房产律师：没签合同、没过户，农村房屋买卖仍被认定有效！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告刘建国系北京市顺义区某村村民，其名下有一处宅基地（后称一号院），登记于1980年代，土地使用权人为刘建国。

1994年，刘建国将一号院交由亲戚赵明远（被告赵文山之弟）居住。此后近30年，赵明远一家长期在该院落生活，并陆续对房屋进行翻建、扩建。

2007年，刘建国起诉赵明远要求腾退房屋。诉讼中，赵文山作为第三人出庭，主张自己已于1994年以4.5万元向刘建国购买了一号院，并提交录音证据——录音中刘建国亲口说：“45000买的……你的房钱”。法院据此作出A号裁定，认为房屋权属存在争议，驳回刘建国起诉。

2009年，刘建国再次起诉，要求确认一号院归其所有。法院作出B号裁定，明确认定：“刘建国与赵文山之间存在房屋买卖事实”，但因合同效力未先行确认，再次驳回其确权请求。

2024年，刘建国第三次起诉，请求确认双方房屋买卖合同无效。理由包括：

4.5万元实为购车款，非房款；

双方从未签订书面合同；

房屋始终登记在其名下。

赵文山辩称：

自己当时是本村农业户口，具备购买资格；

已支付全部房款，基于亲属信任未索要收条；

房屋由其弟实际居住并多次翻建，买卖关系真实有效。

裁判结果

法院判决：

驳回原告刘建国的全部诉讼请求，确认其与赵文山之间的农村房屋买卖合同合法有效。

法院说理

买卖关系已被生效裁定确认

A号、B号两份已生效裁定均认定：刘建国收取赵文山4.5万元，且自认“45000买的”。现刘建国改称该款为“购车款”，但仅提供三位同事的书面证言，证人未出庭，且与其有利害关系，违反“禁止反言”原则，法院不予采信。

买受人具备合法购买资格

赵文山在1994年交易时为本集体经济组织成员（农业户口、本村村民），根据当时法律及司法实践，本村村民之间买卖宅基地房屋不违反强制性规定，合同有效。

长期占有+翻建行为佐证买卖真实性

自1994年起，赵家持续占有使用一号院近30年，并拆除旧房、新建二层楼房。若仅为“借用”，如此大规模改建不合常理，进一步印证买卖合意。

合同形式不影响效力

农村房屋买卖多为口头协议，虽无书面合同，但结合付款、交付、长期使用等事实，足以认定合同成立并生效。

法院强调：宅基地使用权具有身份属性，但本集体成员之间的流转，在符合历史政策和诚信原则的前提下，应予尊重和保护。

律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“没签合同≠没买卖”！

农村房屋交易常为口头约定，只要付款+交付+长期使用，法院可认定合同成立。

“登记在谁名下≠房子就是谁的”！

宅基地使用权证仅具初步证明力，不能对抗真实有效的买卖关系。

“反悔要趁早”！

若交易后多年才主张无效，尤其对方已翻建房屋，法院极可能认定你违背诚信原则。

“本村人买本村房，一般有效”！

关键看买受人交易时是否为本集体经济组织成员——这是合同有效的核心前提。

“录音、证人、缴费记录都是关键证据”！

即使时隔多年，当年的通话、邻居证言、水电费缴纳记录都可能成为定案依据。

温馨提醒：北京郊区大量宅基地房屋存在“口头买卖+长期居住”情形。若您正面临类似纠纷，请勿轻信“房产证在我名下就能要回”，务必咨询专业律师评估合同效力与诉讼风险。