从房产信仰者说起

文：蔡垒磊

很多人可能觉得，过去20年，炒房的肯定赚了很多钱，但我会告诉你，跟所有投资品的情况类似，牛市期看起来每个人都赚钱了，但当经历完一轮完整牛熊以后，真正赚钱的人并没有那么多，赚大钱的更是少之又少，除了一部分开发商，和收税的政府。

赚钱的还是有，就是极早期购入房产的，现在住着一套一线城市市中心，出租着两三套，总平米大致上不太会超过500平的——他们的资产虽然有回撤，但因为买得足够早，又不真的专注在炒房上，所以也算是赚到钱了。

那为什么我说赚大钱的人少之又少呢？因为你想通过投资房产赚大钱，不加大的杠杆是不可能的，不是房产信仰者，也是不可能的。因为如果你只想短炒大量的房子，你不会拿到现在，也不会在当初的高点抛，你早在10几年前就清光了，就像你加了超级杠杆买了比特币一样，500块买进，600就抛完了。

能捏到现在的，手里有超过2000平米以上房子的，曾经拿到过大结果的，绝大多数都是房产的信仰者。而这帮人的房子，不太可能都买在最早的时候（就像我也不相信段永平的茅台是140成本一样，他只是买到过140的茅台，后面高位多次说“买了点”，但我不信他真的只买了一点）——既然信仰房子，那么前两年一定会继续加杠杆增加平米数，否则叫什么信仰呢？信仰就是你看到价格跌了，就会认为它只是短期回调，然后就会猛加杠杆——如果币圈叫币本位，房圈就是平米本位，平米数就是社交货币，所以当然会趁下跌期间增加更多平米数——跌越久越多，信心就越足，越敢抵押现有房产上杠杆抄底。

但房子的牛熊周期时长显然远大于币圈，这样一来，只要房子再继续跌个几年，再跌个30%左右，你就会发现，早期攒了10几年，10倍20倍的涨幅才拿到的利润，可能会全部回吐——是的，不是回吐一部分，而是几乎全部，不信你自己去算，金融的东西就是这么有意思。

这里中了哪几个陷阱？一个个说。

第一个叫倒金字塔加仓。即初期的投入不高，但随着赚得越来越多，信仰不断加深，于是越到后面，新增仓位越大，杠杆倍数越高，导致成本线不断逼近高点，最后从高位下跌一点点，前面的利润就吐完了。理由是前期怕风险，上的仓位不高，虽然涨幅大，但资产绝对值的增加并不明显；后面由于信仰增加了，赌注变大，所以只需跌一点点，就会把利润吐完。

第二个叫路径依赖，或者叫盈亏同源，即人容易只信任赚过钱的路径，最后在环境发生根本性变化之时，栽在上面。这也非常正常，如果一个人没有路径依赖，他在第一波回调时，就出局了。能拿到大结果的人，都是在回调时候不出局，并且大力加仓甚至杠杆加仓的，一次一次躲过了危机并且再创新高，就是不断加强这个回路的过程，所以人无法做到前几次都在回调时猛猛加仓，拿到了长期红利的大结果，却在这一次刚好选择离场——从概率上这就是不合理的。

所以现在特别特别挣扎的，恰恰是前期拿到大结果的那批人。你要说中产套在了山顶，最多就是白干10年，但那批曾经因为炒房而暴富的人，是会越陷越深的。因此不要羡慕拿到特别大结果的人，拿到小结果，有时候也不是坏事。

第三个叫稳定收入跑不赢风险收入。一个人在风险资产上的收入，如果大幅地跑赢了稳定收入，此时不卖掉一部分风险资产，以增加稳定收入的产出，就一定会出事，我敢打包票。

炒房致富的人，基本看不上稳定收入了，会专注在“炒房事业”上，但这恰恰是最危险的。因为哪怕是牛转熊回吐利润，一个人只要稳定收入跟得上，其实并没有什么；但如果稳定收入上无法匹配，那一次牛转熊，阶层就不止下滑一两个这么简单，可能直接就返贫了。

我再说一次，风险资产是可以大幅提升你的阶层的，所以必须要配。可一旦你运气好，它的市值占比大幅地跑赢了你的收入和阶层，那你就得卖掉一部分变成稳定生息的资产，把到手的阶层固定一下，才能继续玩下去。而不是一只脚在地上，另一只脚在天上，纯靠风险资产去继续拉动你的阶层，那样你在地上的那只脚，始终会有把你拉向地面的趋势——它就像弹簧，两只脚的距离越远，拉回地面的拉力也越强。

房子不是永动机，比特币，黄金也不是，未来一定会出现更好的东西，共识也会迁移，但已经固化住的阶层基本不会。你应该利用风险资产的拉动，把你站在地上的那只脚不断地往上抬，提升自己的下限，减少新的风险资产继续拉你的阻力，而不是指望任何的单一资产，能把你带飞一辈子。

（完）

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。