元旦起降税，个人购房未满2年出售的增值税减少2%

（文/孙梅欣 编辑/张广凯）

临近年末，购房交易市场迎来重要新政策。

12月30日晚间，财政部、国家税务总局发布“关于个人销售住房增值税政策的公告”（下文称为“公告”）。明确从2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

根据此前的财政部、税务总局相关法规，个人将购买不足2年的住房对外销售，需缴纳5%的增值税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，延续原有政策，继续免征增值税。

新的交税规定意味着，购房2年内将房屋出售的，增值税缴纳比例减少2个百分点，起到减税作用。但需要达到免征增值税的时间门槛没有缩短，与早前规定保持一致。

具体举例，以一套300万总价出售的房屋计算，按照之前的税务法规，2年内出售需要缴纳约15万元的增值税。从2026年元旦开始，需要缴纳的增值税下降至9万元，卖房人可以节省6万元左右的税费。

公告还明确，2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行，对惠及增值税降低的人群进一步扩大。

需要提及的是，房地产业内人士解释，购房2年的起算时间，以获得契税票或房产证为优先的时间点开始计算。

另外，从事房产交易人士表示，虽然名称为“增值税”，但并非按房产增值部分作为征收基准，而是以房产最终出售交易过户的总金额为增收基准。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次降低购房2年内出售房屋的增值税，一是降低交易成本、减少交易摩擦，将受交易税费成本影响的门槛上的需求释放出来；二是缓解因为交易成本高而导致的卖房困难，特别是减少为了卖房不得不大尺度降价的案例；三是降低卖旧买新的循环阻力，促进二手房和新房、刚需和改善的循环。

他表示，房屋交易增值税下降政策的出台，和近期的市场背景相关：“二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，止跌回稳的压力有所增加；热点城市继续领跌，市场预期较为疲弱。同时，新房交易也开始转弱，热点城市好房子项目去化也有所下降，开始转向‘价格竞争’”。

“国家重要会议不断强调，取消对住房消费的不合理限制，降低交易成本等等。”李宇嘉坦言，市场循环有所堵塞，突出表现在“卖旧买新”的置换型需求减少，二手房“刚需化、低总价”的特征、新房“改善化、高总价”的特征都非常明显，新房和二手房市场开始分野、分化，“卖旧买新”循环受阻，市场表现越发疲软。

同时，为了贯彻取消不合理限制，降低交易成本，政策积极作为，逆周期调节等等近期的政策举措，再考虑到自上而下的总量性政策储备、政策空间等，降低税费成为屈指可数的可选政策。

值得注意的是，近期房地产相关政策指导及政策利好出台频繁。

住房和城乡建设部部长倪虹在近期召开的全国住房城乡建设工作会议上强调，要着力稳定房地产市场，重点要求因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

要求优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。

同时，就在12月24日，北京住建委等4部门出台北京房产“新政”，涉及优化限购、调整房贷利率、降低二套房公积金贷款首付比例等多个方面。

其中，将非京籍家庭在五环内和五环外购房的社保或个税缴纳年限，均缩短了1年，分布从“3年”调减至“2年”，以及“2年”调减至“1年”；

对二孩及以上的多子女居民家庭，可在五环内再多购买一套商品住房，京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房；非京籍多子女家庭连续缴纳满2年以上社保或个税的，可在五环内购买2套商品住房；

在房贷政策方面，在利率定价机制方面不再区分首套房和二套房；

公积金政策方面，二套住房公积金贷款最低首付比例，从不低于30%调整为不低于25%。