2026年可能会有一场更大的牛市！

沪指九连阳。甭管有没赚钱，你就说沪指是不是涨了吧

目前是典型的机构主导、散户跟随行情，所以上涨集中在极少数板块。导致不少朋友没咋赚到钱。

不过，这个问题可能会在明年解决，迎来行情的扩散和普涨。

1 楼市>出口

这事得从出口和楼市说起。

下图是2000年以来中国出口金额（红线）和商品房销售额（蓝线）。

2021年之前，二者是持续提升的，而且可以相互对冲。

比如2014年楼市不好，但出口很好，实现了对冲。2015年～2016年，全球需求下滑，中国出口也明显下行，而楼市很好，对冲了出口的不利影响。

可2021年之后，出口和楼市呈现明确的K型分化。尽管出口在重压之下依然强势，但也无力对冲楼市的巨幅下行。

现在大家都说要拉动内需，但其实买新房也是一种消费（虽然名义上被计入固定资产投资）。而且买房后，还有装修、家具和汽车等一系列衍生消费。

楼市消费的大幅减少，会通过财富效应、产业链传导、就业与收入冲击和预期恶化几条路径，冲击整个社会的消费体系。它的影响比贸易战都要大得多。

这也导致了2022年起的三年大熊市。虽然2024年反弹了，但因为住房消费还在下行，股市也更偏结构性行情。

而接下来，楼市很可能会出现重大变化。商品房这个巨大消费的下行，也许会在明后年结束。

2 楼市销售即将触底

我们可以算一下商品房的真实需求。

这里从最悲观的角度出发，不考虑任何新增的城市化需求，仅考虑现有城镇住房的更新需求。

把房子当做消费品，总寿命是70年。目前全国平均房龄是17.3年，剩余寿命53年。不同地区会有差异，部分乡镇随着人口减少，房屋被快速抛弃，而北上等一线城市在持续老旧小区改造，延长房屋寿命。这里悲观一些，拉长使用时间，按照60年剩余寿命来估算。

全国城镇住房建筑面积为378亿平方米。再结合人口变化情况，计算可知，每年有6.3亿平的新房需求。

这个数字你可以认为是悲观情形下的底线需求。

咱不能一家之言，我看了官方协会和券商的研究数据。他们认为合理需求在7~12亿平。

外资券商的研究数据是按套数算的。每年合理需求500万套，按照每套80~100平计算，需求在4~5亿平。

当然，你也可以套一下日本。日本新房销售面积最低点是2009年的0.69亿平。按照人口换算过到中国，就是7.5亿平。

我算出来的6.3亿平的底线需求在各路数据的中间偏下，具有合理性

我们再来看下实际销售情况。

2021年，全国商品房销售面积接近20亿平，大大超出了底线需求，存在明显泡沫。

此后，楼市去泡沫，商品房销售面积一路下滑到2024年的8.1亿平。下滑力度很大，换一般国家早崩了，这波全靠出口撑住。

2025年即将结束，预计全国商品房销售面积为7.3亿平，距离6.3亿平的底线需求并不远了。

如此看来，中国商品房销售（也可以说是商品房消费）的下行空间并不大了，触底可能也就是明后年的事。

3 全面牛市并不遥远

这不代表地产企业的经营会转好。原因很简单，你看下面这张图。虽然每年新开工面积只有6亿平，供给已大幅减少，但问题是在建面积有66亿平。所以地产企业还有大量的库存需要消化。

但这代表中国经济的压力会越来越小。包括各位在体感上的压力，到2026，最晚2027年，会出现明显好转。楼市销售下行对经济，特别是对消费的负面效应，会逐渐结束。

映射到股市，就是结构性行情的扩散，是普涨行情的到来，是牛市的持续。

这里真不是打鸡血，顺便说下日本当年的情况。

下图是日股过去50年走势。

日股在1990年见顶后，持续下跌。底部出现在2009年，图中红圈处。

而2009年这个年份前面已经提到过了，就是日本商品房销售面积的底部。

即日本股市的触底和楼市销售面积的触底，是同步的。

这么看，A股貌似比较聪明，提前两年就触底反弹了

不过，这跟中国内需市场超大，以及中国出口极强有更大的关系。不像日本，没有经济自主权，1990年后被收割得很厉害，优势产业被割了个七零八落。

总之，站在2025年底，对明年的市场要多一份乐观。

也许会出现一场很大的牛市，再涨个20%以上。但问题是，A股已连涨两波，估值也谈不上低了。万一暴涨，要注意风险。

最好还是平稳一些，一年涨个5%，股息再收个2%，加起来7%就很厉害了。重点是，在商品房消费摸到底部后，股市暴跌的可能性在急剧减小。下跌更多是机会，而不是风险。

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