为什么第一批改造老小区业主，大喊后悔？原因很现实，也很无奈！

旧小区改造浪潮来了！本地土著们，轮到你家了吗？

据悉，2019—2024年，我国已累计改造老旧小区28万个，惠及居民超 1 亿。

越来越多的家庭住上焕然一新的房子，切实拥有了“获得感、幸福感、安全感”。对此，国务院更是进一步表明态度——支持老旧住房，自主更新、原拆原建，可以说是给足了民众底气。

然而，这项民心工程却因部分人“贫贱不能移”的情结，前行之路，阻力重重！

明明城市建设的初衷，是让人民宜居安居，享受好的资源，为什么有些人却心存顾虑，不愿配合呢？

这背后难以推进的现实困境中，又隐藏了哪些值得深思的隐忧呢？

一场发生在香港的惨烈大火，似乎撕开了所有问题的遮羞布。

上个月 26 日，香港大埔宏福苑发生大火，7 栋楼持续烧了 43 个小时，造成 13 死 15 伤，还包括一名 37 岁的消防员殉职。

而这个小区是有着 42 年房龄的老旧小区。虽然小区老旧并不是造成火灾的直接原因，但它是放大死亡的叠加要素。

据说老楼里消防设施老化严重，防火门失效、楼间距窄、逃生困难等这些众所共见，老旧小区的改造势在必行，因为这背后可能是人命关天。

而我们20世纪 70-90 年代，国家曾集中建造了一批公房，用于解决职工和居民的居住问题，那时候物质条件相对低下，用“小梁薄板”搭配“够用”的标准解决了住房刚需，直到 2025年的今天，很多房子还有人居住。

高龄房屋里老化的线路等潜在危险如同一颗定时炸弹，随时有引爆的风险，所以老小区改造迫在眉睫。

国家将房龄25年以上，即2000年前后建造的房屋都定义为老旧小区，并按照危险程度将它们分门别类，共分为ABCD四类。

A结构安全，功能完好，日常维护即可。B基本安全，部分设施老化，需要针对性地修缮。

需要重点关注的是 C、D 两级，C 级为存在一定结构安全隐患，也就是我们通常所说的局部危险，而D则是风险最高，无改造的必要，建议直接拆除重建，按级别区分好以后，国家开始有针对性地推进改造工作。

2007 年住建部就发布了《关于开展旧住宅区整治的指导意见》，初步探索10年之后，正式启动，如今这一举措惠及了千万人。

上海一年轻业主本来想攒钱换房，逃离老破小，谁知“改造”把他家里的硬伤全治好了，屋顶不漏水了，电线有收纳地了，就连宠物都有了拾便箱，一回家他就觉得无比舒心，决定不挪窝了，在老房里同样可以享受生活的幸福。

还有网友开心地分享，以前感觉是“螺蛳壳里做道场”，改造后是“有面子也有里子的安乐窝”。

然而改造并非皆大欢喜，几家欢乐几家愁，有人赞美，有人怨怼。

现实中老旧小区改造工作困难重重，北京西便门西里的小区改造就是被一户卡了壳。

一幢 80 年代的老楼，上下水管用了 40 多年。已经锈得惨不忍睹，经常堵塞，大家苦不堪言。有些人提出来要换掉这些管道，可必须所有的住户同意才能施工。

这栋楼 20 层，有些管道还是左右两户共用，得 40 户全点头才行。结果楼里有9趟管道，每一趟都至少有一户坚决不同意，就这么硬生生地卡了好些年，面对着随时可能爆裂的老管道，大家只能干瞪眼。

无独有偶，上海普陀甘泉三村的 90 后王先生说起小区原拆原建也是满腹无奈。

甘泉三村是20世纪 50 年代的老小区，妥妥的高龄小区了，墙面皮掉得差不多了，窗户是老式木窗，冬冷夏热，十分不适。

王先生家只有十几平方米，他有时望着卫生间那面连一块完整瓷砖都没有的墙面时，会非常希望小区改造尽快到来。

24年9月，终于传来了好消息，小区 937 户居民整体拆建，费用不用自己掏一分钱，而且过渡时期，还有 4500-7500元的租房补贴。只需四年，他就可以住上28平的“大”房子了。

然而，这份喜悦很快被一纸公告浇灭——改造项目停止，就因为一些人不赞成原拆原建，他们想要动迁，货币化安置。

说白了，思想还停留在前几年房产向好时期，拆迁动辄就有大几百万的时候。

王先生实在想不通，改造后，不用离开熟悉的生活圈，邻里朋友都没变，就连附近公园里的鸟都是老面孔，何乐而不为呢？

好在事情后来有了转机，时隔一年，小区被纳入旧城区改建的范围，居民可选货币补偿或者产权调换，王先生的安居梦总算有了着落。

但是他想起之前的周折，还是忍不住叹气，本来挺简单的事情，硬生生地拖了这么久。

全国范围内，反对旧小区改造的声音不在少数，就上海单地区数据显示，原拆原建类项目反对率多在20%—30%，而提供货币补偿+产权调换的征收类项目，反对率普遍低于5%。

即便改造推进中面临民意分歧、诉求多元等现实难题，国家对老旧小区改造的决心与投入仍在持续加码。

2025年是“十四五”的节点，这一个五年，国家累计改造28万个老旧小区，惠及 4800 万户，改造老化管线36万公里，并且在资金投入上也是不惜工本，专项补助每年数百亿，对老旧小区改造力度之大可见一斑。

在这样的全国性改造浪潮推动下，各地也纷纷拿出实招，让老旧小区焕新落地有声。

地方上积极接应上级指示，努力拓展资金，允许居民灵活出钱，可以使用维修基金，也可以让渡公共收益，加装电梯国家可补贴到一半以上的费用，比如电梯总价 20 万，居民只要分摊不到 10 万，或者使用维修基金，不用自己出钱。

除了资金上的有力支撑，各地在改造模式上也不断创新，力求让改造贴合居民的真实需求。

江苏常州2025老旧小区改造让26个小区迎来蝶变新生。为了能顺利开展工作，部分小区采用“百姓点单+定制化改造”，广征居民意见，聚焦小区实际痛点，再量身定制改造方案。

某小区社区负责人对改造很有信心，“社区对每家每户入户询问，居民多次提出的路面不平整、停车场、充电桩布局等问题都被纳入改造计划，大家都很支持。”

一线人员积极协调，数十次耐心沟通，终于让房龄几十年的老小区迎来了逆生长。

在圩墩片区居住了30多年的韩阿姨，抑制不住满面欢喜，“现在下水通畅了，楼道亮堂了，停车也规范了，整个小区像年轻了十几岁。”

而在探求改造路径上，湖北的旧城区改造则走出了一条独特的路子。

旧城区改造如火如荼地进行，西陵区委首创“居民联合社”模式，以业主为主体，国家支持、市场运作，共同商定改造方案，“改不改、怎么改”，全由居民说了算。

这些因地制宜的创新模式，也为未来的城市更新提供了宝贵的借鉴思路，而“十五五”的关键词正是“城市更新”，也就是说，下一个五年计划，国家会继续大力投入，力争让我们的生活持续美好升级。

借用2010年上海世博会的口号——“城市，让生活更美好”，而不断迭代的城市，让我们的生活趋于更为终极的美好。

参考资料：

1.第一财经：《不花一分钱就住进新房，“原拆原建”为何遭遇部分居民反对？》

2.常观：《2.9亿元！常州267个小区大变样！》

3.三联生活周刊：《老旧小区“原拆原建”潮来了：你希望自家小区推倒重建吗？》

4.京报网：《居民意见不统一，“惨不忍睹”的老水管还能撑多久？》

作者：冰灰

编辑：歌