中建壹品深圳旧改首秀 福田文化创意园城市更新的挑战

观点网 12月29日，深圳市规划和自然资源局福田管理局正式披露关于福田区沙头街道文化创意园城市更新项目建设用地的批复。

根据公告内容，该项目建设用地申请已获行政许可，标志着该地块在历经立项、专项规划审批及实施主体确认等一系列行政流程后，正式具备了实质性开发建设的法律前置条件。

与此同时，该项目操盘主体中建壹品投资发展有限公司（下称“中建壹品”），也随着这纸批复走到了台前。

此前，中建壹品在深圳的开发足迹并不算广泛，商品房领域主要落子一处（即鹏宸云筑）。

此次获得福田核心区旧改项目，意味着进入深圳市场不足两年，中建壹品已成功跻身福田核心区，正式开启深圳旧改首秀。

核心片区旧改底色

深圳福田文化创意园位于福田区沙头街道，具体位置为新洲路与福强路交汇处西南角，紧邻地铁7号线沙尾站。从区位看，该地块处于福田CBD向南延伸的拓展带，同时衔接大金沙片区，属于深圳行政与金融中心的核心辐射范围。

追溯过往，该区域早年为福强工业区。

2007年前后，在深圳市产业结构调整的背景下，园区经改造升级为“福田文化创意园”，成为深圳早期“工改文”的存量改造案例之一。

2023年，该项目被列入《福田区城市更新单元计划》，正式启动拆除重建程序。

在旧改长跑中，2025年成为了该项目推进的分水岭。

5月，深圳市福嘉建设开发有限公司正式确认为城市更新单元实施主体。随后，中建壹品通过全资收购该公司，完成了从幕后到台前的身份转换，从而实现了对这一核心资产的实际控制。

根据深圳市规划和自然资源局2025年6月公示的《福田区沙头街道文化创意园城市更新单元规划》，项目拟拆除范围用地面积约4.35万平方米，实际开发建设用地面积约2.58万平方米。

规划总容积23.13万平方米，其中住宅15.49万平方米（含保障性住房5.4万平方米），商业、办公及旅馆业建筑6.4万平方米，公共配套设施（含地下）1.25万平方米。

为匹配开发要求，据开发商披露的信息，该项目计划总投资额超80亿元。基于地块紧邻红树林自然保护区的区位优势，中建壹品拟将其打造为拥有深圳湾景观的高端住宅。

在寸土寸金的福田，这一建设指标保证了项目的货值上限，但也意味着极高的开发强度。尤其是在确立了“高端住宅”定位后，除去需无偿移交的公共配套及保障性住房，实际可售商品房面临着较大的排布压力。

从竞争格局来看，项目将直接遭遇同片区总建面约103万平方米综合体——金地环湾城压力。

相比之下，中建壹品这一项目受限于体量规模，难以形成独立的生态大社区。此外，周边二手房如绿景红树湾壹号等近期成交价格亦在回调，进一步压缩了片区的溢价空间。

中建壹品拿地逻辑

作为进入深圳市场不足两年的“新面孔”，中建壹品敢于接手福田这类高门槛、长周期的旧改项目，底气或许源于在龙华市场的积累。

就在距离福田文化创意园约7公里的龙华民治板块，是中建壹品在深圳的首个项目——鹏宸云筑。

2024年2月29日，中建壹品联合湖北文旅以51.79亿元竞得龙华民治A808-0025宗地，正式落子深圳公开土地市场。值得一提的是，该项目在拿地同年实现入市。

据观点新媒体监测及中建壹品官方披露的销售数据，鹏宸云筑呈现出高流速的去化特征。

2024年12月，鹏宸云筑首开入市，官方通报显示开盘3.5小时售罄，销售金额超20亿元；2025年6月，项目东区地块宣告收官，单盘累计销售额突破52亿元；2025年10月，项目西区在国庆黄金周期间录得销售额8亿元，达成“六开六捷”的销售记录。

截至2025年第四季度，中建壹品鹏宸云筑全盘累计销售额已逼近70亿元。

而参考观点指数发布的《2025年1-10月房地产企业销售表现》，中建壹品2025年前10月全口径销售金额总计259.29亿元。

鹏宸云筑带来的快速销售回款，补充了中建壹品在深圳的现金流。这种通过“快周转”项目反哺“慢旧改”的策略，能够为中建壹品接手福田文化创意园这类投入大、周期长的项目提供一定的资金支撑。

在中建壹品官方网站的战略表述中，明确提出了“1+4+N”的投资区域战略布局。其中，“加速做大粤港澳大湾区”被置于仅次于大本营武汉的次席。

深圳作为大湾区核心城市，新增建设用地供应持续紧缩，存量土地开发已成为主要供应渠道。因此，中建壹品切入门槛更高的城市更新领域，是不错的战术选择。

随着建设用地批复的下发，福田项目开发已进入倒计时。对于中建壹品而言，通过“鹏宸云筑”建立了初步经验后，如何在福田核心区将优势转化为胜势，将是市场观察的下一个焦点。

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