2025广深破题“稳楼市”“去库存”

中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

2025年12月18日，深圳市在轨道交通27号线土地整备项目中，向深圳市福光实业股份有限公司核发了价值4055万元的房票，标志着深圳房票安置制度的正式落地。2025年12月23日，深圳市首个拆除新建类城中村改造项目集中签约并发放房票，成为一线城市探索存量去化的新注脚。

岁末年终，当深圳市发出首张备受瞩目的房票时，整个粤港澳大湾区房地产市场已悄然走过了不平凡的一年。

作为全国首个出台房票政策的一线城市，房票制度正成为广州楼市的“活水”。广州市土地开发中心提供的数据显示，截至2025年12月初，广州全市累计发放房票1411张，发放金额18.68亿元；已使用房票1041张，其中跨区使用153张，消化存量商品房792套（含9个车位），总面积75708平方米。据广东省住房城乡建设厅方面披露，截至2025年7月底，广州、深圳、佛山、珠海4个城市已完成4个项目共1377套存量商品房用作保障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元，预计供应保障性住房共约2100套。

这些数字背后，是广深两地面对房地产市场调整转型，围绕“稳楼市、去库存”核心任务，从“以购代建”到“房票安置”、从控制新增供应到盘活存量资产的全方位探索。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，2025年是“十四五”规划收官之年，也是房地产新旧模式、新旧动力转换的关键之年。2026年，房地产在政策层面将更加精细化、系统化。“比如收储存量力度加大，预计在主体、资金来源、资金平衡等方面会有一些创新和突破，能将规模做大，做到可复制可推广。城市更新提速，特别是城中村改造，很多城市或加快房票安置进度。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，近两年，为促进房地产市场“止跌回稳”，中央多次强调推进城中村改造货币化安置，未来仍有望对楼市形成一定支撑。

房票安置“去库存”

“原本要等好几年的回迁房，现在拿房票买现房。心安之处是吾乡。”据《南方日报》报道，作为深圳首张城中村房票的持有者，刘先生在项目签约现场感慨道。

2025年12月23日，深圳市坪山区石井街道咸水湖片区城中村改造项目集中签约并发放房票，深圳首个城中村改造领域试行房票安置项目就此落地。此前，在深圳市轨道交通27号线土地整备项目南山区西丽福光楼房票交接仪式上，深圳市福光实业股份有限公司获得了深圳市首张房票，价值4055万元。

记者了解到，房票安置是深圳市今年新推出的基于现有产权调换、货币补偿外的一种新的搬迁补偿方式。2025年3月，深圳市发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，当中提及建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

与传统安置模式不同，深圳市房票安置模式打破了“地域限制”“房源限制”“周期限制”，赋予被搬迁人自主选择权——无须苦等安置房建成，可从不同区域、不同类别的房源中自由挑选商品房，极大缩短了安置周期。房票票面金额包括基础金额和奖励金额，使用房票购房能享受政府专项奖励。根据政策，房票持有人可在已预售并接受使用房票的房源中自主选择房源（包括住宅、商业、办公、商务公寓），并可按规定享受税收减免。值得一提的是，房票持有人使用房票购买商品住房，不受深圳市限购政策限制。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，短期来看，房票政策通过“定向购房”模式，可快速消化商办及滞销住宅库存。另外，政策允许第三方接盘烂尾项目，房票可作为补偿工具吸引社会资本介入，激活旧改停滞项目，提振市场对城市更新项目的信心。长期来看，房票的多元化补偿可提升更新效率，优先推进可实施区域，缩短旧改周期。

多管齐下严控增量

深圳市首张房票的核发，标志着其多元安置模式创新迈出实质性的一步。根据中指研究院监测，2024年以来，超130地出台优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地。其中，广州市黄埔区取得较好的执行效果。

广州市土地开发中心提供的数据显示，相比2024年，2025年广州房票安置工作取得突破性进展。分区域来看，从2024年4月至2025年12月21日，黄埔区各渠道房票认购量已超6000套；南沙区2025年已发放财政资金房票9900万元、外单位委托征收项目（地铁项目）房票1.1亿元；番禺区于2025年12月20日发放区域首批房票，12月21日村民购房已使用5000万元，首批5600万元房票已实现闭环使用。

事实上，创新性地使用房票安置政策，只是广深两地“稳楼市、去库存”大棋局中一步用以盘活存量的精妙“加法”。

在“减法”控制增量层面，两地同样不遗余力。

广州市通过严格控制新增土地供应，尤其是住宅用地的出让规模，从源头上减少未来可能的新增库存压力。《广州市2025年建设用地供应计划》显示，商品住宅用地占比从2023年的28%降至2025年的23%。

深圳市加大了对闲置土地的处置力度，对于长期未开发的土地，依法依规收回或调整用途，确保土地资源的高效利用。2025年2月，深圳市人民政府发布《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》，提出积极盘活批而未供土地和闲置土地；7月，深圳市土地储备中心以收回收购的形式，处置前海冰雪世界项目7块商业用地，面积共计约7.05万平方米，价格为44.05亿元。

李宇嘉表示，收储土地是政府的一项职能，或说是政府保持国有资产保值增值的必然选择。特别是在土地长期不开发、企业无力开发等导致土地资产价值下滑的情况下，更有可能通过收储来抑制价格波动。“在供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力、稳定房价和预期，实现止跌回稳的必经之路。”

市场处于模式转换关键期

广深楼市“加减法”背后，据国家统计局发布的数据，2025年1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%。其中，住宅投资60432亿元，下降15%。房地产开发投资延续下降态势，这是各地消化库存、严控增量的结果。

当前，房地产市场正处在深度调整与模式转换的关键期。中央财办在解读中央经济工作会议精神时指出，一方面，城镇化进程带来的新市民刚性需求与城镇居民普遍的改善性需求，构成了房地产高质量发展的可观空间；另一方面，要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展，行业必须渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换，积极推动房地产企业转型发展。

中指研究院分析指出，2025年，全国房地产市场整体仍处调整阶段，二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场企稳修复尚需时间。《“十五五”规划建议》明确指出要“房地产高质量发展”，并强调清理住房消费不合理限制性措施。中央经济工作会议进一步部署“着力稳定房地产市场”，并围绕控增量、去库存、优供给等方面明确具体任务。2026年是“十五五”开局之年，也是稳地产的关键一年，市场回稳的核心在于信心恢复与预期改善。

曹晶晶表示，2025年新房销售规模已降至中枢水平，当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导。相比刚需购房者，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响。短期房地产销售量价仍有一定压力，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段。“总体来看，刚需和改善性住房需求虽仍有空间，但城市之间、区域之间的分化或将进一步加剧。”

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）