即约7727.08万元作为预付款。待房产竣工交付后，评估机构将进行第二次整体评估，并以该最终评估价值作为房屋的总交易价款。总价款确定后，扣除已支付的预付款，即为需结清的尾款。这种定价机制，将最终交易价格与资产竣工时的实际市场价值动态绑定，并以前期独立评估结果作为预付款依据，有效降低了因项目在建而产生的估值风险，保护了上市公司及其中小股东的利益。《公告》亦强调，此定价遵循了客观、公平、公允的原则，不存在利用关联交易进行利益输送的情形。

特定功能需求可带动房产去库存

12月30日，上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，“本次交易本质上是一个很正常的一个房产交易，属于日常经营业务，市场没必要过度解读。当然也有一个启发，因为交易房产本身是服务于游轮，所以也说明文化旅游的市场需求能够对房产的需求起到带动。”严跃进强调，“本次交易，对各地而言，结合新一轮经济社会发展和日常消费的需求，对于去库存或者盘活存量有启示和导向作用。”

根据《公告》，作为一项关联交易，三峡旅游严格履行了上市公司的内部决策程序。公司于2025年12月29日召开了第六届董事会第二十三次会议，对《关于控股子公司购买资产暨关联交易的议案》进行了审议。在11名董事出席的会议上，关联董事王精复、章乐、宋鹏程、陈佰涛均依法回避表决。最终，该议案由其余7名非关联董事投票，以7票同意、0票反对、0票弃权的表决结果获得通过。此外，该议案在提交董事会前，已经获得了公司独立董事专门会议的审议通过。根据相关规定，本次交易不构成重大资产重组，无需提交公司股东大会审议。

根据双方已签署的《宜昌市商品房买卖合同》，该商品房的预计交付时间为2026年10月31日前。交付后，交易双方将确认最终交易对价，并办理产权登记等手续。

严跃进表示，此次资产购买，从战略上看，是三峡旅游聚焦“游轮旅游”核心主业的关键一步。在区域性旅游市场竞争日趋激烈的背景下，掌控核心基础设施资产意味着掌握了更大的自主权和发展潜力。航站楼不仅是一个服务场所，未来更有可能通过商业开发、业态融合，成为一个综合性的旅游消费目的地，从而拓宽上市公司的收入来源，提升盈利能力。从集团整体视角观察，此次交易也实现了国有资产在体系内的优化配置，将重要的旅游基础设施资产从房地产开发板块转移至专业的旅游运营平台，有利于发挥协同效应，提升整个国资体系的运营效率和资产价值。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁