最高院：购买商铺支付全款后开发商破产的，购房款可以优先返还！

作者：周军律师.

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法律规定，破产财产应优先清偿破产费用和共益债务。

那么，购买商铺支付全款后开发商破产的，购房款可以优先返还吗？

最高院在《王君、沈阳佳建置业开发有限公司破产债权确认纠纷民事再审案》中明确：

《商铺使用权转让合同》的企业破产的，破产管理人解除合同后，购房者不能实现合同目的，破产企业无正当事实占有购房款，构成不当得利，属于共益债务，相应的购房款应优先退回给购房者。

本案焦点问题为：如《商铺经营使用权转让合同》解除，佳建公司需返还王君剩余25年经营使用权转让金430,637元能否认定为共益债务。

首先，关于案涉《商铺经营使用权转让合同》性质问题。

该合同名称虽为“商铺经营使用权转让合同”，但转让的标的即为案涉商铺的占有、使用、收益的权益，就签订合同效果而言，与房屋租赁合同并无不同。如单独转让商铺经营使用权而不占有商铺则没有使用价值，亦失去签订合同的意义。且房屋经营使用权并非物权法上的独立物权，故案涉《商铺经营使用权转让合同》本质上应为商铺租赁合同。

其次，关于案涉《商铺经营使用权转让合同》是否解除的问题。

本次再审审理期间王君、佳建公司一致认可合同解除时间系2018年12月26日，故就合同解除问题双方已达成合意，本院予以确认。

最后，关于案涉合同解除后，佳建公司占有的剩余25年经营使用权转让金是否构成不当得利的问题。

不当得利的构成包括：1.一方获得利益；2.一方获益无法律根据；3.致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。其中“一方获益无法律根据”中包括因给付目的欠缺而发生不当得利情形，即合同无效、不成立、被撤销以及解除后，给付人并没有实现其给付目的。

本案中，无论案涉《商铺经营使用权转让合同》性质为何，因为在签订《商铺经营使用权转让合同》时王君预付了30年的经营使用权转让金，而实际仅使用5年，合同解除后，案涉商铺的使用权返还给佳建公司，王君给付的剩余25年经营使用权转让金不能实现给付目的，佳建公司继续占有，构成不当得利。

《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一款第三项规定，在人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。

本案案涉《商铺经营使用权转让合同》解除后，佳建公司需返还王君的剩余25年经营使用权转让金430,637元应认定为共益债务。一、二审法院认定该经营使用权转让金并非共益债务属适用法律错误，应予纠正。

周军律师提醒，购买商铺虽然不能享有消费购房人超级优先权，但在破产企业清偿顺序中，除其他优先受偿债权（建设工程优先受偿权、担保物权）外，仍具有第一受偿顺位。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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