湖北
一个非常可怕的信号：大佬们（京东阿里）在疯狂囤地。
12月23日，香港地政总署深夜挂出成交记录：阿里旗下Alibaba.com Investment控股以72.3亿港元拿下金钟海滨商地，楼面价折合每尺约2.1万港币；同一批挂牌里，京东旗下JD Property也掷35亿港元扫入湾仔商办地块，比市场估值上限高出18%。央视财经次日直播连线，主播把两块地皮叠在维港地图上，弹幕瞬间刷屏——“互联网巨头回港补血”。
账面背后，两家公司把“囤地”写成明牌。阿里内部人士向《21世纪经济报道》透露，新地块将建“东南亚枢纽总部”，底层做数据中心，上层做跨境直播基地，预计2028年投入运行，租金收入目标每年15亿港元，等于把轻资产的天猫总部模式反向重做一遍。京东方面更直接，招股书更新文件里写，35亿地块未来三年先盖30层甲级写字楼，再把全国1.2万名海外采销团队搬进去，省下的每年3亿港元租金直接折进利润表——算盘噼啪响，烧流量时代看不到的“砖头现金流”如今成了香饽饽。
为什么突然爱砖头？数据摆在这儿：2024年阿里非GAAP净利润同比下降9%，京东降13%，两家现金流却分别增加287亿和210亿元，账上趴着千亿级现金，银行理财年化只有2.5%，核心城市核心地块租售比普遍3.5%起步，还能加杠杆抵税——“现金王”变“包租公”是保本也是增值。更关键的是政策风向：国家发改委12月发文鼓励平台企业“参与国际基础设施”，话没说透，但把REITs门槛降到30%自持比例，等于告诉大佬“买了楼可以打包上市”， liquidity（流动性）瞬间拉满。用香港投行人士的话说，“现在拿维港海景楼，相当于十年前拿北京二环四合院”。
接下来还能不能更疯？香港差饷物业估价署数据显示，2024年核心商办空置率已从9.1%降到6.4%，租金见底回升3.2%，资金面紧俏下，阿里京东带头“扫货”等于给市场打了一针强心剂。市场传闻，字节、快手已在港岛南看地，美团研究把骑手培训总部迁往九龙东，若四家齐聚，预计新增商办需求60万平方米，相当于消化未来三年香港整体新供应的40%。但风险也同步放大：美联储2025年降息节奏若放缓，港币Hibor维持5%以上，高杠杆“包租公”利息支出将吃掉租金毛利，砖头照样会咬人。
对普通人而言，大佬买楼不是喊你跟风炒房，而是提醒：当最会烧钱的企业都开始囤核心资产，意味着他们预判未来五年现金比流量更贵。你可以不买房，但别把全部积蓄扔进年化1.8%的活期；至少把年终奖拆成短债+指数+现金三份，别让通胀把钱包蛀空。至于想接盘的，盯紧利率和租约，别用过去十年“房价只涨不跌”的老地图，在新利率海域里航行，砖头也会翻船。
你怎么看巨头集体“搬砖”？评论区聊聊，你是继续炒股、买金，还是跟着大佬脚步上车REITs？
官媒来源：
央视财经2024-12-24《阿里京东香港拿地透视》
《21世纪经济报道》2024-12-25《互联网巨头为何爱上核心商办》
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