吉林长春这有山：重构商业空间，促进商文旅一体化发展 | 零售业创新提升案例

长春这有山造室内山地，创新文旅商融合新范式。

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出品：零售商业财经 ID：Retail-Finance

长春市这有山商旅文项目打破传统商场“平层布局”模式，以“造山”为核心理念，打造室内立体山地景观，推动空间、业态、文化的深度创新，实现了从传统商业体到文旅新地标的跨越。其“文旅商融合”模式、动态运营机制、政策协同经验等，具有鲜明特色和复制价值。

项目改造前情况

（一）项目基本信息。

长春市这有山商旅文项目，位于吉林省长春市朝阳区红旗街959号，从2015年开始筹备，于2019年10月1日正式营业。占地面积11848平方米，总建筑面积64107.5平方米，商业经营面积约22000平方米，是全国独处于城市核心区域、集吃、喝、玩、乐、住为一体的文旅商业综合体。2019年10月1日正式营业，总占地面积11848平方米，总建筑面积64107.5平方米，商业经营面积约22000平方米，是全国首个在城市核心区实现“山景室内化、文旅商一体化”的创新型商业综合体。

（二）改造前的情况。

红旗街商圈作为长春传统商业聚集区，2015年前长期面临三大痛点。一是业态同质化严重。区域内60%以上商业体以传统百货、连锁餐饮为主，重复率达75%，国际品牌及特色业态占比不足10%，消费者“逛一圈即离场”现象普遍。二是消费场景单一。商业体多采用“盒子式”布局，缺乏体验式空间，顾客平均停留时间不足1.5小时，年轻客群流失严重，35岁以下消费者占比仅30%。三是文化赋能缺失。商业与本地文化割裂，未融入吉林民俗、非遗等元素，难以形成差异化竞争力，2014-2015年商圈整体客流量年均下降8%。

更新改造过程

在红旗街商圈转型压力下，这有山项目承载着破解区域商业困局的使命。改造前周边商业体普遍存在“三低”问题：体验业态占比低（不足15%）、文化融合度低（缺乏特色IP）、客群黏性低（复购率不足20%）。为此，项目从筹备初期即明确以“反传统商业逻辑”破局，通过重构空间形态、融合文化元素、创新业态组合，填补区域内“文旅商融合”的市场空白。

（一）政府层面：政策引导与资源联动。

一是跨部门协同服务。建立“商务+文旅+住建”联合工作组，针对项目“山体建筑”的特殊性，在消防审批、建筑规范等方面给与积极指导，属地商务等相关部门积极向上争取资金政策支持，公交集团新增3条夜间线路延伸至项目周边，解决夜间客流疏散问题。二是商旅文资源协调导入。牵线项目与文旅部门合作，引入满族剪纸、雕刻等非遗项目；联动长影旧址博物馆等景点打造“一日游”线路，带动跨界客流。

（二）经营主体层面：创新实践与场景再造。

一是空间形态颠覆性设计。打破传统商场“平层布局”模式，以“造山”为核心理念，打造室内立体山地景观。采用“玻璃穹顶+钢结构骨架”，模拟山体起伏走势，建设3条主步道、15个观景平台，最高落差达25米，形成“一步一景”的空间体验。植入绿植墙、叠水瀑布、山石造景等元素，搭配动态灯光系统模拟日出日落，室内恒温控制在22℃，打造“四季如春”的微气候。按“山脚-山腰-山顶”分层布局，山脚设特色市集，山腰为餐饮娱乐，山顶建网红书店及观景台，实现“登山式消费”体验。二是业态组合差异化策略。提升商户筛选标准，对同质化业态严选、重点招引文化特色商户、引进“主理人模式”店铺。建立动态调改机制，每年保持40%商户更新率，引入“剧本杀集群”“二次元文化”等新兴业态。增加文化业态占比，设置非遗工坊、文创市集、小型剧场，文化类业态面积占比达25%，较传统商场高18个百分点。

3.文化活动IP化运营。

每周举办“山中戏台”演出（二人转、京剧片段）、每月开展“非遗手作日”。打造特色IP，推出“云山集”品牌市集，招募南北摊主300余人，涵盖手作、美食、非遗等品类，单日最高客流达2.3万人次；打造“问道”大型沉浸式演出，结合山体空间设计剧情动线，年观演人次8万。与中央歌剧院合作推出“云端音乐会”，与查干湖景区联合举办“萨满文化展”，与云南玉溪开展“非遗交流周”，实现跨地域文化输出。

更新改造后情况

（一）经营数据全面跃升。

一是客流与销售双增长。2023年日均客流量达3.8万人次，较2019年开业初期增长187%；年销售额突破8.6亿元，客单价从120元提升至285元。二是客群结构优化。35岁以下客群占比达72%，较改造前区域均值提升42个百分点；游客占比达35%（含外省市游客18%），成为长春“必打卡”景点之一，2023年接待旅游团队1200个，带动周边酒店预订量增长40%。三是商户经营效益提升。商户平均坪效达5.2元/平方米/天，较传统商场高2.5倍；文化类商户续约率达95%，非遗工坊年均营收超300万元，较普通商铺高60%。

（二）空间创新成为标杆。

项目获得首批SIT超级沉浸旅游项目、吉林省商圈类排名热度常年TOP1、吉林省旅游推荐Top1、2021年长春文旅新地标、2020文旅新业态发展对话暨第四届独立旅行设计师节文旅融合创新业态奖、中国文旅先锋奖、“都市冰雪”幸福长春第26届长春冰雪节首届长春十大冰雪喜乐地称号等，吸引全国200余个商业项目考察学习，其“立体商业”模式被多个城市借鉴，衍生出“室内梯田”“空中村落”等变体形态。

（三）夜经济成效显著。

打造“越夜越精彩”消费场景，22:00后客流占比达40%，2023年夜间销售额3.2亿元，占总营收37%，被认定为“省级夜间消费集聚区”。

（四）文化传播成果突出。

作为吉林省特色项目，致力于弘扬中华文化，做非遗文化的传播者，宣传推广省内各项非遗项目，让祖先留下的文明之火可以薪火相传。

推荐依据

（一）模式创新：开创“商旅文”融合新范式。

这有山打破“商业即卖货”的传统思维，构建“文化为魂、旅游为体、商业为用”的生态模式：通过山体空间造景将“旅游场景”植入商业，以非遗、民俗等文化内容增强体验深度，形成“消费+体验+传播”的闭环。这种模式破解了城市核心区商业同质化难题，其“小空间承载大文化”的实践表明，商业体可通过文化赋能实现“从流量到留量”的转变，为同类项目提供了“不依赖大规模扩张即可提升竞争力”的参考路径。

（二）空间创新：重构商业物理形态。

突破传统商场“平层、方盒”的刻板设计，首创“室内立体山地”形态，通过高差变化、景观营造、功能分层，将顾客“行走”转化为“登山体验”，使平均停留时间延长至5.8小时（为传统商场的4倍）。这种空间革命证明，商业体可通过建筑形态创新创造差异化优势，其“景观即业态”的理念已被纳入《中国商业地产创新白皮书》。

（三）运营创新：动态调改与社群运营结合。

建立动态调改机制，通过快速迭代保持业态活力；同时以兴趣社群凝聚客群，形成“商户-顾客-平台”共生生态。这种“流水不腐”的运营逻辑，解决了商业体“开业即巅峰”的衰退难题，其会员复购率（65%）较行业均值（28%）高出一倍多，验证了“以变应变”策略的有效性。

（四）政策创新：政府服务的“精准滴灌”。

当地政府不搞“大水漫灌”式补贴，而是针对项目特性提供“定制化”支持：在建筑规范上突破常规、在文化资源上精准对接、在夜间经济上配套保障，形成“政府搭台、企业唱戏”的良性互动。这种“一事一议”的服务模式，既守住安全底线，又给足创新空间，为商业创新项目的政策支持提供了可复制的行政服务样本。

（五）社会价值：商业反哺城市发展。

项目不仅创造直接经济效益，更带动三大社会效益：一是激活老商圈价值，为城市更新提供商业活化范例；二是传播地域文化，成为吉林文旅“新名片”；三是促进就业创业，带动3000余人就业（含灵活就业1200人）。2023年被吉林省文旅厅评为“文化产业示范基地”，其“商业赋能城市软实力”的经验具有全国推广意义。