个人购房满2年卖出免征增值税！专家解读：减轻房东负担，促其“卖旧换新”

12月30日晚，财政部、税务总局两部门发布“关于个人销售住房增值税政策的公告”。根据公告，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 记者对比发现，此前，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这意味着，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从此前的5%下调到3%，降幅达40%。

资料图 图据IC photo

此次住房增值税调整有何深意？12月30日，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉红星新闻记者，新房和二手房市场开始分野、分化，导致“卖旧买新”循环受阻，这是市场疲软的原因之一。新政策将缓解因为交易成本高而导致的卖房困难，从而促进房地产市场健康发展。

为何调整税费政策？

专家：市场分化致“卖旧买新”受阻

李宇嘉表示，政策背景值得关注，包括近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，止跌回稳的压力有所增加；会议强调取消对住房消费的不合理限制，降低交易成本；市场循环有所堵塞，突出表现在“卖旧买新”的置换型需求减少。二手房“刚需化、低总价”的特征明显，新房“改善化、高总价”的特征明显，新房和二手房市场开始分野、分化。

“新房方面，高总价房子越来越多，但近期消化明显下降了，这与改善置换受阻有关。”李宇嘉解释道。

为何调整税费政策？李宇嘉表示，首先，新房和二手房市场开始分野分化，导致“卖旧买新”循环受阻。同时，为了取消不合理限制，降低交易成本，政策积极作为，降低税费成为可选的政策。

其次，降低持有2年以内住房的交易税费，目的是降低交易摩擦，促进挂牌销售。一些急需卖房的人，如果交易成本高，潜在的买家少，可能导致业主不得不大幅度降价出售，不利于房地产市场的稳定。

再次，以往全额5%征收增值税，导致交易成本极高，一套300万元的房子增值税都要15万元，无论对于刚需买家，还是置换卖家，都是巨大的成本。

“前期自上而下的纾困政策，重点在降低首付、降低利率。而税费调整政策并不多，只有‘卖旧买新’免个税，而增值税只调整过一次。面对促进合理消费的市场诉求，促成了此次降税。”李宇嘉这样解释。

政策将带来哪些积极影响？

专家：降低房屋出售成本，促进市场良性循环

“此次政策最显著的变化是增值税征收率的下调。”上海易居研究院副院长严跃进表示，过去，个人销售住房增值税征收率按5%计算，如今调整为按3%计算，这一调整降低了房屋出售环节的税费成本。

严跃进又以实际案例作出说明。他说，假设房屋出售价格为100万元，但持有未满两年。在过去的政策下，按照5%的征收率计算，增值税税额相对较高，即5万元，给房东出售房屋带来较大压力。新政策实施后，按3%的征收率计算，税费成本明显降低，即变为3万元，直接减少2万元，使得房屋出售的成本快速下降。

“征收率下调直接降低了房屋的出售成本，有助于提高房东出售房屋的积极性。”严跃进说，对于一些因税费成本较高而犹豫是否出售房屋的房东来说，新政策可能成为推动其做出决策的重要因素，同时也可以更好地满足其改善型住房的需求。这种换购行为不仅满足个人对居住品质提升的需求，也促进房地产市场从存量房向新房的流动，推动整个房地产市场的升级与发展。所以是支持改善型需求的重要支持政策，也有助于促进新房尤其是大户型新房项目的去库存。当然，这样的税费成本减负也同样对买家有好处。

“从宏观和市场层面来看，通过降低二手房出售成本，能够促进二手房市场的活跃，也使得一二手房联动的效应更加明显。而二手房市场的活跃又会带动新房市场的发展，形成良性循环。政策本身有助于促进市场循环机制的畅通和市场的向好发展。”严跃进说道。

红星新闻记者 王辰元

编辑 欧鹏

审核 官莉