出清历史重资产 招商积余甩掉10亿存货包袱

观点网 原以为会继续背负三年的“包袱”，招商积余突然就甩掉了。

12月26日晚间，招商积余公告，已与衡阳高新投置业有限公司签署《产权交易合同》，挂牌转让控股子公司衡阳中航地产有限公司（简称“衡阳中航”）60%股权的交易正式完成，挂牌底价167.56万元。交易完成后，招商积余不再持有衡阳中航股权，该公司不再纳入合并报表范围。

根据公告，2025年上半年，衡阳中航营收为42.80万元，净利润为-1288.61万元；期末公司总资产约10.22亿元，负债约9.51亿元。

据了解，衡阳中航持有并开发建设衡阳中航城市花园项目，地处衡阳市白沙洲工业园区内，项目土地面积约为836亩，仅有其中95亩土地完成开发，剩余741亩土地仍未开发。

实际上，衡阳中航城市花园项目是当初招商积余重组时遗留下来的重资产包，原应在2024年底前完成处置，但却因相关工作进展不顺而延期。如今，在负重前行六年之后，公司终于甩掉了这个10亿存货“包袱”。

重组历史

2016年，招商蛇口酝酿了一场全方位的重组计划。作为招商局集团旗下唯一一家从事物业管理的企业，招商物业也不例外地进行了一次战略梳理，公司现如今的“沃土云林”战略也在这一次的梳理中初现雏形。

三年后的2019年4月，招商蛇口公告宣布受让中航国际旗下物业平台——中航善达22.35%股份。交易成功后，中航国际从中航善达的股权结构中完全退出。与此同时，中航善达通过非公开发行股份的方式收购了招商物业全部股权。

至此，两大央企物业公司完成合并，成为当时的物业行业第二大规模并购交易。重组成功后，招商物业以中航善达全资子公司的身份上演了一出“借壳上市”戏码。同年11月，中航善达宣布将公司名称变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，证券简称改为“招商积余”。

两大物业平台联姻，让重生后的招商积余一跃成为物管行业里的“巨无霸”。在合并前，无论是招商物业亦或是中航善达，在管规模均在千万平方米级别；而在合并后，招商积余于2019年底时的在管规模达到了1.53亿平方米，迈过了一亿平方米管理门槛，是当之无愧的A股龙头物企。

同一时期，碧桂园服务的在管规模约为2.76亿平方米、绿城服务为2.12亿平方米，通过重组招商积余与行业头部之间的规模差距瞬间缩小。

更重要的是，招商物业、中航善达之间能够很好地实现业态互补，前者服务业态丰富，住宅、非住宅面积比例大概为7:3，且背后坐拥招商系庞大的商办物业资源；后者则深耕机构类物管，两者的强强联合，有资格争做非住宅物业的管理龙头。

时至今日，招商积余也已成为非住物管领域内的佼佼者。今年上半年，公司非住宅在管项目数量1679个，面积约2.275亿平方米，期内新签年度合同额14.26亿元；从财务数据来看，公司上半年非住部分物管收入达49.16亿元，占物管业务收入比重的55.86%，毛利率为11.89%，是公司重要的收入来源。

不过，重组带给招商积余的并非全都是好处。

中航善达的前身是中航地产，本是一家房地产公司，直到2017年才开启轻资产转型。这一年，中航地产将旗下资产打包划分为9个资产包，并以20.3亿元转让给保利地产，次年6月，公司股票简称才变更为“中航善达”。

后来，为了贯彻转型之路，同时也是为了与招商之间的重组作准备，中航善达在2018年陆续剥离了位于上海、贵州贵阳、广东惠东的三家子公司。然而直到重组交易完成时，中航善达仍保留了部分地产项目，主要为衡阳中航城市花园和天津九方城市广场。

由于重组历史遗留问题，招商积余长期以来都面临着重资产“压表”的难题，甚至作为一家物业企业，公司还保留着房地产开发的业务，并在2019年-2021年分别实现营收约为3.12亿元、1.66亿元、1.26亿元。

房开业务虽为公司提供了部分收入来源，但也要看到，重资产为招商积余带来了不小的亏损。2019年、2020年，公司便因为财产贬值亏损约1285.185万元、5696.08元。

而在2021年内，通过对各项存货资产进行清查，招商积余对天津九方城市广场以及龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园、南光名仕苑项目持有的车位等存货计提资产减值准备共计1.1亿元，减少公司当年归母净利润9061.5万元。

出清减负

2019年9月，中航善达曾发布过一份声明，将衡阳中航城市花园和天津九方城市广场两项目公司的股权委托给招商蛇口管理，并承诺在5年内完成两个项目的开发或处置工作。

其中，天津九方城市广场的处置工作已在三年多以前完成。

2022年4月，招商积余公告宣布，旗下全资子公司天津格兰云天置业公司（天津九方城市广场项目公司）持有的“津塘（挂）2007-24号”土地，拟退还给天津经济技术开发区规资局。同时，天津经开区规划局同意收回该土地的使用权，并拟按照原缴纳的土地出让金，在核减企业补贴后，支付相应的土地补偿费用。

据了解，天津九方城市广场项目地块于2007年成交，为商服、公共设施用地，金额为5600亿元。值得注意的是，该地块在2021年末时的账面存货原值为3.8亿元，因此这次退地时，招商积余亏了不少。彼时公司直言表示，地块建设仅完成地下室正负零工程，如继续开发将导致巨额亏损。

对招商积余而言，这是一次明智的“及时止损”。

相比于天津九方城市广场，衡阳中航城市花园的处置工作更显艰难，甚至无法在5年有效期内完成。迫不得已之下，招商积余于去年11月公告宣布，决定将衡阳项目的承诺履行期限由2024年12月5日延长3年至2027年12月5日。

原以为会继续负重前行三年，招商积余却突然在今年11月公告表示，拟在北京产权交易所通过公开挂牌方式出售衡阳中航60%股权，受让方除需支付股权转让对价外，还需以符合监管要求的支付方式承担清偿衡阳中航债务的义务。

12月25日，公司披露后续进展公告称，已与衡阳高新投置业有限公司签署了《产权交易合同》。衡阳高新投置业有限公司由衡阳市人民政府国有资产监督管理委员会间接持有100%股权。

与上次退地一样，招商积余这一次转让股权也承担了不少的损失。今年前三季度，公司归母净利润6.86亿元，而此次剥离历史沉淀资产预计一次性减少2025年度合并报表归母净利润约2.64亿元，占前三季度利润比重接近四成。

从短期来看，招商积余今年或许交不出一份顺眼的报表给投资人看；从长期来看，坚持“瘦身”、继续轻型化发展更符合公司定位。

数据显示，2021年6月30日时，招商积余投资性房地产资产值为68.88亿元，占总资产42.1%。到了2025年6月底，经过四年的处置，其投资性房地产的账面价值仍高达54.78亿元，不过占总资产比重已下降至28.40%，较上年末微降0.33个百分点。

另据半年报显示，除了此次完成处置的衡阳中航城市花园项目，公司表内尚存有中航格澜阳光花园二期、惠东中航城、成都中航国际广场三个开发产品，账面价值合计约0.89亿元。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。