瑞银 |中国房贷暴雷风险大吗？

文章首先给出2018~2024年，中国家庭住房贷款的比例。可以看到，这段时间中国家庭的贷款倾向是降低了的。2018年，我们把贷款30%以上的家庭加起来，占比达到了99%；2024年，我们再把贷款30%以上的家庭加起来，占比只有94%。说明经过疫情之后，家庭贷款倾向在下跌，大家更愿意提高首付比例。

这也是为什么我说的，放开购房资格的政策作用不大，只有降低购房成本的政策才有效果。这段时间购房的首付比例要求一降再降，但是大家买房的首付比例反而越来越高，证明放松购房资格是没有用的。大家现在的问题是买不起房（或者没有信心买房），而不是没有资格买房。

瑞银还提到，现在负资产的房子越来越多了（也就是卖掉后还还不起剩余房贷的，这部分房子很危险，是法拍房主要贡献者）。今年大概就有70万套房子是负资产，占当年销售住宅的9.8%。但是到了2027年，预计就有330万套房子是负资产了，到时候就会占到当年销售住宅的55.4%。

那么问题来了，中国房贷暴雷风险大吗？

从数据上来看，随着房价下跌，资不抵债的房子快速上升，银行貌似存在风险。

但是实际上，尽管负资产（Negative Equity）会增加违约动机，但并不必然导致违约。参考香港1997-2003年的经验，即使负资产比例一度超过30%，抵押贷款拖欠率峰值仅为1.4%。

而之所以法拍房的数量远远小于资不抵债的房屋数量，是因为大家除了经济考虑外，还要考虑社会信用。虽然在银行那边违规会更加划算，但是这也意味着征信受到影响，在中国生活会很不方便。因此，只要月供还能还房贷，中国人就不会选择断贷。

也是因为这个原因，虽然负资产房屋占比大幅上升，中国的银行也暂时没有危机，因为大家月收入还是高于月供的。瑞银调查显示，仅1.2%的按揭持有人的月供超过月收入，表明大多数借款人的现金流状况尚能维持还款，系统性风险较低。

不过虽然房贷违约率目前没有大问题，但是还是有个坏消息，就是经营贷可以是个大麻烦。经营性贷款（MSE loans）由于期限短（平均2年）且规模巨大（超30万亿），面临更严峻的再融资和违约风险。2026-2027年大量经营性贷款到期（约36万亿元），这时候是压力最大的年份。预计到2027年，经营性贷款违约可能导致数百万套房产流入法拍或二手市场，加剧房价下行压力。 瑞银预测，未来房贷违约率最高会达到1.6%，但是经营贷违约率会达到4.8%。

经营贷是个历史遗留问题，大家还记得疫情后zf为了救小微企业，放宽了经营贷的审批。那段时间正好也是一线城市房价疯涨的阶段，很多小老板就借了经营贷去买房了（广深尤其多）。这部分老板正好买在了高点，现在一线房价回调了30%+，经营贷买房的重灾区广深房价甚至腰斩，这对于经营贷的偿还率来说压力很大。

另外一个坏消息是，目前挂牌量越来越多，瑞银统计了贝壳网上面的挂牌量数据，可以看到从22年到现在，一线城市挂牌量增加了50%左右，其他城市挂牌量也差不多增加50%，这个挂牌量增速是非常迅速的，尤其是在2023年，这一年就增加了30%。

不过好消息是，目前挂牌量增速是降下来了，特别是一线城市，挂牌量增速只有1.9%。不过这个数据很奇怪，现在根据其他国际投行的调研显示，现在大家对未来房价信心是在变弱的，而且愿意降价的房东比例也在上升。并且根据目前一线城市房价来看，确实是在急跌的。这种情况下挂牌量怎么会增速下滑呢，让我怀疑是不是贝壳的房端市占率出现了下滑。

总的来说，银行的房贷暴雷风险不大。之后坏债率确实会上升，但是不至于影响到银行正常运营。银行只需要在未来几年计提额外的拨备。虽然这会带来一定的利润压力，但对于整个银行业而言是可消化的。

但是情况没有大家看到的那么好，我提醒大家两件事情。

第一件事情，就是虽然银行整体目前看上去不会出问题，但是不代表没有结构性问题。一些小的城商行，由于资产状况更差，并且资本金薄弱抗风险能力差（不像大银行那么能拖），所以还是有一定的暴雷风险的。我建议我的粉丝朋友，如果有钱存在小银行的，最近3年可以考虑先把钱存在大银行，度过最艰难的几年再说。

第二件事情，就是银行虽然没有危险了，不代表房价就不会跌了。实际上，我给大家讲过很多遍，zf在乎的是银行，而不是大家手里房价的涨跌。房子砸在你手里是软着陆，砸在银行手里才是硬着陆。所以如果银行确定安全了，上面就更不会出政策救房地产了。

理论上，银行处于出问题的边缘，倒逼上面出政策救地产，但是银行又不要真的出问题引发金融危机，是对房东最好的局面。