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广州海珠保利南泰路项目

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海珠西南泰路地块（即翠城花园东地块），经过76轮激烈竞价，被保利以350000万元总价拿下！

加上需要无偿移交的商业配建成本165201.4万，房企实际需要支出的总成本超51亿。

而地块住宅部分占地42208平，容积率3.4，总建面143507平。据此计算，住宅成交楼面价超3.6万/平。

广州规自局发布了南泰批发市场（翠城花园东地块）的修规方案。

几个重点：

1、南侧004号地块调整为商业商务用地(B1/B2/S9)，占地约2.78万平，容积率约7.2，限高200米

也就是说，20万方商业综合体是在的，可能还有200米地标。

2、032号地块为商住混合用地，占地约4.2万平，容积率约3.4，限高100米，总建面约14.3万平

相比年初海珠推介的版本（容积率4.0-4.5），住宅密度降低了。

更关键的是，14.3万平大型社区+3.4容积率+非超高层的组合，在海珠西简直是吊打全场。

3、026、001号地块调整为中小学用地，占地约2万平，估计就是昌岗中路小学

年初海珠区就透露过，地块规划配建27班小学，计划引入昌岗中路办学。

同时，昌岗中路小学本身有直升五中的名额，这个书包组合在海珠西非常能打。

4、007号、433、005号地块均为公园用地，合计大约1.68万平

可以这么说，南泰批发市场地块修规方案出来，均好性和确定性更强了：

20万方商业体+14.3万平住宅+昌岗中学&五中书包+三地铁环绕+海珠西更成熟的二环区域。

产品及价格

一、产品预测:

从土地规划指标及周边一二手楼盘现状来看，南泰路地块的产品基本如下:

1.定位为刚改和改善，虹吸整个海珠西的购房客户，尤其是周边二手房业主的改善需求。

2.围合式大花园小区，全南向户型。

3.楼体形态为塔楼+板楼，板楼作为楼王。将会打造9栋住宅，采用塔楼为主+板楼结合的模式。其中，1栋、2栋和10栋为一层六户，5栋、3栋和7-9栋为一层五户，6栋为板楼设计。

除了6栋板式为30层之外，其余的楼栋也不过32层高。

4.面积跨度会尽量做大，预计88-163平。三房两卫起步，主力户型是88-132平三至四房，做塔楼；会配置少量160-170平左右的大户型，做板楼。

5.园林景观、外立面以及下沉式会所配套等，将成为海珠西顶配。

6、十字中轴，缝合一座大花园综合体

这条十字中轴沿着南泰路两侧展开，把地块南北两侧、住宅区内部的集中绿地串联，构建出约3.2万方社区内大花园 + 外部双公园结构；

并以此作为组织空间的起点，将商业、学校、住宅以及周边道路，纳入同一套逻辑中，最终缝合出一个覆盖全域的花园综合体。

这就相当于一个微型花园城市，在统一生态空间营造下，无论楼上观景，还是楼下的散步休闲，都会给到更多元的场景、更宜居的尺度。

更关键的是，这样一片簇新、成体系的大花园社区，是嵌入到高人流的主城区。

二、价格预测

价格方面可以用旁边的保利燕语堂悦做参考，燕语堂悦拿地可售楼面价4.4万/平，成交单价在5.2-6.5万/平之间。

南泰路地块拿地可售楼面价约3.8万/平，比燕语堂悦便宜点，但楼盘整体优于燕语堂悦，销售价格会稍高于燕语堂悦。

南泰路地块单价方面，预计5字头起步，最高单价7万内。

总价方面，大概率500万内起步。

面积更大，容积率更低

海珠西16新盘坐不住了

2026年的海珠西，还是躲不过一个卷字，16个新盘，大多集中在400-800万价位段，越看反而越难选。

为什么？

一方面是因为盘子太多，另一方面是因为新盘各有各的bug。

比如说，盘子小、超高层、高容积率、近高速、城市界面杂乱...

南泰批发市场，就好像是专治这些疑难杂症而来。

海珠西没大盘？

这里反手就是一个38万平综合社区，从配套来看，保利南泰路项目所有牌面筹码都已经摊开——一个“学铁商医园体住”七边形全熟配套圈。

原来规划的小学只有1.7万平，现在给扩到了2万平。

家门口就是配建的小学，距离住宅区仅约15米，相当于出了家门就是校门。

按海珠区教育局公布，这所小学已明确由昌岗中路小学领办，纳入昌岗中路小学集团。

同时，地方也留足了，以后想多开几个班也有空间！

更劲爆的是，昌岗中路小学本身自带直升五中的“金钥匙”！

在海珠西这片“学位修罗场”，这组合简直就是王炸级别的优质学区大礼包。

而且，昌岗中路小学是海珠老牌小学，近年发布学位预警，这所配建的新学校，既能分流学生，又能更充分享受本部倾斜。

就城市界面和生活氛围来看，南泰批发市场地块足够成熟，但并不老气。

这块地在翠城花园东侧，周边是大批20年楼龄左右的二手盘，包括翠城花园、光大花园、保利红棉等等。

如果以昌岗中路和新滘西路为界，这里可以看作为“海珠二环”，聚集了近10-30年间通过旧厂旧村改造而成的大型社区。

这里不像昌岗中路以北的海珠一环那么“老”，也不像新滘西路以南的海珠三环那么“新”。

周边居住氛围浓厚，城市界面相对和谐、且配套便利度高。

海珠西二手房基本都是老房子，紧临南泰路地块的小区也不少，说几个典型小区。

翠城花园：大型小区，2001-2012年建成，共分为6期（忽略翡翠轩），50平一房至150平四房，贝壳展示成交均价3.74万/平，中间面积101平户型为三房一卫。

兰亭熙园：小规模小区，共两栋楼，2008年建成，72两房至94平三房，贝壳最新成交价4.2万/平，最大户型94平为三房一卫。

柏涛雅苑：建成于2001-2008年，38平一房至130平四房，贝壳近期成交价3.16万/平，中间面积103平户型为三房两卫。

南景园：建成2000-2005年，65平两房至137平四房，贝壳近期成交价3万/平，中间面积114平户型为三房两卫。

周边二手楼盘普遍偏老，且基本以第2代户型为主，居住体验跟最新的小区没法比，即使去到更远一些的海珠西顶流二手盘光大花园五期，也已经有15年的楼龄了，二手在产品、在楼龄上都没有优势，唯一的优势就是在价格上了。

商业不高级？安排！

海珠西，是众所周知的烟火气十足。

大多数新盘都一样，依赖附近底商和原本的老城配套。只是稍微欠了点档次。

大型综合体，要去到万科里或者乐峰广场。

| 地块东侧燕汇广场

南泰市场地块规划有商业商务用地，面积2.78万平，够阔气！容积率7.2，限高200米！

掐指一算，这可是个20万方的大型商业综合体，体量比太古汇还大，打造出来会是海珠西最大的地标式商业体。搞不好真能整出个戳破海珠西天际线的新地标！

就现在的海珠西来看，没有哪个盘会有这么大的商业。

往北走是8号线宝岗大道站D口，大约400米；未来项目北侧将新增出入口，直行距离将缩短到约300米。

还有2/8号线昌岗站，走路大约900米，也就是10分钟左右，一路上都是沿街商铺、住宅区，步行线路非常宜人。

宝岗大道、江泰路、燕岗3大地铁站护法，接入4条地铁（广佛、2、8、11号线），半小时内去到市区各个核心板块。

中大10分钟内，琶洲、北京路、芳村都在20分钟内，只有去天河稍微远一点。

自驾也很方便，市区半小时内，走鹤洞大桥去芳村，走内环去河北，昌岗中路连着新滘西路直达琶洲。

隔壁约1.68万平公园，城市界面尚可，

在海珠西，大花园社区稀缺，公园绿地也相对稀缺。

南泰市场地块都安排了！

007、033、005这三小块都规划成公园绿地，合计1.68万平。

公园三连！饭后遛弯、带娃撒欢，都有块像样的地方了！

沿南泰路直行约400米，即可到达超大型三甲医院——南方医科大学珠江医院，步行约4分钟。

有学校，有地铁，烟火气十足，而城市界面又不显破败，这简直是“六边形战士”的顶配模板！

均好性拉满，确定性爆棚！

可以说，完美接棒光大花园五期，恐将成海珠西的新王。

保利南泰路项目，将让城市变得高级，让生活变得丰富，也会是一次彻底的人居迭代，实现地段和产品的相互成就。

当然，还有更多的产品亮点正在反复打磨当中，预计春节后，南泰路项目的方案将会有刷新更多消息。

而当这份“好房子”的新答卷真正成型时，主城改善的标准，将会被保利系统性地重塑。

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