房产律师：租赁合同无效，装修损失还能要回来吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2002年，甲公司与某村经济合作社签订土地租赁合同，租用5亩集体土地用于经营。此后，甲公司在未取得规划许可的情况下，在该地块上建设了多处厂房。

2016年3月，林志远与甲公司法定代表人周文斌签订《房屋租赁合同》，承租位于顺义的一处厂房（后称一号厂房），约定用于艺术家工作室，租期10年。林志远随后投入大量资金对空置旧厂房进行新建、改建和装修，累计支出超125万元。

2017年，双方又签订《租房补充协议》和《租房协议书》，增加租金并扩租部分区域。

2022年6月，当地镇政府发布公告，认定一号厂房为违法建筑，总建筑面积近6200平方米，未取得乡村建设规划许可证。甲公司随后出具《确认书》，承认系违建并自行拆除。

林志远认为：既然租赁物是违建，合同应属无效，甲公司应退还预付租金40万元，并赔偿装修损失125万余元。

甲公司则辩称：

林志远未经同意擅自装修，损失应自负；

其实际使用房屋至2022年8月，不应全额退租；

反诉要求林志远赔偿其拆除承重墙、景观墙造成的损失21.5万元。

裁判结果

法院判决：

一、确认双方签订的《房屋租赁合同》《租房协议书》《租房补充协议》无效；

二、甲公司退还林志远预付租金11.5万元；

三、甲公司赔偿林志远装修损失65万元；

四、驳回林志远其他诉讼请求；

五、驳回甲公司的全部反诉请求。

法院说理

违建租赁合同自始无效

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第2条，出租未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同无效。本案厂房已被政府明确认定为违建并拆除，故合同无效。

双方均有过错，但出租方负主责

甲公司作为出租方，明知房屋无合法手续仍对外出租牟利，对合同无效承担主要责任；

林志远未尽审慎义务，未核实房屋合法性，承担次要责任。

装修损失酌定赔偿65万元

虽然林志远提交的评估报告因房屋已拆除、依据不足未被完全采信，但法院结合施工行业惯例及现场照片，确认其确有大额装修投入，酌情支持65万元。

租金按实际腾退时间核算

林志远称2022年4月搬离，但电费记录及另案证据显示其实际使用至2022年8月初，故仅退还8月10日之后的预付租金11.5万元。

反诉请求缺乏依据

甲公司称林志远破坏房屋结构，但其早在2017年就知悉装修行为，多年未提出异议，且微信记录仅为单方陈述，无法证明实际损失存在，反诉被驳回。

特别指出：即使合同无效，承租人若善意投入装修，仍可依过错比例获赔；而出租违建牟利者，不能“收钱时笑，拆房时跑”。

律师提示（北京房产律师靳双权团队）

租厂房前务必查“三证”：

土地性质、规划许可、房屋产权——缺一不可！集体土地上的自建房90%以上无合法手续。

“对方说能用”不等于合法！

即使房东出示与村委会的租赁合同，也不能替代政府规划审批。

装修前必须书面确认！

合同中虽允许“改造”，但若未明确范围，一旦合同无效，损失可能自担。

违建被拆≠血本无归！

法院会根据双方过错比例分担损失，出租方通常承担60%-70%责任。

保留所有付款与施工证据！

转账记录、施工合同、现场照片、沟通记录——都是索赔关键。

温馨提醒：北京近年大力整治“非宅改商”“工业大院”类违建，大量艺术区、仓储、办公空间被清退。若您正租赁此类场所，请立即评估风险，必要时通过法律手段止损。