北京房产律师解析：非本村村民买房被确认无效，还能索赔吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

1990年，村民赵大山在北京市某村宅基地上出资建成北房6间、西厢房4间（后称一号房屋）。1994年，赵大山与其妻相继去世，留下未成年儿子赵小川及多名成年兄弟姐妹。

1995年9月10日，在多位亲属在场见证下，赵小川的叔叔赵建国作为主要抚养人，以自己名义与非本村村民马强签订《协议书》，将一号房屋以10万元价格出售给马强。马强随后长期居住，并对房屋进行了翻建和扩建。

2020年，已成年的赵小川向法院起诉，主张马强非本村集体成员，买卖合同无效。法院作出A号判决，确认1995年《协议书》无效。

2024年，赵小川再次起诉，要求马强腾退一号房屋。法院作出B号判决，判令马强限期腾房。二审维持原判。

此后，马强提起损害赔偿诉讼，请求赵小川、赵建国共同赔偿其因合同无效造成的房屋重置、装修及宅基地区位补偿等损失共计216万余元。

裁判结果

法院判决：

✅ 赵小川于判决生效后七日内向马强支付赔偿款216.2万余元；

❌ 驳回马强对赵建国的赔偿请求。

非本村村民购房虽致合同无效，但出卖方多年后反悔，违背诚信原则，应承担主要赔偿责任。

法院说理

合同无效已由生效判决确认

根据A号、B号判决，1995年房屋买卖协议因违反农村宅基地禁止对外流转的强制性规定，被认定无效。

出卖方代表实际权利人，应担主责

虽由赵建国签约，但当时赵小川未成年，赵建国作为其监护人和主要抚养人，出售行为实际代表赵小川利益。且后续腾房判决已明确房屋返还对象为赵小川，故赔偿责任应由其承担。

违背诚信原则，过错明显

赵小川一方在售房近30年后，以自身违法行为（向非集体成员售房）为由主张合同无效，明显违反诚实信用原则，应承担主要过错责任（约70%）。

买受人亦有过失，自负部分损失

马强明知自己非本村村民仍购买农村房屋，对合同无效后果负有次要责任。

损失金额合理，予以支持

法院依据评估报告，结合区位补偿价、房屋重置成新价及装修价值，认定马强主张的216万余元赔偿属于合理范围，依法支持。

律师提示（北京房产律师靳双权团队）

非本村村民购买农村房屋，合同大概率无效

即使居住几十年、完成翻建，一旦出卖方反悔，法院通常会判令腾房。

但“无效≠白住”，出卖方需高额赔偿

北京法院普遍支持买受人获得区位补偿价+房屋重置价+装修损失，总额常远超原购房款。

谁是真正权利人，谁就担责

即便签约人是亲戚，只要实际受益人或产权归属明确，赔偿责任将由其承担。

反悔要趁早，拖延即失信

出卖方若在房价上涨或拆迁预期出现后才主张无效，法院将认定其恶意，判令承担主要甚至全部损失。

保留翻建、付款、居住证据至关重要

这些是主张信赖利益损失的核心依据，直接影响赔偿金额。

重要提醒：北京郊区大量农村房屋存在“口头买卖+长期居住”历史遗留问题。无论是买家还是卖家，都应尽早通过法律程序固定权利状态，避免损失。